책 : 쏘쿨의 수도권 꼬마아파트
---> 저자소개_쏘쿨_
저자 쏘쿨은 서울, 인천, 경기도 등 서울 수도권 지역 전문가이자 부동산 실전투자자. 월급쟁이 시절 모은 적금 1,000만 원으로 2001년 부동산 투자를 처음 시작해서 16년간 수십억 원의 자산을 일궜다. 투자할 곳으로 이사해 그 지역에서 몇 년간 살아보며 지역 특성과 정보를 파악하는 노력형 투자자로 유명하다.
대학에서 디자인을 전공한 덕분에 아파트 인테리어를 연간 수십 채씩 직접 시공한다. 부동산 매입부터 인테리어까지 발로 뛰며 현장에서 몸으로 겪은 일을 글로 쓰고, 강연에서 이야기한다. ‘닥치고 현장’이 그의 신조라는 것에서 알 수 있듯이, 부동산의 처음과 끝은 현장에서 이뤄진다고 믿는다.
‘쏘쿨스쿨’이라는 스터디를 개설해 내 집 마련을 하려는 실수요자들과 초보 투자자들에게 서울 수도권의 부동산 가치 투자 노하우를 전수하는 한편, 멘티들을 도와 연간 100여 건의 내 집 마련을 성공적으로 이끌었다. 카페와 블로그에 올리는 칼럼은 현장에서만 얻을 수 있는 생생한 노하우로 정평이 나 있다.
‘시세 지도’, ‘모아모아 프로젝트’, ‘도넛 공식’ 등 부동산 초심자들을 위한 신규 교육 방법을 창안했다. 현재 자신만의 부동산 철학을 지닌 전문투자가, 인테리어 디자이너, 교육자, 칼럼니스트로 활동 중이다.
---> 내용 및 줄거리
프롤로그
내 집 마련을 하는 과정에서 경제 공부를 제대로 하게 된다. 담보대출을 처음 해보고, 금리를 공부하고, 경제 뉴스에 관심을 가진다. 개인 신용을 처음 접하면서 신용이 돈이 될 수 있다는 걸 배운다.
경제에 중요성도 깨우친다. 내 집을 마련하기 위해 공부하고 준비하는 과정은 단지 시멘트 덩어리 하나를 소유하기 위해서가 아니다. 삶의 질을 높이고 가족의 행복을 지키는 일이다.
1장 내 집을 꼭 사야 하는 이유
01 월세에서 전세로만 옮겨도 성공이다?
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전 재산이 걸린 내 집 마련 선택의 순간에 공부가 되어 있지 않으면 실수를 하는 것은 불을 보듯 뻔하다. 크고 작은 실수에는 회복할 시간과 노력이 따르기 마련이다.
세상에 공짜는 없다. 항상 대가를 치러야 한다. 차이가 있다면, 일을 저지르기 전에 대가를 치르느냐, 저지르고 나서 대가를 치르느냐 하는 것뿐이다. 그래서 제대로 된 공부가 필요하다.
02 내 집이 아니면 언젠가는 떠나야 한다
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비싸고 질 나쁜 집에 속지 말고, 싸고 좋으면서도 나에게 딱 맞는 집을 선택하려면 집에 대해 여러 방면으로 공부하는 수밖에 없다. 지도 보기, 집 구조도 익히기, 부동산 용어 알기 등.... 처음부터 집에 대해 꼼꼼하게 공부를 해둬야 내 집을 '똑' 소리 나게 살 수 있다.
03 인생을 통째로 바꾸는 내 집
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지금까지 얼마나 많은 월세를 냈든, 얼마나 많은 전세금을 올려줬든, 내 소유의 집에서 살지 않아도 된다고 생각했다면 지금 당장 그 생각을 바꾸길 바란다. 당신이 생애 첫 번째 집을 마련하는 순간, 삶은 통째로 바뀔 것이다.
2장 꼬마 아파트로 시작하라
04 젊을 때 구입한 꼬마 아파트가 인생을 바꾼다
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전철 역세권, 대단지, 편의시설이 잘 갖춰진 곳의 공통점은 무엇일까? 누구든 살기에 적당하다는 것이다. 서울 수도권에서는 전철이 중요한 출퇴근 수단이기에 전철 역세권은 최우선으로 체크할 사항이다.
