책 : 노후를 위해 집을 저축하라
---> 저자소개_백원기_
저자 백원기는 대학에서 의류직물학을 전공한 후 의류회사에서 일했다. 부푼 꿈을 안고 시작한 사업의 실패로 2003년 어려움에 직면했다. 가족과 떨어져 지방에서 취직해 낮엔 일하고 밤엔 책을 읽으며 ‘절대 망하지 않고 경제적 자유를 얻겠다’는 삶의 목표를 세웠다. 2005년부터 만 2년간 200권의 책을 읽고 부동산투자를 해법으로 결정한 뒤, 온·오프라인을 통해 투자 공부에 매진했다. 2007년 초부터 부동산을 매입하기 시작해 2년간 20채를 마련한 후 목표를 이루었다. 그러나 주변에서 여전히 경제적인 어려움으로 목숨까지 버리는 사람들을 보며 안타까움을 느껴, 돈 걱정에서 벗어나는 최고의 방법을 알려주고자 책을 썼다. 이후 지금까지 800권 이상의 책을 읽으며 수많은 실전 투자를 통해 부동산의 흐름과 투자의 숨은 원리를 깨우친 저자는 70여 채 이상의 부동산을 사고팔고 임대하고 관리하며 노후 걱정 없이 살고 있다. 이제는 경제 문제가 아닌 건강 문제에 관심을 가지게 되면서 현재 동탄에서 자연식식당을 운영한다.
2009년 출간한 《노후를 위해 집을 저축하라》는 소액으로 부동산투자를 통해 안정적인 수익을 얻을 수 있는 획기적인 방법으로 알려지며 많은 사람들 사이에 입소문이 났다. 절판된 이후에도 책을 구하고자 하는 사람들의 문의가 쇄도하고, 중고책이 정가보다 10배가 넘는 가격에 거래되는 것은 물론, 투자자들 사이에서 사본까지 도는 등 인기를 이어갔다. 《노후를 위해 집을 이용하라》는 현재 내로라하는 부동산투자 고수들을 있게 한 책, 부동산 가치투자의 정석이라 불리는 ‘그 책’의 2016년 전면 개정판이다.
_시작하는 글
010
인생에서 실패는 일어날 수 밖에 없으며, 이는 성공을 향해가는 과정이라는 생각을 하게 되었습니다. 그러니 실패했다고 낙심하고 남을 원망하면서 문제를 피할 것이 아니라, 이를 감사히 받아들인 후 극복해나갈 때 새로운 길을 발견하고 예전보다 더 강하고 지혜롭게 변할 수 있다고 믿게 되었습니다.
12
핵심은 임대 수요가 많은 지역의 소형 주거용 부동산을 꾸준히 매입하는 것입니다. 팔지도 않고 대출도 받지 않습니다. 꾸준히 20년 이상 이를 지속합니다. 이 방법으로 연간 수 천만 원 (물가상승률을 감안하지 않은 현재의 가치로)의 수입을 얻게 될 것입니다.
1장_투자 필수 사회
우리는 자본주의 사회에 살고 있다
023
우리는 투자할 만한 때를 기다리면서 투자할 만한 것에 투자할 현금을 갖고 있어야 합니다.
돈 걱정 없는 노후를 위해
저축의 힘을 믿으십니까?
저축에 투자를 더하다
034
소형 부동산을 전세 끼고 매입하는 식으로 부동산에 투자한다면, 연평균 10%의 가격 상승과 전세 상승분을 얻을 수 있습니다. 직장에서 열심히 일하여 번 급여소득을 모아 1~2년에 1채씩만 매입해도, 당신이 원하는 경제적 자유를 누릴 수 있습니다.
사업 vs. 투자
039
부동산투자가 사업에 비해 더 안전하고 성공 가능성이 큰 이유는 투자 지역을 제대로 분석할 수 있다면
대부분의 위험을 피할 수 있기 때문입니다. 일단 그 지역의 인구를 연구하면서 인구 유입과 유출의 양을 살핀다면 앞으로의 수요 증감을 파악할 수 있고, 유입 및 유출되는 사람들의 유형을 연구하면 이들이 어떤 것을 선호하고 싫어하는지도 알 수 있습니다.
이미 로봇의 시대다
2장_노후를 위한 최고의 투자처
현금의 가치는 하락한다
늘어난 인간 수명의 영향
주식투자 vs. 부동산투자
050
투자는 반드시 안정적으로 해야 합니다. 결코 원금을 잃어서는 안됩니다.
