책 : 대한민국 부동산 사용설명서
---> 저자소개_김학렬_
대한민국 최고의 입지 분석가이자, 부동산 인기 칼럼니스트이다. 현재는 더리서치그룹 부동산조사연구소장이며, 국내 최고의 시장조사기관인 한국갤럽조사연구소에서 부동산 조사본부 팀장을 역임했다. 지난 18년간 국토교통부, LH공사 등 공공기관과 현대, 삼성, 대림, 대우, GS, 피데스 등 국내 대표 건설사들과 1천여 개의 국내외 부동산 리서치 프로젝트를 진행했으며, 조선일보, 동아일보, 한국경제신문, 매일경제신문, 머니투데이, 이데일리, 매경이코노미, 한경비즈니스, 서울경제, 월간조선 등에서 칼럼니스트와 부동산 자문위원으로 활동해오고 있다. 직방의 입지분석 레시피 및 비즈한국의 부동산 인사이트 고정 칼럼니스트로도 활약 중이다.
직방TV [직터뷰]와 에너지경제TV [찾아라, 돈버는 부동산], 아시아경제TV [대국민 부동산 토크쇼, 살家말家]를 진행했고, [빠숑의 세상 답사기]라는 대한민국 대표 부동산 채널 운영자로 활동중이다. 블로그 이웃은 12만 명, 팟빵 청취자는 주 평균 50만 명, 유튜브 구독자는 6만 명이다. 그 외 네이버 오디오클립 오리지널 방송인 [빠숑의 부동산 핵심노트]와 네이버 카페 [사람과 경제 이야기]도 운영하고 있다. 주요 저서로는 『수도권 알짜 부동산 답사기』 『지금도 사야할 아파트는 있다』 『서울이 아니어도 오를 곳은 오른다』 『서울 부동산의 미래』 『대한민국 부동산 투자』 등 16종이 있다.
---> 내용 및 줄거리
추천사 _ 심교언
프롤로그
013
자신이 어떤 세대에 속해 있든, 정치적 성향이 어떠하든 간에 부동산은 부동산입니다. 하나의 시장입니다. 시장은 수요 · 공급의 원칙에 의해 움직입니다. 어떤 형태로든 영향을 미치거나 손해를 보지 않기 위해서는 시장의 움직임을 이해하고 전망할 수 있어야 합니다.
015
개인은 부동산에 대해 합리적인 의사 결정을 해야 합니다. 가만히 앉아서 정부나 기업체가 무엇을 해 주기만을 기다려서는 안 됩니다. 내 가족의 보금자리는 내가 직접 만들어 가야 하기 때문입니다.
제1장. 시장 _ 시장과 싸우지 마라
지금 가장 유리한 사람들은?
029
정부의 정책은 비판이 아닌 활용 대상이다. 그렇게 판단하고 활용하라.
기업의 존재 목적은 이익 추구다.
분양가 상한제, 논리적으로야 완벽하다
037
집값이 오른다고 집값만 잡으면 되는 게 아니다. 집값이 크게 오르지 못하도록 다른 대책이 함께 펼쳐져야 한다. 주택 공급 조절만으로는 절대 효과가 없다. 일자리와 기반 시설의 유무가 더 중요하다. 그래야만 효과적인 부동산 정책이 될 수 있다.
각종 위기에도 끄떡없는 ‘안전가옥’이 있다!
42
① 대출 없는 집을 소유한 경우 부동산 폭락과 하락에 영향을 거의 받지 않는다.
② 임대 형태로 부동산을 소유한 경우 흔들릴 이유가 없다.
③ 양호한 입지의 단독주택을 소유한 자는 어떤 시장에서도 늘 승자다. 단독주택은 건물의 가치보다 땅의 가치가 훨씬 크다. 땅의 가치는 대한민국 부동산 역사상 하락한 적이 없다.
④ 부모 세대가 사는 곳은 기반 시설이 잘 갖춰진 곳일 확률이 높다. 입지가 좋은 곳이라는 의미다.
44
부동산의 본질은 입지이며, 입지의 미래 가치를 고려하지 않은 투자는 위험하다. 어떤 시장에서도 입지 공부가 우선이다.
입주 물량 많다고? 역전세를 활용하라
51
대기 수요층이 충분한 곳이라면 일반적으로 역전세가 발생해도 2~4년 지나며 정상 시세로 회복한다. 기반 시설이 좋아지고 수요층이 추가로 유입되면 시세가 오르기도 한다. 하지만 수요가 없는 지역은 지속적으로 시세가 빠질 수 있다.