꼬마 아파트란?
일반적으로 전용면적 60㎡(18평) 이하인 소형아파트보다도 작은, 전용 50㎡(15평) 미만의 아파트를 의미한다. 현장에서는 초소형아파트라고 말하며, 방 두개 이하로 구성된다.
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꼬마 아파트는 다음에 당신이 목표로 하는 집으로 가는 최초의 징검다리다.
05 잘 산 꼬마 아파트 하나, 열 빌라 부럽지 않다
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처음에는 어떤 집이 좋고 나쁜지 구분을 잘하지 못했지만, 많이 보러 다니면서 보이지 않던 집의 차이가 점점 눈에 들어왔다. 노하우란 결국 자기 노력의 결과물이다. 그러니 발품 파는 것을 귀찮아하지 말자.
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마음에 드는 물건을 좋은 가격에 사려면 '비교'가 핵심이다. 그러나 단순히 비교만 한다고 마음에 드는 것을 얻을 수 있는 것은 아니다. 비교해서 어떤 것이 더 우위인지 평가해야 한다. 그래야 물건의 가치를 상대적으로 가늠할 수 있다. 하나의 물건을 제대로 알기 위해서는 그와 비슷한 물건을 여러 개 놓고 비교 평가해보아야 한다.
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집을 마련할 때는 자신이 필요한 시기에 가격 대비 좋은 집을 고르면 된다. 기회는 언제나 있다. 그럼에도 집을 살 시기를 걱정하는 데에는 다 까닭이 있다. 충분히 관심을 가지지 않아서 시세에 대해 잘 모르기 때문이다.
06 내 집 마련을 위한 황금 법칙 3가지 : 저축하고 매수하고 갈아타라
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자신이 사는 꼬마 아파트는 언제 갈아타는 게 좋을까? 부동산 하락기가 절호의 기회다. 환금성이 높은 집은 거래가 잘되고 대부분 가격도 민감하게 상승할 뿐만 아니라 하락기에도 잘 버틴다. 그래서 아파트 갈아타기 전략은 부동산 하락기에 더 유리하다.
07 생애 첫 번째 내 집, 콕 집어 찾는 법
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가족의 목표를 정했는가? 그렇다면 흔들리지 않을 기준을 정하라. 그러면 당신에게 적합한 지역이 보일 것이다. 그다음 자금과 지역 선호도에 따라 범위를 좁혀라. 이것이 내 집 마련의 시작이다.
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서울 시내 집중 업무지구를 생각한다면 전철 2호선 라인을 잘 봐야 한다. 서울 3대 업무지구를 걸쳐 순환하는 핵심 노선이기 때문이다. 최근 전철 9호선과 7호선, 경의 ˙ 중앙선, 인천공항 철도 노선의 중요성이 높아지고 있다. 특히 전철 2호선 라인은 버스 환승과도 연계하여 공부해두자. '수도권 통합 교통 시스템'을 이해하는 것이 도움 되는데 이때도 명심할 점은 버스와 연계되어 환승 되는 전철 2호선이 서울, 수도권 대중교통의 핵심축이라는 사실이다.
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집은 구성원이 함께 성장하며 생활하는 곳이다. 동화 속 예쁜 집이 아니라 가족이 모두가 편안하고 편리한 집을 찾아야 한다.
3장 서울 수도권 완전정복
08 서울 수도권을 공략해야 하는 이유
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언제나 새로운 것과 익숙해지려면 초반에 많은 수고로움이 따른다. 새로운 것을 마주하는 시간과 노력이 들어가는 것을 주저한다면 어느 분야에서든 성공할 수 없다. 익숙하지 않다는 것은 불편함의 연속이다.
09 서울 수도권 수요, 언제나 맑음
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우리나라도 2011년 제4차 국토종합계획을 수정하여 도심 고밀도 개발을 통해 콤팩트 시티를 만드는 쪽으로 전략을 수정했다. 20세기에는 도시가 밖으로 팽창되는 시기였지만 21세기에는 안으로 압축되고 있다.