051
워런 버핏은 투자의 가장 기본적인 원칙은 원금을 잃지 않는 것이라고 했습니다. 단 한 번의 가격 하락이 수익률에 심각한 영향을 미친다는 걸 기억하시기 바랍니다.
인구 감소가 부동산의 위기?
058
부동산 투자와 관련해 변하지 않는 1가지 법칙이 있습니다. '직원들에게 고액 연봉을 주는 대기업이 위치한 지역의 부동산 가격은 하락하지 않는다.' 돈을 많이 버는 사람일수록 시간을 중요하게 여깁니다. 이들은 출퇴근에 3~4시간을 쓰지 않습니다.
인구가 감소하면 모든 부동산 가격이 폭락한다는 말은 거짓말입니다.
① 인구는 감소하지 않습니다.
② 통일로 인한 북한 인구의 유입을 감안하지 않았습니다.
③ 부동산 가격은 하락할 수 있지만, 모든 부동산이 그런 것은 아닙니다.
④ 대한민국의 미래를 부정적으로만 보고 있습니다.
빈부격차는 투자 지식의 격차
3장_부동산 투자의 정석
감소하는 중산층을 주목하라
069
수요가 많고 공급이 줄어드는 곳에 투자하는 것이 경제 원리 상 가장 합리적입니다. 따라서 중산층 이상이 거주하는 주택보다는 서민층이 주거하는 부동산에 꾸준히 투자하는 것이 투자의 해법입니다.
안정적인 임대 수익 부동산의 조건
땅 투자의 허와 실
074
결국 아파트, 주택, 상가, 오피스텔 등의 부동산을 산다는 것은 땅을 사는 것과 마찬가지입니다. 건설된 지 20년이 된 아파트의 가격이 오른다면, 건물의 가치는 감가상각으로 인해 떨어지고 있음에도 그 아파트의 대지 지분 가격이 오르고 있다는 뜻으로 봐야 합니다.
상가 투자는 위험하다
반드시 알아야 할 수익률
081
저는 은행 정기예금보다 2배 이상의 수익률이 보장될 때 투자하라고 권합니다.
금리와 부동산
087
모두가 경기가 좋지 않다고 말할 때가 저렴한 매물들이 많이 나오는 매입의 적기입니다.
수요와 공급
전세가는 투자의 척도
대출의 위험
흐름을 파악하는 눈
101
신문이나 언론, 온라인 사이트 등 어떤 지역에 대한 글을 읽거나 어떤 변화에 대한 소식을 들었다면 그곳에 직접 가서 그 지역 부동산 중개소에 들러 이야기를 들어볼 필요가 있습니다.
102
부동산 정보는 신문과 책, 온라인상에 있지만 해답은 현장에 있습니다.
제가 따르는 가치 투자의 원칙은, 그 부동산의 가격이 아직 실제 가치에 도달하지 않았을 때 매입하는 것입니다. 따라서 향후 호재성 변화나 인구 유입, 주변 산업시설, 교통, 학군 등을 유심히 살펴볼 필요가 있습니다. 그 지역의 거리에 얼마나 많은 사람들이 걸어 다니는지, 주 연령층이 어떤지, 이들의 표정에서 밝은 에너지가 느껴지는지 파악해야 합니다.
가치 투자의 힘
그들과 나의 목적은 다르다
113
부동산 중개사, 증권사, 펀드 운용사, 은행, 신문사, 건설사, 보험사, 기업 모두 세상에 꼭 필요한 존재들입니다. 그러나 분명한 건, 그들 중 누구도 우리의 이익을 우선하지 않는다는 겁니다. 그래서 제대로 알아야 하고 공부해야 합니다. 그들 모두는 우리가 아는 만큼 우리의 일을 도와준다는 걸 기억하세요.
결국 어느 방법이 좋은지는 내가 공부해서 깨우쳐야 합니다.
장기투자 vs. 단기투자
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내가 매입한 하나의 부동산은 내 친구이며, 동반자이며, 사업이며, 기업이며, 현금을 낳는 황금오리이며, 과실을 맺는 나무입니다. 저는 부동산을 평생 보유하라고 말합니다.
세금의 문제
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세금은 반드시 모두 내세요. 양도세를 내기 싫다면 팔지 않으면 됩니다. 보유 시, 매도 시 내야 할 세금은 꼭 내세요. 이것이 부동산 투자의 의무입니다.
