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광교 상현마을 현대아파트 리모델링 사업성 분석
안녕하세요. 오늘 한경부동산에서 용인 수지 리모델링에 관한 기사가 있었는데요. 관련해서 수지쪽 리모델...
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안녕하세요.
오늘 한경 부동산에서 용인 수지 리모델링에 관한 기사가 있었는데요.
관련해서 수지쪽 리모델링 사업을 차례로 분석해보겠습니다.
오늘은 첫번째로 광교 상현마을 현대 아파트를 분석하겠습니다.
간단히 입지를 살펴보면
새빛초, 상현중, 상현고 초중고를 다 품은 좋은 입지를 가지고 있으며
상현역과도 가까워서 광교의 우수한 생활권을 누릴 수 있는 좋은 곳입니다.
현재 안전진단까지 통과했고,
가장 중요하고 어려운 건축/도시계획 심의를 준비 중입니다.
항상 '심의'가 들어가면 어렵다고 생각하시면 됩니다.
이러한 리모델링의 사업성은 일반 재개발이나 재건축과 동일합니다.
사업이기 때문에 결국 수입과 지출의 사업성이 중요합니다.
실제 추진위 단계에서는 장밋빛 미래를
제시하다가도 실제 권리변동 계획 수립 (비용분담, 설계 확정) 때
비용이 많이 증가하는 경우가 많습니다.
그래서, 오늘은 개략적인 상현마을 현대아파트의
리모델링 사업성을 분석해서 앞으로 조합원
분담금을 예측해보겠습니다.
본 자료는 조합설립을 위한 추진위 때 자료인데요.
가장 중요한 부분은 일반분양 수입분입니다.
일반분양 수입에 따라서 분담금이 달라지기 때문입니다.
리모델링은 크게 수직증축과 수평증축 두 가지가 있는데요.
사업성이 나오지 않아서, 무리하게 수직증축으로 일반분양을 측정한 곳이 있는데요.
아직 수직증축이 진행되는 곳이 없어서 수직증축으로 일반분양을 무리하게 잡은 곳은
피하시는 게 좋습니다.
즉, 주황색 부분처럼 별동을 신축해서, 일반 분양하는 것이 가장 좋은데요.
즉, 기존 아파트 땅에 빈 공간이 많이 있어야겠죠?
상현 현대도 상가동 앞과 테니스코트장 옆에 신축을 해서 분양 예정입니다.
위에 추진위의 사업성 분석 자료를 정리하면 위 사진과 같습니다.
상현 현대는 기존 498세대에서 572세대로 변경하는 사업입니다.
공사비를 보시면 재건축과 큰 차이가 없습니다.
그래서, 개인적으로는 리모델링보다는 재건축을 더 선호하는 편입니다.
땅 10억에 사서 총수익 10억이면 비례율 100% 기억나시나요?
리모델링도 동일합니다.
분양수익 (조합원 + 일반) 1693억 = 총지출 1693억
이때 조합원의 분담금은 약 1.48억입니다.
근데, 21년 시공사가 포스코건설로 선정되었는데,
공사비가 약 1,927억입니다.
즉, 수입은 변동이 없는데 지출이 기존 1,460억에서 1,927억으로 약 467억 증가하였습니다.
그러면 현재 일반분양에서는
약 43평을 12억 분양가로 잡았기 때문에
더 상승하기는 쉽지가 않죠?
그러면 결국 조합원들의 분담금을 높이는 수밖에 없습니다.
조합원 분담금이 기존의 추진위보다는 좀 더 상승할 가능성이 높습니다.
이러한 리모델링도 시에서 발표한 리모델링 기본계획을 참조하면서 개발되고 있는데요.
시에서는 결국 노후도가 높고, 교통이 우수하고, 일반분양이 많은 곳
즉, 사업성이 우수한 곳에 점수를 높게 주고 우선 추진하고 있습니다.
개인적으로는 오히려 리모델링을 진행하지 않고
재건축으로 진행하는 곳이
장기적인 미래에는 훨씬 가치 있는 곳으로 변할 가능성이 큽니다.
예를 들면 신정마을 2,3단지, 진산마을 7차 같은 곳입니다.
정리하면 다음과 같습니다.
1. 리모델링도 재건축과 똑같이 일반분양이 중요한 사업이다.
2. 리모델링과 재건축과의 공사비 차이는 크게 없다.
3. 일반분양이 작은 리모델링 사업 특성상 사업성이 비교적 낮은 경우가 많다.
4. 수직증축은 피하고, 수평증축 많이 해서 일반분양 많은 곳이 좋다.
재개발 재건축에 대한 관심은 있었지만, 누구에 강의를 들어야 할지 어떤 것부터 먼저 시작을 해야 할지 그저 막막하기만 하던 차에 아실 대표님이 추천하신 블로그라서 방문하여 글을 읽어보니 초초부린이라도 알아듣기 쉽게 설명하고 알려주셔서 하루에 한 개씩이라도 필사하다 보면 오늘보다 내일이 그리고 일 년 후에 더 많은 내용을 알고 있고 또 투자도 할 수 있다는 생각이 들어서 내 블로그에 차곡차곡 필사를 쌓아보려고 한다.
2023년 1월 꼭 휴식이형을 만나볼 것이다.
