-들어가면서-
지난 5년간 집값이 상승한 이유는
금리? 유동성?
수급대로 뒀으면 됐는데 부동산에 사상을 집어넣고 유동성을 키웠다.
사상 최대의 입주 물량에도 말도 안 되는 규제로 최대폭으로 집값을 상승시켰다.
말도 안되는 혼돈의 시장을 정부가 키웠다.
1993~1996년에도 1기 신도시와 지방 택지분양으로 인해 아파트 공급량이 엄청났다.
서울은 2017~2021년도에 사상 최대의 입주량이었다.
17~21년이 90년대보다 입주 물량이 훨씬 많은데도 집값은 사상 최대이다.
그 이유는 바로 세금이다.
가장 먼저 양도세를 중과했고,
그다음 보유세,
취득세,
갱신 청구권을 손댔다.
해제 순서는 먼저 묶은 순서대로 풀어줄 거다.
양도세 중과를 먼저 풀어줄 것이고(부작용이 검증되었다),
그다음 보유세, 취득세, 갱신청구권 순서로 풀어줄 것이다.
양도세는 1년 유예기간을 2~3번 더 줄 것이다.
취득세가 맨 나중까지 남아 있을 것이다.
24년쯤.. 풀어줘야 된다.
절대 질 안 사는 사람들에게 전세를 공급하기 위해서라도..
취득세가 안 풀리면 극우? 무주택자들 까지도 집을 사야 되는 시점이 온다.
24년까지 취득세가 안 풀리면 전세가 소멸될 정도로 매물이 없을 것이다.
최소 2년간은 답이 없다.
전세 공급이 원활하지 않다.
22년 8월부터 이상한 주기가 생겼다.
26년 8월에는 마지막 큰 부작용이 온다.
이는 임대차 3 법이 개정되어도 바꾸지 않는 부작용이다.
임대차 3 법은 논의만 있는 상태이다.
지금부터 2~3년간 가장 큰 부작용은 임대차 3 법이다.
갱신 청구권은 부작용이 뚜렷하게 보여야 논의될 거다.
그러면 임대사업자 부활/ 취득세 완화/ 갱신청구권 수정의 논의가 있을 것이다.
지금부터 10년 새로운 사이클이 생긴다.
노무현 정권 끝나고 이명박근혜 시장과 지금 상황이 흡사하다.
시장 전체를 이해하고 투자해야 한다.
아무거나 산다고 다 돈 버는 장은 아니다.
19~21년 같은 시장은 10년에 1번 오는 장이다.
7년 있다가 다시 오면 돈 버는 장이 온다.
인구구조를 봐라
99년 2000년 생은 60만 명
2001년~는 40만 명
2020면~는 20만 명 미만이다.
2040년까지만 투자해라.
2035년 답 안 나오는 지방 소도시는 큰일이다.
군위.. 김제.. 정읍.. 등등
똘똘한 한채/ 갭 작은 거/ 분양권/ 재재만 계속 반복 투자해라.
투자 시 다음 왕이 누가 되는지를 알면 유리하다.
앞으로 5년 부동산 시장의 답은 나와 있다.
재재 강의를 잘 골라서 꼭 들어라.
2000년 생들이 결혼할 때까지 재재는 계속된다.
1~2 주공.. 현대 1~2차 5층짜리.. 아파트는 재건축이 끝났다.
인구 50만 이상 지방 15층짜리 3 주공이나
광역시급 자리 좋은 현대 3차.. 같은 거 리모델링될 때까지 가지고 있으면 수익률이 나올 거다.
00년 생들부터는 학군 안 따진다.
직장 가깝고 교통 좋은 곳을 구한다.
00년생의 자녀들은 학군의 의미가 없다. 다 인 서울이다.
인구 40만 이상 도시나 구 단위 1개만 파면 인생이 바뀐다.
광역시만 하면 아무것도 못 팔았을 것이다.
리모델링도 계속 봐라
큰 거 손대지 말고 49제곱, 59 제곱에서 끝내라.
49, 59 갭 투자해서 끝까지 리모델링을 하는지 봐라
84는 별로다. 84는 리모델링이 좀 그렇다.