10 지도로 서울 수도권 한눈에 파악하기
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지도책을 볼 때는 교과서를 보듯 1페이지부터 마지막 페이지까지 꼼꼼하게 봐야 한다. 발품으로 알아냈거나 인터넷 정보를 통해 알아낸 아파트 시세를 적어라.
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지도책을 준비했다면 이번에는 서울 수도권 전역을 한눈에 파악할 수 있는 '서울 ˙ 수도권 광역전철노선도'를 사야 한다. 벽에 붙여놓고 내 집이 어디 있을까, 보고 또 봐야 한다. 서울 외곽순환 고속도로 라인을 따라, 전철 2호선 라인을 따라 색칠하기다.
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여러 정보를 흩어놓지 마라. 내가 필요한 지도책 한 권을 집중적으로 공략하면 된다.
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우리가 원하는 지역은 서울 수도권이니 지도에서 가장 잘 봐야 할 곳이 서울 수도권 전체다. (서울 수도권 전체 그림을 조감하는 능력을 익혀라.)나무를 보기 전에 숲을 보자. 그리고 그다음에 지역을 하나씩 보는 법을 배워라.
11 천기누설 도넛 공식 : 전철 2호선과 서울 외곽순환 고속도로
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내 집 마련의 최대치(Maximum)는 어디까지일까? 서울 업무 지구(서울 시청, 여의도) 직장인들을 기준으로 살펴보자. 그들에게 최대치는 서울 외곽순환 고속도로 근방까지다.
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1990년대 초반, 서울 집값 폭등 문제가 심각해지자 정부에서는 서울 중심부터 15~20㎞ 반경에 신도시를 만들었다. 그리고 이곳에 정책적으로 수십만 가구의 아파트를 집중적으로 건설했고 서울 주민들을 대거 이주시켰다.
이것이 지금의 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 1기 신도시다. 지도를 보면 알겠지만 1기 신도시도 서울 외곽순환 고속도로에 전부 걸쳐 있다.
4장 서울 수도권 꼬마 아파트 핵심지역
12 여전히 뜨거운 도시, 서울
13 접근성과 거주성 둘 다 잡은 경기도
14 서쪽의 보석, 인천
5장 내 집 마련 마인드맵 만들기
15 구체적인 전략을 시각화하라
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내 집을 마련할 때 전략은 필수다. 자신의 꿈을 담은 큰 계획안에서 작은 계획들을 세우고 하나씩 실천해 나가야 한다. 집을 구할 때, 나의 목표가 무엇인지 차분히 앉아 하나씩 종이에 적어보자. 되도록 구체적인 숫자와 날짜도 적고 그림도 그려보자. 이것이 바로 마인드맵이다.
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집은 나를 안전하게 지켜주는 곳이기도 하지만 반대로 무슨 문제는 없는지 관심을 두고 끊임없이 관리할 곳이다. 그런 점에서 집은 아이와도 같다.
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목표를 세우고 '자금계획'을 세웠다면 현장으로 달려갈 차례다. 좋은 가격에 좋은 집을 얻으려면 원하는 지역의 현재 시세를 알아야 한다. 따라서 관심 지역 아파트의 시세를 확인하고 기록해서 관심 지역 시세 지도를 만드는 게 좋다.
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만약 좋은 지역과 넓은 평수 중 어느 것을 선택할지 고민한다면, 나는 좋은 지역을 권할 것이다.
16 시세 지도를 만들어라
1단계 - 관심 지역 지도를 구한다
2단계 - 아파트 단지별, 평형별, 매매, 전세금을 적고 근처에 신규 아파트가 있다면 분양 가격을 적는다
3단계 - 편의시설(전철역, 버스 노선, 마트, 백화점, 공원, 병원, 학교, 학원 등)을 표시한다.
4단계 - 시세 시도 안에서 입지별 아파트 가격 가성비를 비교 평가한다.
6장 실전으로 익히는 내 집 마련 노하우
17 내 집 마련을 하면서 배우는 경제 이야기
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당신은 개인과 사회가 맞물려 돌아가는 '진짜 경제 이야기'를 내 집을 마련하면서 자연스레 느끼게 될 것이다.
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내 집 마련을 위한 대출 상품 중에 나에게 맞는 것을 선택하여 집을 마련하고 강제 저축으로 대출을 갚아나가는 것도 재테크의 방법이다.
