공부하기_신성철님 글 필사_작성일 2022.08.29.
언제나 미래를 알려고 노력하지만
모든 미래를 알수는 없습니다.
우리가 투자에서 성공을 하기 위해서는 모든 미래를 알아야만 하는 것은 아닙니다.
우리는 제한된 조건 하에서의 미래만을 알 수 있거나
또는 예외적으로 미래의 어느 부분을 알 수 있을 뿐입니다.
하지만 다행스럽게도 이것만 가지고도 성공적인 투자를 하는데는 모자람이 없습니다.
투자에는 원칙이 있습니다.
현재의 시장이 복잡한 것처럼 보이실테고
그래서 제 견해를 궁금해 하시는 것도 충분히 이해를 합니다.
복잡할수록 원칙은 중요합니다.
현재의 시장에 대한 제 의견을 물으신다면,
제가 드릴 수 있는 답변은 2013년에 드렸던 답변과 같습니다.
길어지는 상승추세 속에서 예측할 수 없는 경제위기와 같은 변동요인은 언제라도 발생할 수 있습니다.
또한 상승추세 안에서도 하락의 변동요인이 강할 때는 가격의 하락이 나오며
변동요인이 강하다면 가격의 하락도 강하게 나올 수 있습니다.
추세란 시장의 내적인 구조로 인해 발생하는 것으로
시장에 꾸준하게 지속적으로 영향을 주는 것입니다.
변동이란 시장의 외적인 부분에서 발생하는 것으로
변동이 끝나는 순간 시장에 더 이상 영향을 주지 않기에 일시적인 것입니다.
수차례 전망이란 무엇인지에 대해 말씀을 드리며
1년 안쪽의 전망은 변동요인에 의해 흔들릴 수 있기에
심심풀이에 가까울 뿐 근본적으로 의미가 없다고 말씀을 드렸습니다.
우리는 추세를 알 수 있을 뿐 변동요인은 알 수 없습니다.
아니, 알 수 없기에 변동요인이라고 부르는 것이죠.
투자의 원칙은 단순합니다.
투자는 아는 것을 가지고 하는 것이며
모르는 것에 의존해서 투자를 하지 않는다는 것입니다.
어차피 알 수 없는 변동요인이라면
여유 유동성 확보를 통해 그것에 대비하며
추세로 회귀할 수 있는 시간까지의 장기 투자를 통해서 리스크를 헷지 합니다.
우리는 변동요인에 의존해서 투자를 하지는 않습니다.
얼마 전에 하워드 막스가 비슷한 말을 했듯이,
세상의 그 어느 누구도 그런 변동요인을 알고 있지 못합니다.
버핏이나 피터 린치 하워드 막스 등
유명한 구루들이 아는 것을 가지고 투자를 하라고,
모두 같은 말을 하는 것에는 이유가 있습니다.
알 수 있고 분석할 수 있는 성장과 같은 시장의 내적인 요소들을 가지고 투자를 하는 것이고
알 수 없는 변동성이라는 리스크는 시간을 통해 헷지 합니다.
부동산도 기업과 마찬가지입니다.
부동산에서 매출과 수익을 만드는 것은 임차시장입니다.
그리고 임차시장은 공급량에 의해 결정됩니다.
현재의 임차시장이 전세가 하락으로 인해 성장이 후퇴하고 있다고 생각을 하신다면
월세 그래프를 한번 찾아보시기 바랍니다.
성장은 전례 없는 속도로 매우 강하게 지속되고 있으며
단지 금리의 인상으로 인해 전세와 월세의 밸런스를 조정하며 전세가의 하락이 나오고 있을 뿐입니다.
또한 최근 일 년간의 억제책과 신규 분양시장의 침체로 인해
작년 하반기부터는 서브프라임 모기지 사태 당시보다도 더 적은 인허가 물량이
미래의 성장도 보여주고 있습니다.
다음 달의 가격을 묻는다면 잘 모르겠습니다.
이것은 금리에 달려 있는 문제인데
피터 린치의 말을 빌리자면 금리는 그것을 실행하는 연준 의장도 모르는 일입니다.
당장 미 연준마저도 이 사태의 시작점이 된 6월 CPI 지수도 예상을 못해서
FOMC 블랙아웃 기간 동안에 기자를 통해 발언을 노출시키는 고육책에서 썼습니다.
미연준 의장도 모르는 금리를 제가 알거라 생각하신다면 너무나 과대평가이십니다.
게다가 현재의 금리는 그리 간단하지 않으며
우리나라의 대출금리는 미국의 금리에서 파생된 말단에 위치하기에 더 복잡합니다.
다들 금리에 대해 한 마디씩은 하고 계시겠지만, 사실은 그보다 훨씬 더 복잡한 문제입니다.
