금리가 올라가면 임대료가 내려가는가? 에 대한 답은 대체로는 상관이 없다.
뭐 당장 우리나라만 봐도 알 테지만, 4달 만에 월세수익률이 10%가 올라가는 수익률이 연 30% 속도로 치솟고 있다. 금리가 올라가고 주택가격은 침체가 나오고 있지만 월세는 하늘을 뚫고 올라갈 기세다.
조금 더 원리를 알고자 하는 분들을 위한 보충설명이다.
금리의 상승은 자산의 *요구수익률을 상승시킨다.
(*요구수익률 : 일반적으로 투자자가 자금의 투자나 공여에 대해서 요구하는 최소한의 수익률)
이처럼 요구수익률이 올라갈때 그 요구수익률을 만족시키는 방법은 자산 가격의 하락과 임대료의 상승이다.
금리의 인상속도를 임대료의 상승이 따라가지 못한다면 자산 가격의 하락이 나오게 된다.
즉 금리인상기에 공급 측에서는 더 적극적으로 임대료의 인상이 필요해지기에 공급 측에서 금리 인상이 나왔을 때 임대료가 하락할 이유는 전혀 없고 상승시켜야 할 이유는 매우 커진다.
하지만 시장은 수급이기에 수요측도 봐야 한다.
월세 측면에서는 금리의 영향이 없다.
금리의 영향은 대출을 통해서 발생하기에, 지금 우리나라에서 보듯이 대출을 통해서 자금을 조달받는, 주택담보대출의 매가/전세자금 대출의 전세가는 하락 요인을 받지만 대출과 상관없는 월세는 대출의 직접적인 영향을 받지 않는다.
단지, 가계에서 금리의 인상으로 인해 생활비에 압박을 받아서 주거비라도 아끼기 위해서 월세를 낮추려 하는 가능성은 있다.
수요 측에서는 금리 인상 시 가격 하락의 압력이 있다고 볼 수 있는 것인데, 여기는 두 가지가 영향을 끼친다.
하나는 주택의 보급률이다.
가구수와 주택수가 1:1 대응이라면 닫힌계이기에 월세를 낮춰서 더 주거환경이 열등한 곳으로 가려해도, 그 주택도 이미 누군가 거주하고 있기에 이런 움직임은 결국 아래로부터의 월세 상승을 불러올 뿐이다.
두 번째는 생존의 필수품인 주거를 줄일 정도의 생활비 압박인가의 문제이다.
주거를 줄인다는 것은 생각보다 어려운 일이기에, 우선순위에서 가장 뒤로 밀린다. 대부분의 것들을 더 우선적으로 줄인 이후에야 주거비를 줄일 것이다.
즉 금리인상은 공급 측에서는 월세의 상승 요인이다.
수요 측에서는 월세는 대출과 관련이 없기에 금리가 직접적인 하락 요인으로 작용하지 않는다.
단지, 금리의 인상이 비용의 부담을 가중시켜서 주거를 더 열등한 곳으로 낮춰서라도 주거비를 줄이려 할 수는 있다.
하지만 이 경우는 주택의 보급률이 충분해야 하며 또한 다른 상대적으로 다른 생활비를 줄이고 나중에 이루어지는 일이다.
내가 미국에 가본 적이 없어서 주택보급률이나 거기서 주거비 부담이 이런 극한 수준 정도인지는 잘 모르기에 확실한 판단을 할 수는 없지만, 가능성이 크다고 보지는 않는다.
그래서 금리인상으로 소비자 물가지수에서 부동산 부분을 하락시키는 것이 눈 가리고 아웅 방식일 것이라 생각을 한 것이다.
그럼 금리인상을 통해서 소비자 물가지수에서 부동산 부분을 어떻게 하락시킬 수 있을까?
마저 설명하겠다.
이 또한 미국의 통계 방식을 잘 모르기에 확실하지는 않다는 것을 먼저 말해둔다.
우리나라는 전월세만 소비자 물가지수에 반영이 되지만 미국은 주택 가격도 반영이 된다고 한다.
전에 올렸듯이 이 방식도 꽤 괜찮다. 아시겠지만 오래전부터 내가 써온 방식이기도 하다.