분당 가서 리모델링 효과를 보면 된다.
살기 좋은 동네에 리모델링을 한다.
84를 리모델링하면 모양이 이상하다.
추후 10년은 리모델링이 추세이다.
오피는 거주자들의 연령이 젊다
오피는 300세대 500세대가 모여 있는 집성촌이 된 동네에 가서 사라.
분양은 받지 마라.
이미 공급된 오피스텔 위치 좋은 데는 사도 된다.
오피는 사고 나서 10년은 하락한다. (아파텔 말고)
오피 수익형이라서 사는 사람이 있을 때 팔면 된다.
수익 좋다고 들고 있으면 안 된다.
선진입해서 2~3년 갖고 있으면 된다.
오피 투자도 반복된다.
끝에 2자 붙는 해에 오른다.
02년, 12년, 22년, 32년..
21년에 사서 24년에 매도
31년에 사서 34년에 매도
오피는 거주자가 좋아하고
빌라는 투기꾼이 좋아한다.
빌라는 자녀 있는 사람들이 선호한다.
빌라는 재재가 될 것들은 너무 많이 올랐으니 거주할 만한 빌라를 사라.
빌라는 사람들이 버티다 버티다 산다.
올여름부터 빌라가 시작이다.
극우? 무주택자들이 4년 후 빌라를 사갈 것이다.
1억 미만 밖에 못 사니까 빌라를 사라는 거다.
돈이 너무 많아서 상가를 사고 싶은 사람은 지금 빨리 사라.
곧 있으면 상가 매물이 없어진다.
코로나 끝나고 보복 소비, 보복심리.. 무섭다.
젊은이들 노는 동네 6~7월 어떻게 되는지 잘 봐라
상가 등 수익형 부동산은 수익률이 없을 때 사서 팔기 싫을 때 팔면 2배는 오른다.
-지역 이야기-
좋은 동네 사고 싶으면(수성구, 광주 봉선동, 대전 둔산동..)
좋은 동네와 2등 동네와의 아파트 가격 차이가 2배 안 되는 동네를 사라.
2배 이상 비싸면 더 오를 것도 없다.
수성구와 대전 둔산동은 2배 이상 차이가 난다.
광주 봉선동과 울산 옥동은 2배가 안된다.
대구는 중과 때문에 못 팔아서 들고 있었더니 가격이 떨어졌고,
서울은 중과 때문에 못 팔아서 들고 있었더니 가격이 더 올라갔다.
피 2억이 6천 되어도 팔 때가 됐을 때는 팔아야 한다.
2000년 생은 공장 들어가는 게 쉽다.
지방 생산도시를 잘 봐라.
최소 10년은 보장된다.
반도체 (경기 이천, 수원, 기흥, 동탄, 평택) 조선, LNG 추진선, 자동차, 철강, 화학, 이 있는 동네는 혹시 물리더라도 들고 가라.
세입자가 2년 만기에 2억을 올려 줄 수 있는 도시다.
병세권도 나중에는 안전화 투자처 일 수 있다.
전국 기준으로 작년 9월이 시장의 변곡점이다.
원래는 9월부터 급등해야 되는 시장인데 오히려 꺾이기 시작했다.
변곡점에서는 항상 한계치가 나온다.
아파트 가격은 한번 상승하면 최소 4년은 오른다.
내리면 최소 3년은 내린다.
법을 없앨 수 없어서 같은 효과가 3년 가는 것이다.
부동산은 10년이 한 사이클이다.
5년마다 대통령 임기가 바뀌기 때문이다.
이명박근혜 정권 10년과 문재인 윤석렬 정권 10년이 비슷하다.
4분면이 제일 쉽다. 제일 오르는 거는 못 사지만 2번째 오르는 거는 살 수 있다.
매도호가는 시장에 내 물건밖에 없을 때 가능하다.
시장에 매물이 많으면 싸게 판다. 이 들 중 매도가를 낮추는 사람이 생기고
이 과정에서 매도호가에서 매수호가로 바뀐다.
매도호가에서 매수호가로 바뀌는 기간이 보통 6개월 정도가 걸린다.
사는 사람이 얼마에 사는지가 거래 가격이다.