굳이 금리에 대해 한마디만 하자면,
중요한 것은 두 가지, 추세가 형성되는 시점과 최종 금리입니다.
지금은 추세의 형성이 되지 않은 상태이기에 그야말로 변수일뿐입니다.
다음 달 또는 다다음달의 가격을 묻는다면 모르겠지만
하나는 알고 있습니다.
이것은 길던 짧던 변수라는 것이고 변수는 사라지는 순간 시장에 더 이상 영향을 주지 않습니다.
그리고 이것이 사라지는 순간을 우리는 알 수 없다는 것도 압니다.
그래서 저는 변수를 무시하고 추세만으로 시장을 봅니다.
이것이 제 입장이며 투자의 원칙입니다.
늘 드리던 말씀이라서 굳이 적을 필요도 없을 겁니다.
여러분은 결과를 가지고 반성 같은 후회를 하십니다.
하지만 세상의 그 어느 누구도 결과를 미리 알지 못합니다.
그런 후회는 해봤자 쓸데없는 부질없는 짓이 아니라
하면 안 되는 잘못된 행동입니다.
잘못된 습관과 잘못된 가치관을 만들기 때문입니다.
현재의 부동산 시장에서 하락에 배팅하지 못한 것을 후회하려면
대출금리가 2%에서 불과 몇 개월 만에 5% 수준이 될 것을 미리 알지 못한 것을 반성하셔야 합니다.
그런데 이런 건 세상의 그 어느 누구도 모릅니다.
여러분이 아무리 극심하게 후회인지 반성인지 모를 그런 것들을 하셔도,
다음에 또 이런 시기가 와도 여러분은 금리의 고점을 모릅니다.
세상 아무도 알 수 없는, 미 연준 의장조차도 모르는 금리 변수를
미리 알아차리지 못했다고 반성하는 것은 아무런 의미가 없습니다.
이런 변수는 유동성과 시간으로 헷지 하며 겪어야 하는 것이지
미리 알고 피할 수 있는 것이 아닙니다.
만약 이것을 미리 알고 확신하여서 투자를 할 수 있는 능력이 있는 분이라면
굳이 부동산을 하실 필요도 없겠죠.
주식이나 채권이나 달러나 등등으로 훨씬 더 쉽게 훨씬 더 많은 돈을 버셨을 테니까요.
또는 최소한 고액 연봉을 받는 스타 애널 정도는 되셨겠죠.
제가 부동산 시장에 뛰어들고 서브프라임 모기지론 사태를 겪었습니다.
그리고 대부분의 분들은 잘 기억도 안 나시겠지만
상승장을 말하던 2012년도는 유로존 등의 위기로 1년이면 서너 번씩 경제위기설이 터지던 시기였습니다.
그래서 2013년도부터의 시장 상승을 말할 때도 경제위기에 대한 질문을 참 많이 받았습니다.
당시에 드렸던 대답이나 지금 드리는 대답이나 마찬가지입니다.
투자는 우리가 알 수 있으며 시장의 내적인 부분으로 성장을 나타내는 공급량에 의해 결정하는 것입니다.
근본적으로 알 수 없으며 시간이 지나면 사라지는 변동요인은 시간과 유동성으로 헷지를 할 뿐입니다.
그리고 강한 금리인상이란 강한 약을 쓰는 것과 같기에
환자에게 무리가 오듯 그 나라의 경제주체에 무리가 옵니다.
그래서 지금껏 일 년을 넘어가 본 적이 없습니다.
투자는 추세를 보고 판단하며 변동요인은 1년 정도로 상정하고 유동성을 대비한다.
이것이 투자의 원칙입니다.
내가 만약 부동산 법인이던 개인이던 사업체를 가지고 지금에 부동산 시장을 경험하고 있었다면
여러 가지로 힘들고, 어렵고 마음 조급한 나날들을 보낼 수도 있었겠다는 생각이 들었다.
투자를 하겠다고 마음속으로 선언을 했지만, 지금과 같은 경제 흐름으로 인해 멘털이 박살 날수도
있는 상황에서 나름에 투자원칙을 세우는 것이 얼마나 중요하지를 신성철 님에 글을 통해서 배울 수
있었다.
금리로 인해 변화된 부동산 시장을 바라보는 모든 이들에 생각이 하락을 이야기하지만 신성철 님께서는
추세를 보고 판단을 하는 것이지 내외부에서 유입되는 변동요인으로 판단할 수 있는 것이 투자가
아니라는 말씀을 하신다.
배울 것이 너무나도 무궁무진한 자본주의에서도 부동산에 대해 곱씹어 볼 수 있는 글이라서 신성철 님에 글을 필사하며 공부하는 것이 즐겁다.
