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궁금한 부동산/etc27

2024.05.24 공부하기_신성철님 글 필사_작성일 2024.05.28 당연한데 신기하게 들릴 수도 있는 이야기가 있습니다.아주 예전에 이곳 블로그에 썼던 갭투자의 투자원리라는 글이 있었습니다. 꽤 길고 복잡해 보이는 글이었는데,중요한 내용은 단 몇줄로 요약이 가능했고 핵심은 한 줄이었습니다.갭투자의 성공은 전세가격의 상승에 달려있다. 우리가 흔히 하는 말이 있죠.투자는 속도보다는 방향이 중요하다. 음, 사실은 그렇지 않지만 오늘 말씀드릴 주제는 아니니 넘어가겠습니다.짧게만 한마디를 하자면, 방향을 틀리는 일은 잘 없습니다.실제 투자를 실패하는 이유의 대부분은 속도 때문이죠. 위에서 언급한 전세가의 상승에 달렸다는 부분은 방향을 의미합니다.갭투자는 전세가격이 상승하면 결국은, 언젠가는 성공합니다. 너무 당연한 말이라 생각.. 2024. 5. 28.
2024.05.22 공부하기_신성철님 글 필사_작성일 2024.05.25 시장을 볼 때 항상 신경을 쓰는 것은가장 핵심이 되는 스토리를 가지고 가려고 노력을 합니다.자주 이런 말을 하는데, 사람은 기준이 하나면 쉽게 파악이 가능하지만기준이 두 개만 되어도 파악이 어려워지며기준이 세 개 정도 되면 현상 파악은 불가능해집니다.그래서 가능하면 하나의 핵심 기준을 가지고 가려고 늘 노력을 하죠.그 핵심 기준을 기둥으로 잡고 나머지 변수들을 거기에 덧붙여서 가감을 합니다. 예를 들면 이렇습니다.이번 금리인상 시기에 제가 핵심으로 잡은 기준은 단 하나 금리였습니다.그래서 금리를 떨어뜨리는 작용을 하는 뉴스는 좋은 뉴스반대로 금리를 올리는 작용을 하는 뉴스는 나쁜 뉴스흔히 배드뉴스가 굿뉴스라는 말을 하는데 딱 그거죠.단지 차이가 있다면.. 2024. 5. 25.
2024.05.20 공부하기_신성철님 글 필사_작성일 2024.05.20 미국채 금리 상승에 대한 리스크는 계속 언급되고 있습니다.미국채는 시장금리의 기준이 되기에어느 자산이라도 투자를 하는 입장에서는 신경이 쓰일 수밖에 없겠죠. 부동산의 경우도 마찬가지입니다.점유 3유형(자가/전세/월세) 중 자가와 전세의 가격은각각 주택담보대출과 전세자금대출이라는 대출을 통해서 유동성을 공급받습니다.시장금리의 상승은 이 유동성의 공급을 축소시키며 가격에 악영향을 주게 됩니다.그러면 최근 2년간 나타난 현상처럼매가와 전세가는 하락을 하는데, 대출을 통해서 가격이 형성되지 않는 월세는 상승이 나오게 되겠죠.설명하자면 길지만, 대체로 매가의 상승에 직접적인 영향을 주는 것은 월세가 아닌 전세입니다.전세가 하락과 월세가 상승이 부딪히면 매가는 .. 2024. 5. 21.
2024.05.18 공부하기_신성철님 글 필사_작성일 2024.05.18 % 잘 아시겠지만, 부동산을 다루는 사람으로부동산 외의 분야에 대해서는 잘 알지 못합니다.개인적인 메모의 의미에 가깝습니다. 지표를 볼 때 조심해야 하는 부분이 있다.아니 조심해야 한다기보다는 보는 사람의 수준에 달려있는 문제가 있다. 흔히 동행지표라는 것이 같은 방향을 의미한다고 생각할 수 있는데,오히려 정 반대인 경우가 더 많다. 가격의 상승은 공급의 증가와 동행한다.그래서 흔히 공급의 증가가 가격의 상승을 의미한다고 생각을 한다.하지만 인과로 생각해 본다면 정 반대다. 가격이라는 측면에서만 보자면가격이 상승할 때 공급이 증가하는 이유는 가격을 하락시키기 위해서이다.즉 가격의 상승과 공급의 증가는 동행하지만공급의 증가는 가격의 하락을 의미한다 혹은.. 2024. 5. 19.