전국적으로 상승 변곡점이 나오는 자리는 없다.
모두 상승 쪽으로 가고 있기 때문이다.
하락 변곡점이 나올 자리는 있다. 대구, 인천..
--대구--
대구는 소비도시이다.
대구는 23년 입주 아파트가 84 기준 평균 5~6억이다.
2015년 대구 시장이 꺾인 것은 수급대로 였다.
2017년 대구 아파트 가격은 규제정책으로 인해 다시 상승한 것이다.
투자를 할 때 그 지역 사람들이 돈을 얼마 가지고 있는지 알아야 한다. (대구 평균 전세가가 2년 전 2~3억이다. 대구 사람은 이 정도의 평균치 돈을 들고 있다)
구미는 평균 1억 5천의 전세에 살고 있다.
서울은 평균 3억,
울산 평균 3억
광주는 평균 2~3억... 의 돈을 가지고 있다.
대구에서 무주택이면 4~6억이면 집 살 수 있다.
7억 짜리는 너~무 좋다.
앞으로 2년간은 현지인이 중요하다.
이 무주택자 40%가 매수 시장에 가세하기 때문이다.
전세에서 쫓겨나는 무주택자가 시장에서 가장 큰 참여자이다.
투기꾼은 시장의 일부다.
대구는 집이 안 팔린다.
중리 롯데 캐슬 현 시세 4억 4천 (2009년 84 제곱)
서대구역 서한 이다음 4억 6천~5억(24년 4월 입주)
중리 롯데 캐슬이 있는 달서초 학군과
서대구역 서한 이다음이 있는 이현초 학군 중.. 지금은 달서초 학군이 더 좋다.
앞으로 평리 뉴타운 입주가 완료되면 이현초가 학군이 더 좋아진다.
집값이 비싸면 학군이 좋아진다.
비싼 동네가 학군이 좋다.
지금 대구장은 좋은 게 싸다.
24년 대구에서 집 사서 26년에 팔면 원하는 만큼 안 오른다.
28년쯤 되면 웬만한 재건축이 다 빠져서 공급이 잘 안 될 것이다.
그때 되면 현대 3차 같은 15층 아파트가 재건축될 것이다.
지금 대구장은 좋은 게 싸다.
입주물량을 보고 예상 범위 안에서 투자해라
건설사에서 수입이 좋으면 공급을 많이 한다.
재재의 진행 속도를 보면 대구의 도시선이 완전히 바뀌었다.
심각하게 갈아엎는다.
제일 나쁜 지역이 먼저 갈아엎는다.
사업성이 좋은 곳이 먼저 재재가 된다.
평단 1000짜리와 평당 300짜리 중에서 300주고 부순 게 사업성이 좋다.
지금 대구장은 좋은 게 싸다.
대구역 6억
구미역 7억
동대구역 7억
대구는 투자할 때 상위 아파트를 먼저 사야 한다.
광역시 투자 시 신구축의 폭을 봐라.
예를 들면 울산 새 아파트는 7~8억 한다. 울산 구축 싼 아파트는 웬만한 거는 거의 다 5억이다.
울산 경우는 지금 장에서 상단이 더 유리하다.
대전은 웬만하면 다 9억이다. 구축 84가 7억이다. 오히려 신축이 싸 보인다.
--구미--
구미는 2015~2019년까지
50 제곱 전세 1억, 84 제곱 전세 1억 5천이었다.
이 동네 사람이 가지고 있는 돈이 그 정도이다.
경상도는 전세 오르면 매매 오르고 전세 내리면 매매 내리고 밖에 없다.
구미는 포항시장의 6개월 후를 따라간다.
24년 25년 구미 입주물량을 합치면 8,000세대 정도 되는데,
대부분이 내가 살고 있는 것보다 같거나 비싼 걸 공급한다.
아이파크 입주 때 좋은 거 먼저 팔아라.
24년 봄까지 팔고 나와라.
아이파크 7억 입 주장이고, 내 거 3억 5천이면 내 거가 싸 보여서 팔린다. 나쁜 건 천천히 팔아라.
--포항--
25년 포항 입주 물량이 적정의 3배이다.