전업 투자의 시기
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먼저 고정적인 수입을 통해 경제적으로 안정되어야 투자도 할 수 있습니다.
자신을 행복하게 만드는 일을 찾고 하고 있는 일과 그 분야에서 1인자가 되는 것을 목표로 하세요. 그리고 남는 20%의 시간과 노력을 경제 공부와 투자 공부에 할애하면서 기회가 생길 때마다 현금을 부동산 자산으로 바꾸는 일을 반복하는 것이 최고의 재테크입니다.
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전업 투자를 하고 싶다면 연 임대 소득이 직장 연봉보다 커질 때, 즉 비 근로 소득이 연봉보다 많아졌을 때 하길 바랍니다. 임대소득만으로 충분히 생활비를 감당할 수 있을 때 하는 것이 좋습니다.
4장_부동산 투자 기록
현장 조사는 필수다
전세가율이 높은 아파트를 찾아라
역발상으로 투자하라
경락잔금 대출을 이용한 무피투자
전세금을 많이 올리고 싶다면
유치권에 도전하다
부동산 흐름을 예상하라
역세권과 부동산 가격
임차 중개수수료는 누가?
대단지 아파트를 잡아라
가격 상승이 확실한 투자처
지방 핵심 도시에 주목하라
단점을 능가하는 강점이 있는가?
중개소 사장과 친해져라
오피스텔 투자 괜찮을까?
불경기에는 급매가 나온다
현재, 과거를 돌아보며
5장_부동산투자 실전
투자 대상 어떻게 찾을까?
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① 서울과 경기 지역 중 전세가율이 높은 아파트를 찾는다
② 해당 아파트에 관해 인터넷으로 사전 조사를 한다
③ 인근 부동산 중개소에 전화해서 확인한다
④ 해당 아파트에 직접 방문해서 살펴본다
⑤ 투자가치가 있다는 판단이 서면, 바로 계약한다
지도를 곁에 두라
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지도를 보는 것을 습관화하기 바랍니다. 서울과 경기도 전도를 꼭 구입하세요. 지도책 2권을 사서 해당 지역 지도를 뜯어서 서로 붙이면 아주 상세한 전도가 생길 겁니다. 1장의 큰 지도를 보며 전체적인 거리 감각을 키우는 것이 좋습니다.
지도를 벽에 붙이고 강남역을 중심에 두고 노원역을 끝점으로 하여 원을 그려보세요. 결국 강남역과 가까운 쪽이 투자가치가 높습니다. 지하철 신분당선이 생긴 이후 웬만한 강북보다 분당이 강남역과 더욱 가까워졌습니다.
이처럼 지도에 중요한 지점을 중심으로 두고 원을 그리는 것도 유용한 방법입니다. 이 방법의 기본 원리는 핵심 지역과 같은 거리의 부동산은 동일한 가치를 가지고 있다는 것입니다.
현금 융통의 기술
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급여 통장이 있는 은행에 방문해 마이너스 통장을 만들어두는 것이 좋습니다.
나 홀로 등기
202
중요한 것은 등기도 내가 직접 할 수 있다는 것을 아는 것입니다.
바보가 천재를 이기는 방법
202 단기간에 시세차익을 얻기 위해 사고파는 것은 투기입니다. 장기적으로 투자하여 그것이 내게 꾸준히 수익을 가져오도록 만드는 것은 투자입니다.
경험으로 얻은 지식만이 진짜다
205 부동산을 매입한 후 분석하고 판단해보면서 좋은 투자였는지 되돌아보세요. 그러한 과정이 당신을 한 단계 더 높이 올려줍니다. 사봐야 알 수 있습니다. 두려움을 떨치고 경험해봐야 합니다.
206
한 번도 실패하지 않은 사람은 한 번도 도전하지 않은 사람입니다.
임대사업자가 되고 싶습니까?
211
임대인의 의무를 잘 이행해야만 전세를 갱신하거나 새롭게 세입자를 구할 때 쉽고 더욱 좋은 가격에 세를 낼 수 있습니다.
자산 내역 정리하기
6장_투자자의 삶
부자란
222
현금은 어느 정도 있으면 될까요? 저는 비상금으로 3~6개월 치의 생활비 정도만 보유하면 된다고 생각합니다. 현금 10억이 있다면 최대 5,000만 원 정도만 가지고 있고, 나머지 9억 5,000만 원은 현금을 창출할 수 있도록 일하게 만들어야 합니다. 투자금 대비 연 8%이상의 수익을 거둘 수 있는 곳에 투자하세요.
