안녕하세요 월용입니다.
21년 11월 마지막 주입니다.
새로운 변이 바이러스로 인해 주가는 흔들리고 있고, 대출규제와 종부세 폭탁으로 부동산 또한 갈피를 잡지 못하는 요즘입니다. 별탈없이 한 해를 마무리 하셨으면 합니다.
대출이라고는 주택담보대출 밖에 모르는 부린이 아줌마가 제집에 세입자를 들이면서 전세금을 빼줘야 하는 상황이 발생할수도 있기에 미리미리 공부하는 차원에서 대출에 대해 공부하고 있습니다.
모아놓은 돈이 없는데, 느닷없이 세입자분이 나가신다고 하면?
몇억을 저축해 놓고 있는 상황이 아니다 보니 여러 대출에 대한 공부가 꼭 필요하네요..
그럼 찬찬히 알아볼까요?
● 전세 퇴거 자금 대출
전세 보증금 반환자금 대출, 혹은 임차 보증금 반환자금으로 불리며, 기존의 세입자를 퇴거시키고, 세입자가 있는 주택에 집주인이 입주를 할 때, 혹은 전세금을 돌려줄 자금적 여유가 되지 않을 시 대출을 받을 수 있는 상품이다.
정부에서 연간 1억 원까지 '생활안정자금'으로 대출을 받을 수 있지만 전세금이 대체로 1억 이상이기 때문에 이를 초과해서 받을 수 있는 방법을 선택하고 있습니다. 주택담보대출과 동일한 정책과 규제를 받아 LTV, DTI, DSR을 고려해서 대출 한도가 정해집니다.
● 생활안정자금
매년 최대 1억원까지 대출이 가능하며 LTV 한도 내에서 얼마든지 매년 대출을 받을 수 있습니다. 소득이 적은 저소득 근로자가 갑자기 목돈이 필요한 경우, 생활 안정에 도움을 주기 위한 융자입니다.
저렴한 금리로 이용할 수 있으며, 1년 거치 후 3년~4년 분할해서 상환을 합니다.
금리는 연 1.5%로 일괄 적용되지만, 생활 안정자금 대출 목적에 따라서 조건이나, 상환 방법은 조금씩 다릅니다.
--> 1년에 1주택 당 최대한도 1억(세대 기준)
--> 배우자 및 세대원의 주택 보유 확인 필요함(분양권, 입주권, 지분 등)
--> 자금용도 소명 불필요함(1억 초과 시 필요)
대출기간 동안 추가 주택구입 금지 약정(추가 약정서)
★ 전세 퇴거 자금 대출도 생활안정자금 안에 속해있기 때문에 전세 퇴거 자금을 받을 시 주택 구매를 할 수 없습니다.
○ 생활안정자금 약정서 내용 정리
--> 아파트 및 주택을 담보로 생활안정자금 목적의 대출 시 주택구입 용도로 쓰면 안 됨
(대출금 회수 및 3년간 주택대출 안됨)
--> 대출기간 동안 추가로 주택이나 분양권 및 재건축, 재개발 지분(조합원, 입주권) 등을 취득하면 안됨
(대출금회수 및 주택대출 안됨)
--> 대출 신청하는 차주 및 배우자 세대원 포함 모두 주택 보유수 체크
--> 생활안정자금 목적의 대출한도는 1억 원까지만 가능
--> 1억원 초과 대출 시 자금용도 관련 자료 제출의무
비규제 지역 : 70%
조정대상지역 : 9억 이하 50%, 9억 초과 30%
투기과열지역 : 9억 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 불가
● 전세 퇴거 자금 대출 자격요건
--> 1주택자(일시적 2가구 LTV. DTI ~ 10%)
--> 지역별 LTV 40~70% / DTI 40~60% 이내
--> 지역별 LTV, DTI 전세 보증금만큼 대출이 가능합니다.
예를 들어 시세 8억 아파트 전세가 3억이라고 한다면 구입용도시 3억 2천까지(8*40%=3.2억(LTV40%)) 대출이 가능하겠지만, 전세 퇴거 자금 대출은 3억까지만 대출이 가능합니다.
만약 전세 퇴거 자금 대출을 최대한도로 받았는데도 자금이 부족할 경우에는 다른 대출을 통해서 마련해야 합니다.
★ 전세 퇴거 자금 대출이 부족하거나, 대상자가 아닐 경우는 금융권이나 대출 종류를 바꿔보자
● 상호 금융권 아파트 담보대출(특판)
상호 금융권이란 단위농협, 신협, 새마을금고 등을 말합니다. 물론 각 지점마다 상품이 다르고 항상 있는 상품이 아니라서 수요 대비 공급이 부족한 상황인 대출입니다.
--> 대출을 받을 수 있는 조건
규제지역 및 다주택자도 가능
신규사업자 및 기존 사업자 대상
--> 대출대상
수도권의 아파트 및 주택 보유자, 매매 예정자
--> 대출한도
시세 또는 감정가의 80%
--> 대출금리
4.1~4.4% (신용등급에 따라서 다릅니다)
--> 신청자격
만 20세 이상의 신용등급이 양호한 자
--> 대출기간
3년 만기연장
--> 중도상환 수수료
3년 이내 2.0% 슬라이딩 방식
서울의 투기지역, 조정 대상 지역가 2 주택 이상의 세대들은 전세자금 반환 대출이 되고 있지 않습니다. 그래서 일반 은행에 가시면 대출이 불가능합니다. 이것은 신용, 주택 가격이 적어서 안 되는 것이 아니고 정부에서 규제하고 있는 9.13 대책으로 인하여 대출이 되지 않는 것입니다.
이렇게 은행에서 대출이 되지 않은 분들이 사업자금 대출로 대출을 받는 것이기 때문에 기존에 사업자나, 혹시 사업자가 아니시라고 하면 신규 사업자로 등록을 하시면 대출이 가능합니다.
● 대출신청은 언제 해야 하나요?
부동산 규제가 계속적으로 추가되는 상황과 매일 변동되는 금리와 유효기간 등을 고려해 대출 신청은 세입자 퇴거일 1달 전에 금융사를 선정하여 대출 진행을 하면 가장 좋습니다.
● 전세자금 대출 진행 시 주의사항은?
--> 투기, 투과 지역 9억 원 이상 아파트는 3개월 이내 전입신고를 해야 합니다.
--> 19년 12월 16일 이후 구입한 15억 이상 초고가 아파트를 전세 퇴거 자금 대출 진행이 불가능합니다.
--> 다주택의 경우 1 금융권에서는 퇴거 자금 대출을 받을 수 없습니다.
--> 생활안정자금이나 신용대출 등 다른 방법을 통해서 기존주택 처분 없이 세입자 보증금 반환이 가능합니다.