입주장 때 3억 아파트에 전세 1억 5천 할 거다.
아직은 시세가 꺾이지 않았다.
22녀 하반기쯤 타격이 있을 거다.
2018년 포항 입주 물량이 2016년 하반기부터 타격이 있었듯이..
23년 봄까지 비싸거나 싸거나 무조건 팔아라.
싼 거는 팔 수 있고, 비싼 거는 팔기 힘들다.
포항은 시세 3억 5천 아파트 입주 상이라 다 팔고 나오라고 하는 거다.
--대전--
대전 24년 입주물량 적정이다.
많아 보이지만 갱신청구권으로 인해 적정하다.
4분면 모양상 후퇴 아니다.
대전은 2024년 입주하는 아파트가 거의 다 9억 대다.
대전은 빌라도 비싸다.
대전은 세종과 심리적으로 엮여 있긴 한데 아직 상단이 안 열렸다.
하위 6억, 상위 9억이다.
대전은 전세입자의 전세 상승률이 한계치에 도달했다.
--청주--
창원, 마산, 청주는 상승장이 길게 갈 도시이다.
청주는 동쪽에 대학이 많다.
2020년 생이 대학 갈 때 까지는 청주 동쪽이 괜찮다.
청주는 도시 확장이 거의 없다.
택지가 없다. 재재밖에 없다.
재재 공급은 분양가를 상승시키는 효과가 있다.
개발할 땅이 없으면 재개발을 하고
건축할 땅이 없으면 재건축을 하는 거다.
앞으로 재재가 유행할 거다.
청주장은 생각보다 길게 갈 것이다.
대전 세종이 심리적으로 미묘한 짐이긴 하다.
옆 도시의 상단이 시원하게 열려야 동생이 따라간다.
청주 자체 수급은 괜찮다.
--천안/아산--
천안, 아산 : 충남 전체의 공급량을 먼저 체크해보라.
천안은 24년 입주 물량이 많고, 아산은 23년 입주물량이 많다.
아산은 임대비율이 높다.
23년 천안 아산은 보합 수준일 것이다.
천안 아산은 현재 가장 애매한 시장이다.
--군산--
전북 수급 괜찮다.
가지고 있으면 괜찮은 동네다.
그런데 폭발력이 없다.
군산 신축은 전구 급으로 올랐다.
군산은 현대와 GM대우가 나가도 잘 버텼던 도시다.
군산의 숨어 있는 호재는 현대 중공 업니다.
현대 중공 업니 내년에 다시 들어간다.
현대중공업의 골리앗 크레인이 아직 관리 중이다.
현재 선박 수주가 많다. 운반선 자체가 부족 하디
조선소가 옮긴다고 해서 좋은 집이 오르는 건 아니다.
원룸이 현재 다 공실인데 중공업이 재개하면 원룸은 괜찮아질 거다.
건축원가가 올라서 원룸촌 빈 땅에 원룸을 짓지는 않을 거다.
--전남--
전남 : 괜찮은데 살만한 건 목표뿐이다.
목포는 무안과 같이 본다. 구미급이다.
목포는 수급이 부족한데 무안 남악신도시 때문에 타격이 크다.
목포는 아파트 가격이 전남의 평균치도 안 된다.
10년 동안 가격이 안 올랐다.
목포의 서쪽은 싸고, 동쪽은 비싸다.
무안 오룡지구 택지에 24년 입주 물량이 많다.
순천은 조정 풀리면 투자해볼 만은 하다.
순천은 부자 동네라서 쓰레기 아파트가 힘들다.
차라리 여수 가서 15층짜리 재건축이 낫다.
--창원--
창원은 특례시지만 광역시로 봐야 한다.
2017~2018년 창원 공급폭탄 때는 누가 봐도 아는 공급이었다.
이런 공급이 있고 나면 장기간 공급이 없다.
3년간 때려 부으면 공급 기피를 불러온다. 최소 3~4년은 입주 전멸이다.
어느 도시나 마찬가지다.
이때 싼 걸 사서 비싸게 파는 기회가 생긴다.
창원 조금 올랐다고 매도하지 마라. 장기 상승할 수 있다. 예전 수익만큼은 아니다.