내 집이 필요한가? 생각부터 바꿔라
전문가 믿지 마라
부동산 시장에 ‘대세’는 없다
제2장. 수요 _ 하나만 꼽는다면 결국 수요다
집이 남는데 집값은 왜 오를까?
계속되는 재개발·재건축에도 아파트가 늘 부족한 이유
수요와 공급을 측정하는 ‘빠숑의 노하우’
99
공급량을 파악해야 수요의 많고 적음을 따질 수 있다. 지역 내 공급량은 인허가 실적 등을 통해 파악할 수 있다. 현재 주택의 재고 수량과 앞으로 입주할 신규 분양 세대수를 합산하는 것이다.
100
지역 내 주민등록 인구의 0.5%를 계산해 필요 주택 수를 추정하는 것이 가장 보편화된 방법이다.
102
기존 아파트의 매물 수, 즉 잔여 임대 물량을 본다. 지역마나 단지마다 다른 기준이 적용되겠지만 일반적으로 매물이 전체 세대수의 1%가 안 되면 공급보다 수요가 더 많다고 판단한다. 10%를 초과하면 공급이 더 많은 걸로 본다. 그 사이는 적정한 수치다.
갭 투자 가수요에 ‘호갱’ 되지 않는 법
116
매매가와 전세가의 갭이 작은 물건을 찾는 것이 중요하지 않다. 돈이 아니라 리스크가 적은 물건을 선택하는것이 훨씬 더 중요하다.
시세 하락, 거래량 감소 시기 ‘급매물 선별법’
122
급매물에 대한 판단은 중개업소가 아닌 본인이 직접 해야 한다. 급매물을 찾기보다는 좋은 매물인지 평가하는 것이 우선이다. 저렴한 급매물보다는 시세보다 다서 비싸더라도 향후 기차기 높아질 아파트를 선택하는 것이 더 바람직하다.
공급 과잉, 현명하게 활용하면 된다
124
대량 입주로 일어날 만한 문제를 정리해 보자. 특정 지역에 신규 아파트 공급이 많아지면 지역 수요만으로 입주물량을 소화하기 어렵다. 그럼 준공 후 미분양, 장기간 미입주 물량이 쌓이게 되고 신규 아파트 가격이 내려간다. 이어 주변 구축 아파트 가격도 내려간다. 결국 시장 전체의 주택 가격이 폭락한다.
그렇다면 대응 전략은 무엇인가? 매우 간단하다. 가격이 폭락한 준공 후 미분양, 미입주 물량 중 입지가 좋은 곳을 선별한다. 폭락 혹은 하락한 가격으로 매매한다.
129
공급 과잉은 우리가 활용해야 할 부동산 현상이지, 걱정해야 할 문제가 아니다.
‘자가 점유율’에 숨어 있는 뜻
제3장. 가격 _ 싸니까 사는 게 아니다
거품 가격? 랜드마크 아파트로 파악하라
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미래 가치에 대한 한계선은 대략적 추정이 가능하다. 핵심 지역과 랜드마크 아파트로 판단하면 된다. 2019년 11월 현대 대한민국에서 가장 비싼 아파트는 서초구 반포동 아크로리버파크다. 3.3㎡당 9,000만원 전후로 거래된다. 이 아파트는 실수요와 투자수요가 비슷한 비율로 구성된다.
아파트의 적정 가격 파악하는 법
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간단하게 아파트의 시세 수준을 평가하는 방법이 있다. 지역 내 최고가 아파트 가격과 비교하는 것이다.
찔러도 안 터지면 거품 가격 아니다!
‘평당 3,000’의 조건
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3.3㎡당 평균 1,000만 원 이하 시장에서는 '키 바잉 팩터(Key Buying Factor: 교통, 교육, 상권, 환경)'를 크게 따지지 않는다. 수요 대비 공급이 부족한 시장, 즉 양적인 시장이기 때문이다. 1,000만 원이 넘어간 지역부터는 교통, 교육, 상권의 질을 따져야 한다. 이런 기반 시설이 갖춰져야 1,000만 원대 아파트가 된다. 입지에 대한 기대가 1,000만 원 이하 시장과는 다르다.
언제 살까? 언제 팔까?