우리는 흔히 투자자와 실수요자를 구분하는데, 그건 잘못된 용어라고 나는 그런 구분을 쓰지 않는다고 말씀을 드렸다. 모든 수요는 딱 두 가지 시세차익형 매수와 임대수익형 매수뿐이다. 잘 생각해보면 실수요자라는 단어는 근본적인 개념이다.
왜냐면 집을 매수해서 다른 사람에게 세를 주면 임대수익형 매수이고 본인에게 세를 주면 그게 흔히 말하는 실수요자가 된다. 그런데 사실 이 둘은 같다.
미국에서 자가를 소비자 물가지수에 반영을 할 때, 아마도 이 본인이 집을 사서 본인에게 세를 주는 방식으로 취급하고 이때의 임대료를 물가지수에 포함하는 방식이라고 들었다.
내가 실수요자를 취급하는 방식과 똑같은 방식으로 취급하는 걸 보면 미국은 역시 하는 짓이 좀 냉혈 하다.
하여간 다시 본론으로, 그럼 이때 실제로는 존재하지 않는 임대료를(왜냐면 본인이 본인에게 줘야 하니까) 어떤 식으로 뽑아서 산출을 할까?
계속 말하지만 사실 나는 잘 모른다. 미국 사람이 아니라서 그런데 우리나라에서도 이와 거의 같은 방식으로 산출하는 것이 있다. 잘 생각해 보시라, 부동산에서 이런 식으로 실제로 존재하지 않는 것을 존재하는 것처럼 간주해서 취급하는 항목이 있지 않나?
맞다. 간주임대료다. 실제로 돈을 지불하지 않은 전세를 월세로 간주해서 임대료를 산출해내는 방식이다.
자 간주임대료는 어떤 방식으로 산출되나?
전세금에 일정 비율을 곱해서(수익률/ 우리나라는 예금이자 기준) 실제 존재하지 않는 임대료를 계산한다.
그럼 전세금이 떨어지고 월세가 올라가는 상황에서, 간주임대료를 구하면 어떻게 될까?
떨어지는 전세금에 일정 비율을 곱하는 것이기에 실제 월세는 올라가고 있지만 간주임대료로 잡힌 월세 수치는 마이너스가 잡히게 된다.
내가 미국 사람이 아니라서 모르겠지만,
만약 미국에서 자가에 잡히는 임대료를 이런 간주임대료 방식으로 취급한다면, (사실 이 방식 말고 다른 방식은 좀 애매하다. 미국은 특히 획일화된 아파트도 아니라 주택인데 KB시세도 없을 텐데 그 각각을 계산할 방법이 쉽지 않을 듯한데, 역시나 미국 사람이 아니라서 잘 모르긴 한다)
주택 가격에 곱하기 일정 비율(수익률)을 곱하는 방식으로 통계에 잡힌다면, 실제 월세의 상승과는 상관없이 주택 가격만 하락으로 만들면 통계상으로는 자가 쪽 임대료 부분을 마이너스로 만들 수가 있게 된다.
미국에서 금리를 올려서 소비자 물가에서 주택부분을 하향시킨다는 말이 나왔을 때, 이거 약간 눈속임일 것이라고 말을 했던 이유가 이런 이유다.
실제 금리 인상이 월세의 하락을 만들어 내는 건 꽤나 극단적인 소비위축 상태에서나 가능하고 공급자 측면에서는 오히려 매우 강한 인상요인이다.
그래서 실제 월세의 하락을 만든다기보다는, 자가 부분을 월세로 환산하는 부분에서, 자가 가격을 떨어뜨리면 자연스럽게 본인이 본인에게 내는 간주임대료 부분을 하락시키는 것을 목표로 한 것이 아니냐,라고 했던 것이고 실제 의미는 별로 없다고 말을 했던 것이다.
그리고 이 방식이라면 이런 방식으로 소비자 물가를 떨어뜨린다 해도 이것을 핑계로 금리인하는 나올 수가 없게 된다. 마술은 어디까지나 마술일 뿐이지 마술로 농사를 지을 수는 없으니까.
% 여섯 번쯤 말했지만 미국에 안 살고 영어는 문맹이고 굳이 미국의 통계방식을 조사할 열의도 없는 그저 한국의 부동산만 조금 아는 사람의 의견일 뿐이다.