--인천--
이전에는 과한 공급도 과한 상승도 없었다.
2022년 웬만하면 팔고 강남기준 반경 25km 안에 있는 아파트는 홀딩
그 범위를 벗어나는 거는 그 범위 안으로 들어올 수 있을 때 팔아라
인천은 대구와 큰 차이가 있다.
대구의 경우는 이주 수요가 끝났다. 입주만 기다리고 있다.
인천은 서울에서 가격 경쟁으로 밀려오는 사람들이 2~3년간 집을 필요로 한다.
인천 4년 오르고 이제 꺾이려고 한다.
상단부터 가격이 올라서 그렇다.
밑에서부터 가격이 오르는 장은 한 도시에서 6년 정도 간다.
이런 장은 내 자산을 불리는 건 금방이다.
한 도시만 잘 파도 그렇게 된다.
도시를 100% 파악하고 있으면 재산의 몇 배는 쉽다.
온 동네 다니지 말고..
도시의 가운데서 양 옆으로 오르는 게 가장 건강한 것이다.
가운데부터 상승하면 공급 곡선이 이쁘다.
내가 제일 잘 아는 도시에 가서 복기해라.
--광주--
광주는 공부할 거 없다.
돈 생기면 사두면 된다.
광주는 팽창을 멈춘 도시이다.
도시를 사분면 했을 때 5시 6시 7시에서 중심으로 가까운 자리를
10시 11시에서 중심에 가까운 자리를 사라
--제주도--
제주도는 1,2주 공도 아직 재건축이 안되었다.
재재를 논할 수준이 아직 못되었다.
도시가 확장이 멈춘 후 재재를 해야 한다.
제주는 관광도시로 인구에 체크되지 않은 숨어 있는 인구가 많다.
제주는 상위와 하위의 편차가 크다.
그렇다고 상단이 열린 건 아니다.
제주도 오피는 보지 말고 아파트만 봐라.
아파트 가격이 인구 50만 수준의 가격밖에 안된다.
공급이 급격히 늘어날 수가 없다.
공급이 잘 안 되는 도시다.
--서울--
서울은 입주물량이 많이 부족하다.
서울은 도시선이 많이 바뀌지 않았다.
너무 좋은 지역이다 보니 그대로다.
집이 부족하다고 꼭 상승하지는 않는다.
2008년~2015년은 규제 시장이 아니었는데도 가격이 상승하지 않았다.
이는 앞 전 정권에서의 규제로 인해 시장이 회복하는 데 걸리는 시간이 5년이었다.
지금 정권도 고생할 것이다.
서울은 빌라가 앞으로 거의 6~10년은 대세일 거다.
명의가 없다면 빌라다.
나쁜 빌라 가급적이면 45 제곱 넘는 거가 좋다(현금청산 X)
--울산--
울산은 오르거나 내리거나 하는 장이다.
울산 23년 입주물량 많다. 모두 대장급 아파트이다.
이런 공급은 상단을 열어주는 공급이다(비교가 안되지만 구미 아이파트와 비교해보면 된다)
입주가 전멸이면 아파트 상단이 잘 안 오른다.
울산 명의가 있다면 내년에 사도 된다.
울산 23년 공급이 많다?
50% 초과지만 갱신청구권이 있기 때문에 적정선이다.
--부산--
부산은 투자처로 좋다.
상단이 확실히 열려있는 도시이다.
24년이면 부산은 공급량이 절대 부족 구간이다.
부산은 상단이 15~20억 집이 많은데 좋고 싼 집도 많다.
전세가가 더 오르면 하단에 투자하면 좋다.
델타시티 지켜보면서 갭 투자 다시 시작하면 된다.
취득세 해결되면 부산은 큰 장이 올 것이다.
명의 있으면 가성비 좋은 하단의 아파트 사라.
--그 외--
경기 공급량 체크해보면 거의 다 양주시 입주물량이다.
양주시는 인구 80만이 목표인 도시이다.
양주는 오르면 팔고 나와야지 장기로 투자하면 안 된다.
평택도 택지는 거의 다 썼다.
예전에 평택은 지금의 양주 같았다.
지금의 평택은 우습게 볼 도시가 아니다.