진짜 부자의 조건
223
① 근로소득 외에 부동산 임대소득, 주식의 배당금, 책의 인세, 로열티(지적재산), 내가 없어도 운영이 되는 사업장 등이 이에 해당됩니다.
② 가능한 한 집과 자동차는 유지 비용이 적게 드는 것으로 소유해야 합니다.
③ 나 자신을 위한 교육에 돈을 지출해야 합니다.
④ 만족과 절제를 알아야 합니다.
⑤ 남을 도울 수 있는 사람이 진정한 부자입니다.
가치를 창조하는 지식
227
특정 분야에 대해 깊이 파고들어 계속 공부하다 보면 어느 순간 지식과 지식이 연결되어 머릿속이 밝아지는 느낌이 들 때가 있습니다. 지식에 지식이 쌓여 지혜로 업그레이드 되는 순간입니다. 여기에 도달하면 다른 사람이 보지 못하는 것을 볼 수 있고, 다른 사람이 생각하지 못한 것을 상상할 수 있습니다.
제대로 신문 읽는 법
228
투자자라면 꾸준히 경제 신문을 읽어야 하며, 착실하게 기록하는 습관을 들여야 합니다 이를 통해 거시경제를 볼 수 있는 안목을 갖추는 것이 궁극적인 목표입니다.
믿음의 능력
229
믿음이 없으면 머뭇거리게 됩니다. 확신까지는 아니어도 작은 믿음만 있으면 투자를 할 수 있습니다. 믿음을 갖고 싶다면 실전 투자자들의 책을 읽는 것도 도움이 될 겁니다. 긍정적인 사고가 중요합니다.
231
부동산투자를 시작할 생각이라면, 오늘부터 나는 투자가치 있는 부동산을 찾을 수 있다고 믿으세요. 믿으면 보이기 시작합니다.
원더풀 월드
정직과 투자
나누는 삶
239
나에게 있는 재능을 가만히 살펴보세요. 여기에 집중해 이를 활용하여 적극적으로 살아가세요.
만약 당신이 경제력이 부족하다면 신은 당신이 이를 극복함으로써 다른 사람에게 희망의 증거가 되길 바라시는 겁니다. 만약 당신이 경제적으로 풍족하다면 당신의 부로 다른 이웃을 도울 수 있는 기회를 주신 겁니다.
마치는 글
243
재테크의 기본은 '절대 잃지 않는 것'입니다. 투자한 상품의 가격이 하락하는 일은 절대로 있어선 안 됩니다. 안정성을 투자의 제 1 원칙으로 삼으세요. 그리고 적성에 맞는 직장에서 열심히 일을 하며 아끼고 저축한 돈으로 꾸준히 투자한다면 누구나 부자가 될 수 있다는 사실을 잊지 말길 바랍니다. 현재의 처지만 보고 미래를 예측하거나 결정짓지 마세요. 미래는 희망입니다. 미래를 낙관하는 자에게만 기회가 보입니다.
부록_풍족한 노후를 위한 대안들
---> 이 책에서 느낀 점
한마디로 말한다면 '소장하고 싶은 책'이라고 표현하고 싶습니다.
카페에서 듣게 되는 강의 후기를 책으로 만난 느낌이었습니다. 투자자라면 꼭 필요한 수익률 계산법 이라든가 실질적으로 어떤 구조로 이렇게 가능 한지에 대한 실제 사례들…
유익한 내용에 감사할 따름입니다.
그리고 제가 왜 실패한 적 없는 평범한 사람인지 알 수 있었습니다. 단 한 번도 도전이라는 것을 해 본 적이 없다는 사실 말입니다.
경험 부자가 얼마나 큰 재산인지 알지 못한 점, 경험을 소중하게 생각하지 않았던 엄마 바라기, 그런 생활이 마냥 좋은 건 줄 알았던 못난이...
세상은 점차 변화해가고 있는데 항상 제자리에만 머물러 있었다는 사실…
이제 시작하였으니 조금 더 도움닫기를 하고 마음을 가다듬고 행동에 옮겨야겠습니다.
더욱 분발하도록 재독하려 합니다.
그리고 다음달에는 꼭 작가님의 강의를 들으러 갔다 오려 합니다.
작가님 책에 사인도 받아올 생각입니다. 기대만땅입니다.