원칙-PRINCIPLES- 공부하기_신성철님 글 필사_작성일 2022.08.29. 언제나 미래를 알려고 노력하지만 모든 미래를 알수는 없습니다. 우리가 투자에서 성공을 하기 위해서는 모든 미래를 알아야만 하는 것은 아닙니다. 우리는 제한된 조건 하에서의 미래만을 알 수 있거나 또는 예외적으로 미래의 어느 부분을 알 수 있을 뿐입니다. 하지만 다행스럽게도 이것만 가지고도 성공적인 투자를 하는데는 모자람이 없습니다. 투자에는 원칙이 있습니다. 현재의 시장이 복잡한 것처럼 보이실테고 그래서 제 견해를 궁금해 하시는 것도 충분히 이해를 합니다. 복잡할수록 원칙은 중요합니다. 현재의 시장에 대한 제 의견을 물으신다면, 제가 드릴 수 있는 답변은 2013년에 드렸던 답변과 같습니다. 길어지는 상승추세 속에서 예측할 수 없는 경제위기와 같은 .. 2022. 8. 30.
22.7.6.신성철님 페이스북 금리가 올라가면 임대료가 내려가는가? 에 대한 답은 대체로는 상관이 없다. 뭐 당장 우리나라만 봐도 알 테지만, 4달 만에 월세수익률이 10%가 올라가는 수익률이 연 30% 속도로 치솟고 있다. 금리가 올라가고 주택가격은 침체가 나오고 있지만 월세는 하늘을 뚫고 올라갈 기세다. 조금 더 원리를 알고자 하는 분들을 위한 보충설명이다. 금리의 상승은 자산의 *요구수익률을 상승시킨다. (*요구수익률 : 일반적으로 투자자가 자금의 투자나 공여에 대해서 요구하는 최소한의 수익률) 이처럼 요구수익률이 올라갈때 그 요구수익률을 만족시키는 방법은 자산 가격의 하락과 임대료의 상승이다. 금리의 인상속도를 임대료의 상승이 따라가지 못한다면 자산 가격의 하락이 나오게 된다. 즉 금리인상기에 공급 측에서는 더 적극적으로 임대.. 2022. 7. 11.
세대원 중 일부가 직장 등의 사유로 거주하지 못한 경우 비과세 및 장특공제 적용 여부 공부하기_미네르바올빼미님 글 필사_작성일 2022.04.26. https://blog.naver.com/khr1265/222711815254 【장특공제】 세대원 중 일부가 직장 등의 사유로 거주하지 못한 경우 비과세 및 장특공제 적용 안녕하세요. 여러분의 세금지킴이 미네르바올빼미입니다. 조정대상지역 지정 후 취득한 주택을 비과세 받으... blog.naver.com 안녕하세요. 여러분의 세금지킴이 미네르바올빼미입니다. 조정대상지역 지정 후 취득한 주택을 비과세 받으려면 해당 주택에서 전 세대원이 2년 이상 거주를 해야 합니다. 그리고 표 2의 공제율(보유기간별 연간 4%, 거주기간별 연간 4%)을 적용받으려면 양도하는 주택에서 2년 이상 거주를 해야 하는데요. 이때 거주는 전 세대원이 해당 주택에서 거주.. 2022. 4. 26.
백원님_해봄강의 내용 -들어가면서- 지난 5년간 집값이 상승한 이유는 금리? 유동성? 수급대로 뒀으면 됐는데 부동산에 사상을 집어넣고 유동성을 키웠다. 사상 최대의 입주 물량에도 말도 안 되는 규제로 최대폭으로 집값을 상승시켰다. 말도 안되는 혼돈의 시장을 정부가 키웠다. 1993~1996년에도 1기 신도시와 지방 택지분양으로 인해 아파트 공급량이 엄청났다. 서울은 2017~2021년도에 사상 최대의 입주량이었다. 17~21년이 90년대보다 입주 물량이 훨씬 많은데도 집값은 사상 최대이다. 그 이유는 바로 세금이다. 가장 먼저 양도세를 중과했고, 그다음 보유세, 취득세, 갱신 청구권을 손댔다. 해제 순서는 먼저 묶은 순서대로 풀어줄 거다. 양도세 중과를 먼저 풀어줄 것이고(부작용이 검증되었다), 그다음 보유세, 취득세, 갱신.. 2022. 4. 22.