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적절한 매수·매도 시점을 어떻게 선정해야 할까? 먼저 선호하는 입지와 실거주할 만한 상품 수준을 고려해 매수 대상 아파트 단지를 선정해 보자. 인플레이션만큼은 상승할 수 있는 양호한 입지 조건과 경쟁력 있는 상품이라는 것을 전제로 해야 한다. 그 아파트 단지의 시세를 정기적으로 체크해 보자. 가격이 오를 것인가, 내릴 것이다 등의 판단 자체는 금지다. 그저 주변 아파트 혹은 주변 시세 대비 조금 쌀 때 매수하고, 조금 비싸다는 인식이 생길 즈음에 매도한다고 생각하면 된다.
재건축 가능 연한 연장? 오해하지 마시라
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2020년 이후엔 10년 차 미만 아파트 위주로 상승할 가능성이 높다.
다시 뛰는 서울 아파트, 실수요층을 기억하라
제4장. 상품 _ 이제부터는 상품 경쟁력이다
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준공 20년차 미만 아파트들은 입지만 좋아도 시장 트렌드에 맞추어 간다. 상품 경쟁력이 어느 정도까지는 존재한다는 말이다. 하지만 20년 차가 되면 상품 경쟁력이 급감하므로 주의해야 한다고 수도 없이 설명해 왔다. 만약 이런 상품에 대해 무엇을 봐야 할지 모르겠다면 무조건 입지를 보라.
‘오르락내리락’ 판단 안 서는 주상복합 매수 방법
주차장부터 체크하라
205
주차시설은 이제 옵션이 아니라 아파트의 상품 가치를 평가하는 필수 요소이다.
입지가 중요한가, 상품성이 중요한가?
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철저하게 지역별로 입지 경쟁력과 상품 경쟁력을 따져야 한다. 인기가 하락하는 신도시라도 경쟁력 있는 입지는 매수 대상이 될 수 있다. 부동산은 경쟁력 있는 입지를 선택하는 것만으로 80%는 성공한 투자라고 할 수 있다.
재건축과 재개발의 시대다. 이유가 뭘까?
215
주택보급률 100%의 의미는 '주택이면 무조건 수요가 있는' 부동산 시장은 끝났다는 것이다. 입지는 좋지만 상품이 좋지 않으면 선택될 확률이 낮다는 얘기다.
향후 시장은 택지 개발로 주택을 양적으로 공급하기보다 도시 내 낙후된 주거 환경을 새 주거 환경으로 개선하는 쪽으로 전개될 것이다.
217
미분양이 발생하는 원인만 꾸준히 비교해도 누구나 부동산 전문가가 될 수 있다. 수요가 어디를 향하는지가 향후 부동산을 이해하는 가장 중요한 키가 될 것이기 때문이다.
20년 이상 된 구축 아파트, 입지와 상품 경쟁력 모두 따져라
222
그 입지의 아파트를 매수할 수요가 현재 존재하는지와, 주변에 추가로 공급될 신규 아파트들이 얼마나 있는지에 따라 판단하는 것이다.
225
일산 북쪽에는 파주 운정신도시가, 서쪽에는 김포 한강신도시가, 남쪽에는 삼송신도시가 무서운 속도로 성장하고 있다. 따라서 일산신도시만의 차별화 경쟁력이 있는 입지(교육·환경)를 제외하면 경쟁력이 지속적으로 낮아질 확률이 높다.
꼭 입지 경쟁력과 상품 경쟁력의 지속 유무를 함께 고려해야 한다.
실패하지 않는 오피스텔 투자의 조건
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오피스텔 투자 시 한가지만 체크해 보면 된다. '공실 가능성'이다. 공실이 생길지는 다시 두가지만 고려하면 된다. 먼저 오피스텔은 교통편만 편리해도 공실이 잘 나지 않는다. 그리고 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져 봐야 한다. 교통, 상권, 주거 시설 등의 기반 시설이 이미 꽉 찬 지역은 추가 공급이 어렵다.
234
그럼에도 불구하고 오피스텔의 최초 매수 목적은 월세 수익이어야 한다. 시세가 오르더라도 그것은 플러스 알파, 즉 보너스여야지, 시세차익을 목적으로 접근하면 오피스텔 투자의 한계가 틀림없이 존재하기 때문이다.
중대형 아파트 ‘인기’에 속지 마라
하락한 적 없는 확실한 상품, 토지
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용도 지역은 어떤 땅에든 늘 따라다니는 꼬리표다. '용도'란 '쓰이는 길', '쓰이는 곳'이라는 의미다. 결국 땅의 쓰임을 정해 놓은 것이 용도 지역인데, 우리나라 국토는 쓰임에 따라 다양한 용도 지역으로 나뉘어 있다. 먼저 토지 투자자라면 '모든 땅은 하나의 용도 지역을 갖고 있다'는 점을 알아야 한다. 용도 지역이 없는 땅은 없다.