18 돈을 시각화하라(자금계획 엑셀표)
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부동산 전문가는 부동산 공부를 어떻게 했을까?
① 무조건 책을 많이 읽어라
② 지식이 쌓였다면 부동산을 계속 돌아다녀야 한다.
③ 눈으로만 보지 마라. 오감을 이용해 체득해야 한다. 단 꼬마 아파트부터 시작하자.
④ 현장에서 공부한 것을 기록하라.
⑤ 다시 책으로 돌아가라. 경험 없이 읽었던 책은 머리로 이해하지만, 경험이 생긴 후에는 읽는 책은 가슴으로 이해하게 된다.
⑥ 1~5를 무한 반복한다.
19 내 집 마련을 하면서 만나는 사람들과 그 이야기들(모아 모아 프로젝트)
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성장하려면 배운 것을 현장에서 적용할 수 있어야 한다. 기본적 지식이야 이 책 저 책을 보고 쌓을 수 있지만, 현장 적용은 내가 발품을 팔아 노력하지 않으면 결코 쌓을 수 없다.
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임장을 다닐 때는 같은 장소를 낮에 한 번, 밤에 한 번 가봐야 한다. 이것을 '야간 임장'이라고 하는데 밤 19시 이후에 관심 지역을 방문해보면 내가 살 동네의 두 얼굴을 확인할 수 있다.
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매도자가 왜 파는지 사연을 자세히 들어보고 거기에 맞출 수 있는지 그와 동시에 내게도 맞출 수 있는지 확인하는 과정이 잘 이루어져야 좋은 가격에 거래할 수 있다.
20 부동산 전문가는 태어나는 것이 아니라 만들어지는 것이다
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내 집 마련을 하는 당신도 현재 사는 집을 발판 삼아 갈아타기를 하게 될지도 모른다. 그때 생각보다 이득이 많으면 그 돈을 굴려 생각을 하게 될 것이다. 만약 깊이 있는 부동산 공부를 하지 않은 당신이 큰 고민 없이 투자하면 엄청난 손해를 볼 확률이 높다.
가장 경계해야 할 것은 정부 정책이 아니다. 건설사의 고분양가도 아니다. 은행의 고금리도 아니다. 진짜 경계해야 하는 것은 약간의 수익에 눈이 멀어 탐욕에 빠지는 자기 자신이다.
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사람들은 초심을 잃고 변해갔다. 자기 컨트롤을 잘하는 게 부동산 재테크의 시작이자 끝이다. 살아남고 싶다면 말이다.
21 초보자가 반드시 피해야 할 4가지
첫째, 조급함은 100년 행운도 도망치게 한다.
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내가 살 집이니 최소 두 달 동안 20채 정도의 집을 보기 전에는 절대 결정하지 말아야 한다.
둘째, 호재를 바라거나 미래를 예측하지 마라.
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호재가 현실화하기까지는 시간이 아주 많이 걸린다. 직접 현장을 가보면 실제로 공사가 얼마나 진행되었는지 알 수 있다.
셋째, 디귿자 싱크대에 현혹되지 마라.
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아파트 가치는 눈에 보이지 않지만 가장 먼저 가격으로 평가된다.
시야를 넓혀 입지를 보고 아파트가 있는 주변 환경을 살필 줄 아는 안목을 키워야 한다.
넷째, 좋은 물건을 나쁜 가격에 사지 마라.
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좋은 집을 좋은 가격에 살 수 있을 거라는 생각을 버리고 나쁜 집을 좋은 가격에 사야겠다는 현실적인 목표를 세워야 한다. 그래야 더 넓은 시야로 많은 집을 보고 그중에서 가장 싼 집을 살 수 있다.
7장 내 아파트 속속들이 알아보기
22 면적이 뭐길래
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공급면적보다 전용면적이 더 중요하다. 세금을 산정하는 기준이 전용면적으로 계산되기 때문이다. 또 분양가격과 청약 가격을 구분하는 기준도 전용면적이 된다. 즉, 등기부 등본에 기록된 전용면적이 가장 중요한 기준점이 된다.
전용면적이란?
아파트 등 공동주택에서 소유자가 독점하여 사용하는 부분의 면적을 말한다. 전용면적(실면적)은 각 세대가 독립적으로 사용하는 전용 부분으로 쉽게 말해 현관문 안쪽을 말한다.