청주 사모1구역 사업성 분석 칼럼 필사_공부하기_https://blog.naver.com/jejeguide/222650804524 청주 사모1구역 사업성 분석 청주 사모1구역 사업성 분석입니다. 뉴젠시티 지역주택조합 이슈로 시끄러운 구역이지만 누군가에게 기회가... blog.naver.com 청주 사모1구역 사업성 분석입니다. 뉴젠시티 지역주택조합 이슈로 시끄러운 구역이지만 누군가에게 기회가 될 수 있습니다. 총지출은 6,520억 공사비는 4,430억 기타지출 2,090억 예비비 250억 특이한 점은 현금청산액이 약 720억으로 굉장히 많은 조합원분들이 분양을 포기하였습니다. 예비비로 지주택 관련 소송 등으로 다른 구역대비 비교적 많은 금액인 약 250억을 보유해서 소송에 대비하고 있습니다. 총수입은 6,893억 조합원 분양수입은 .. 2022. 3. 8.
광교 상현마을 현대아파트 리모델링 사업성 분석 칼럼 필사_공부하기_https://blog.naver.com/jejeguide/222662410774 광교 상현마을 현대아파트 리모델링 사업성 분석 안녕하세요. 오늘 한경부동산에서 용인 수지 리모델링에 관한 기사가 있었는데요. 관련해서 수지쪽 리모델... blog.naver.com 안녕하세요. 오늘 한경 부동산에서 용인 수지 리모델링에 관한 기사가 있었는데요. 관련해서 수지쪽 리모델링 사업을 차례로 분석해보겠습니다. 오늘은 첫번째로 광교 상현마을 현대 아파트를 분석하겠습니다. 간단히 입지를 살펴보면 새빛초, 상현중, 상현고 초중고를 다 품은 좋은 입지를 가지고 있으며 상현역과도 가까워서 광교의 우수한 생활권을 누릴 수 있는 좋은 곳입니다. 현재 안전진단까지 통과했고, 가장 중요하고 어려운 건축/도시계획 .. 2022. 3. 4.
국민주택 채권 매입 방법 https://blog.naver.com/army2799/222575340594 국민주택채권 매입 방법을 알아보고 부동산 등기 비용 절약하기!!! 부동산 매수 후 등기 업무는 대부분 법무사를 통해서 진행한다. 셀프 등기도 보편화되어서 많이 하기도 하... blog.naver.com 매매를 하면 항상 따라오는 비용중에 하나인 등기비용 그 중에서도 국민주택채권에 대해서 중요하게 생각하지는 않았다. 왜냐하면 법무통이라는 앱으로 수수료 부담을 줄일수 있다는 생각만 했지, 법무사에서 어떤 방식으로 채권을 구매하고 금액 산정을 하는지 그닥 알고 있을 필요가 없다고 생각해서였다. 그런데 블로그글을 찾다보니 요런 내용에 글이 있어서 퍼온것이다. 취득세 계산서 다시 찾아보고 금액 제대로 해주셨는지 확인이 필요할것 같다... 2021. 12. 14.
전세퇴거자금대출? 생활안정자금? 안녕하세요 월용입니다. 21년 11월 마지막 주입니다. 새로운 변이 바이러스로 인해 주가는 흔들리고 있고, 대출규제와 종부세 폭탁으로 부동산 또한 갈피를 잡지 못하는 요즘입니다. 별탈없이 한 해를 마무리 하셨으면 합니다. 대출이라고는 주택담보대출 밖에 모르는 부린이 아줌마가 제집에 세입자를 들이면서 전세금을 빼줘야 하는 상황이 발생할수도 있기에 미리미리 공부하는 차원에서 대출에 대해 공부하고 있습니다. 모아놓은 돈이 없는데, 느닷없이 세입자분이 나가신다고 하면? 몇억을 저축해 놓고 있는 상황이 아니다 보니 여러 대출에 대한 공부가 꼭 필요하네요.. 그럼 찬찬히 알아볼까요? ● 전세 퇴거 자금 대출 전세 보증금 반환자금 대출, 혹은 임차 보증금 반환자금으로 불리며, 기존의 세입자를 퇴거시키고, 세입자가 있.. 2021. 11. 29.
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