243
토지 투자자들은 대부분 일반 매매뿐 아니라 경공매 방법도 활용한다. 경공매는 어떤 경우든 배워 두면 요긴하게 활용할 수 있다.
제5장. 입지 _ 부동산의 최고 핵심은 입지다
서울도 모르면서 지방 투자?
255
아파트라는 상품은 실거주가 가능하기 때문에 가격이 상승하든 하락하든 거주한다면 큰 문제는 없다. 다만 어설픈 투자로 상투에서 매수한 투자자에게는 문제가 발생할 수 있다.
투기지역은 ‘정부 공인’ 최고 인기 입지
257
지난 3년간의 문재인 정부 부동산 정책에 대한 수많은 리포트를 읽고 시장 반응을 본 뒤 내린 결론이 있다. 부동산 의사 결정 시 가장 중요한 건 첫째도 입지, 둘째도 입지, 마지막도 입지라는 것이다.
261
정부가 평가한 대로 입지 가치를 이해하자. 정부의 입지 4단계 구분법, 그것이 어떤 전문가보다 더 정확하고 객관적인 입지 평가 보고서이다.
‘강남 불패’ 언제까지? 서울 입지 트렌드 따라잡기
GTX-B 예타 통과, 아직 움직이지 마라
‘5대 프리미엄’에 주목하라
교통·교육·환경 다 좋은 중소 도시 투자? ‘난 반댈세’
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택지개발지구 내 단지는 서울보다 여러 가지 입지 조건이 낫다고 판단된다. 역세권이고, 교육 환경이 우수하며, 상권도 편리한 곳이 적지 않기 때문이다.
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부동산 공부를 제대로 해야 하는 이유가 여기에 있다. 부동산, 특히 입지를 분석하는 이유는 입지 조건이 갖춰져 있는지를 체크하려는 것이 아니다. 그 입지에 수요가 있는지, 있다면 어떤 수요가 얼마나 존재하는지를 확인하는 것이다. 또한 시세가 어느 정도인지를 파악하기 위함이다.
284
서울, 수도권, 광역시권, 지방 대도시에 소액 투자할 물건이 없다고 지방 소도시에 투자하는 사례가 빈번히 발생한다. 소액 투자는 수요가 많은 곳에서, 증가하는 곳에서 유용한 방법이다. 수요층이 한계가 있는 곳은 리스크가 매우 크다. 수요 규모 추정이 어려운 지방 소도시 투자는 지양하자.
2기 신도시의 미래? ‘1기 신도시’를 보라
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미래 성장 가능성을 어떻게 예측해 볼 수 있을까? 서울과 1기 신도시의 성장 과정을 벤치마킹하면 된다. 1기 신도시의 활성화 시기는 2005~2008년이다. 1기 신도시 입주는 1991~1995년이다. 신도시 입주 후 10년이 지나서야 활성화됐다. 1기 신도시 역시 입주 초기에는 지금의 2기 신도시처럼 불안과 우려의 시간을 겪어야 했다.
제6장. 정책 _ 정부가 집을 거저 주지는 않는다
296
정부는 공짜로 집을 마련해 주지 않는다. 나의 보금자리는 나 스스로 마련해야 한다. 부동산 정책은 활용의 대상이지, 경쟁의 대상, 의지의 대상이 아니다. 정책에 대한 인사이트를 가져야 한다.
부동산 정책이 현실과 엇박자인 이유
300
수요와 공급 문제는 수요˙공급 논리로 풀자. 그것이 선진국식 부동산 문제 해결 방법이다. 세금으로 단기 수요를 억제하는 것은 해결책이 아니다.
부동산이 폭락하면 전 국민이 강남에 살 수 있을까?
보수든 진보든 부동산 정책은 똑같다?
정책만 분석해도 ‘셀프 전문가’ 된다
315
언론과 전문가의 한계는 '해석'까지만 한다는 것이다. 그 정책을 어떻게 활용하라는 행동 지침은 주지 않는다. 언론이나 전문가가 잘못이라는 얘기가 아니라, 언론과 전문가의 역할은 거기까지라는 뜻이다. 실행은 개인이 하는 것이다. 정보를 보는 인사이트가 있으면 스스로 방향 설정이 가능하다.