23 아파트 구조도 이해하기
24 아파트 안팎 꼼꼼히 살피기
25 주변 환경 체크
26 집의 가치를 끌어올리는 리모델링
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리모델링 공사 기간은 주말 포함해서 보통 2~3주면 적당하다.
8장 쏘쿨의 내 집 마련 고민 상담소
27 인구가 감소한다는데 괜찮을까요?
28 주택 보급률이 100%를 넘었다는데 굳이 집을 사야 하나요?
29 집값이 너무 비현실적인 것 아닌가요?
30 대출금리가 상승하면 어떡하나요?
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선진국들의 사례처럼 1인당 국민 소득 3만 달러를 눈앞에 둔 시점에서 우리나라는 저성장의 길을 가고 있다. 우리나라 경제는 이제 글로벌 동조화되어 우리나라 혼자만 금리를 올릴 수 있는 상황이 아니다.
31 집값이 하락하면 어떡하나요?
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집에 대한 자신만의 기준이 확고하다면 가격이 상승한다고 기뻐할 필요도 없고, 하락한다고 슬퍼할 필요도 없다. 내 집 마련을 위한 부동산은 장기적인 관점에서 바라보자. 앞으로는 서울 수도권 내 주요 지역의 역세권은 수요가 몰리는 한 가격 상승 현상이 계속될 것이다.
32 새 아파트 가격만 오른다는데요?
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눈에 보이지 않는 사람들의 욕망을 공부해야 한다. 부동산은 심리전이다.
시멘트 덩어리보다 그것이 서 있는 땅이 더 중요하기 때문이다.
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아파트를 고르는 것은 인테리어 자재가 좋은 것을 고르는 것이 아니라 우리 가족이 생활하기 편리한 입지를 고르는 게 먼저다. 아파트의 입지만 이해해도 부동산 고르는 안목은 급상승할 것이다.
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그러면 좋은 입지란 무엇일까? 전철역과 주요 도로 근처에 위치! 초 · 중 · 고등학교, 학원가와 가까운 위치! 마트, 병원, 백화점, 관공서 등 기반 편의시설이 가까운 위치! 즉, 사람들이 생활하기 편한 곳이 입지의 핵심이다.
33 전세 보증금은 안전한가요?
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2년 전 전세금 2억 원으로 살 수 있는 물건과 2년 후 현재 2억 원으로 살 수 있는 물건은 양과 질부터 다르다. 사람들은 숫자만 같으면 안심한다. 그러나 종이 위의 숫자만 보면 안 된다. 숫자 뒷면의 중요한 가치와 인플레이션이 더 중요하기 때문이다.
34 가격이 하락하지 않는 집도 있나요?
35 집을 사기에 좋은 시기는 언제인가요?
---> 이 책에서 느낀 점
작가님께선 무주택자에게 주택이 주는 다양한 혜택과 안정감에 대해 그리고 주택을 구매하면서 최소한의 예의는 부동산에 대한 공부라고 말씀하시고 있습니다.
맞는 말씀 같습니다.
저처럼 아무 생각 없이 집을 사고 팔면서 집값이 마냥 오르기만 할 거라는 막연한 생각을 하는 무식한 사람들에게 일침을 가해주셔서 감사해하고 있습니다.
제대로 공부를 해야 오르고 내리는 이유를 알고 아끼고 모아 투자를 해야 자산을 축적할 수 있으며 인플레이션을 이겨낼 수 있는데 무식하면 용감하다고 모르고 살다 세월만 보내면 거지꼴을 면할 수 없다는 사실을 알려주셔서 정말 고맙습니다.
꼼꼼하시고 우직하신 작가님을 보면서 많이 배워야겠다고 그리고 행동해야겠다고 생각했습니다.
배워서 남 주니? 자기 집 고르면서 최소 20채 정도에 매물은 봐야지 이 밥통아~~
책 속에 많은 충고 듬뿍 넣어주셔서 잘 보고 반성하며 배우겠습니다.
재독에 힘은 정말 무서운 것 같습니다.
작가님 고맙습니다. 좋은 책 읽게 해주셔서 감사합니다.