317
사실 투자자들은 어떤 시기든 걱정할 필요가 없다. 현재 투자 수익이 은행 금리보다 높고, 여러 공제금(세금, 부대 비용)을 제외하고도 예·적금보다 수익률이 높다면 언제든 구입해도 된다. 이는 실거주 세대와는 다른 투자자만의 방법이다. 그래서 부동산 투자를 하려면 지역과 금리에 관한 지식도 많이 쌓아야 한다.
318
'정책은 부동산 경기에 선행한다'는 말에 정답이 담겨 있다.
문제인 정부의 정책 방향은 규제 쪽이다. 규제 정책이 지속되면 시세는 조정받는다. 수요가 없는 비인기 입지의 시세는 조정 폭이 클 것이다.
모르는건 미덕이 아니다. 부동산 시장은 알면 알수록 도움이 된다. 정보는 돈이 될 수도 있다. 그리고 부동산 관련 정보는 정책을 통해 얻을 수 있다. 그래서 정부의 정책에 주목하라는 것이다.
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정부 정책을 어떻게 활용해야 할까? 가장 먼저 할 일은 정부가 발표하는 정책을 꾸준히 살펴보는 것이다 정부의 정책과 자신이 아무런 관계가 없다고 단정 짓지 말자. 대강이라도 어떤 정책이 있는지 알아야 필요한 시기에 조금이라도 활용할 수 있다.
정책이 핵심으로 삼는 대상이 있다. 택지개발지구를 확대하는 것은 그곳으로 이사할 사람들을 위한 정책이다. 취득세 완화는 집 살 사람들을 배려하는 정책이다. 전세 자금 대출, 월세 자금 대출 관련 정책이면 임차 세대를 위한 정책이다.
정책이 발표될 때 불만이 가장 큰 계층이 누군지 명확해진다. 그 계층의 요구가 많으면 많을수록 그 방향의 정책이 지속적으로 시행될 가능성이 높아진다.
부동산 정책, 늦게 ‘대응’하지 말고 미리 ‘반응’하라
324
반응하는 방법을 배우기 위해서는 꾸준한 관심이 필수다. 피하기도 하고, 다른 생각도 해 보고, 정부나 기업체가 신경 쓰지 않는 틈새를 찾아보기도 하며 반응해 가면 된다. 제대로 된 반응을 하기 위해서는 별도의 노력이 필요하다. 세상을 보는 연습이 필요하다. 그것이 바로 인사이트다.
8·2 대책, 9·13 대책 그 후, 추가 하락 너무 기대 마라
326
정부 예산의 주된 수입원은 세금이다. 정부가 기대하는 건 국민의 저항이 발생하지 않을 정도로만 시세가 꾸준히 올라 주는 것이다. 불만이 누적되지 않는 범위에서 세금을 효과적으로 걷는 게 가장 큰 목적이다.
집값 폭락만 바라면 아무것도 되지 않는다
서울 투기 세력은 도대체 누구일까? 있기는 한 걸까?
에필로그
343
시장과 싸울 필요도 없습니다. 정부 정책에 크게 우려를 보일 필요도 없습니다. 내일 시세 등락에 신경을 쓸 필요도 없습니다. 그저 묵묵히 현업에 집중하면 됩니다.
---> 이 책에서 느낀 점
좋은 책이라는 사실은 알지만 아직 제가 알고 있는 부동산 상식에선 너무 방대한 자료와 숫자들로 버거운 책인 건 어쩔 수 없습니다.(읽는 내내 얼마나 졸았는지 모릅니다~ 쿨럭~)
대한민국 사람이라면 그리고 자본주의에 살고 있는 지금 시대에 사람이라면 부동산에 대해 호갱이 되지는 말라는 조언을 가득 가득 책 속에 담아내고 있습니다.
부린이들이 보기엔 어렵고 읽기 힘든 내용인 것은 맞지만 어떤 근거로 기준이 되는 부동산이 존재하고 있으며 어떤 자료를 봐야 시기 적절하게 그나마 하우스푸어가 되지 않는 선에서 구매를 할 수 있을지 방법을 제시해주신 점 그리고 지역마다 다른 분위기와 다른 특징을 알고 진입해야 한다는 것도 알려주십니다.
(공부하면 할수록 부동산이 재미도 있지만 어렵습니다. 그것도 많이 어렵습니다.)
그래도 해야 합니다.
부자는 아니더라도 남은 인생 노후걱정없이 살아가기 위해서 말입니다.
작가님 감사합니다. 그리고 에필로그에서 꼭 이책을 3번만 반복해서 읽어보라고 당부하셨는데 3번 읽도록 하겠습니다.
