책 : 집살래 월세살래
--->저자 및 도서소개_핑크팬더 이재범_
현재 ‘핑크팬더’라는 닉네임으로 다수의 투자 카페와
사이트에 칼럼을 기고하고 있다. 2002년부터 2000여
권 이상의 책을 읽으면서 투자 이론을 갈고 닦아 주식 투자와 부동산 투자를 병행하며 경험을 쌓았다. 부화뇌동하며
단기간 시세차익에 기뻐하거나 손실에 비관하지 않는 투자가 중요한 것을 깨달았다. 이를 위해 긴 호흡으로
현금흐름을 중시하며 주식 시장에서 배당수익과 가치투자를, 부동산 시장에서 임대수익 투자로 천천히 꾸준히
투자를 실천하고 있다.
많은 사람들에게 잃지 않는 투자방법을 알려주려 관심을 기울이며 연구를 거듭하고 있고 매일 수많은 사람들과 블로그를 통해 소통하고 있다. 대표작으로 『부동산의 보이지 않는 진실』이 있으며 『부자를 읽는 눈을 떠라』 『소액 부동산 경매 따라잡기』
『부동산 경매 시장의 마법사들』『책으로 변한 내 인생』 등이 있다.
: 도서 소개
주택시장은 어떤 방향으로 어떻게 변화할 것인가? 정확하고 냉정하게 현실을 파악하고 미래를 예측하라!
주택시장은 어떤 방향으로 어떻게 변화할 것인가? 정확하고 냉정하게 현실을 파악하고 미래를
예측하라!
『집 살래 월세 살래』는 향후 부동산시장의 변화와 방향을 전망한 책이다. 앞서 저자는 <부동산의 보이지 않는 진실>에서 우리가 잘 보려고 하지
않는, 보이지 않는 부동산시장에 대한 데이터를 통해 미래를 예측했다.
하지만 저자는 만족스럽지 않았다. 부동산의 미래를 보다 명확히 알기 위해 전 세계 부동산시장의
자료를 찾고 연구했다. 우리나라 경제성장률과 인구변화에 따른 주택가격의 변화와 세계 주택의 가격 추이와
월세제도, 인구 변화와 주택가격 추이를 통해 시장의 변화와 방향을 확인하여 부동산의 미래에 대해 좀
더 쉽고, 자세히 알려주고 싶었다. 그 결과물이 이 책이다.
저자는 주택시장의 미래 전망을 위해 한국 부동산과 세계 부동산 추이는 물론이고 과거 경제 데이터를 돌아봤다. 한국의 경제구조와 인구구조보다 앞서간 나라들의 자료를 하나하나 비교하며 설명하려 노력했다. 특히 데이터를 많이 보여주기 위해 도표와 그림을 많이 수록했으며, 자료에
대한 상세한 해설을 덧붙였다. 데이터를 가공해서 원하는 부분만 편집하기보다 균형 있게 전부 보여주려는
욕심에 세부적인 것까지 담으려고 했다. 정부가 앞으로 어떤 정책을 펼치려 할지는 명약관화하다. 파도에 휩쓸리지 않길 바란다. 힘들더라고 자료를 곱씹어 읽는다면
분명히 뼈가 되고 살이 되리라 믿는다.
---> 내용 및 줄거리
1장 상식과 현실은 다르다
019
인구가 줄어도 사람들이 원하는 주택은 부족할 수밖에 없다.
20
인구감소 현상과 달리 가구수는 계속해서 증가하는 추세다. 이런 현상은 전 세계적으로 동일하다.
그렇다면 선진국들의 경제성장률은 어느 정도일까? 그들의 경제성장률 역시 3%도 안 되는 수준이다. 그 정도 성장률만으로도 주택가격은 상승했다.
집값이 미쳤다.
024
내가 원하는 주택과 지역이 아니면 희소성이 적용될 수밖에 없다. 수요와 공급을 따져보면 가격이 상승하는 주택은 분명한 이유가 있다. 사람들이 원하는 지역의 주택은 가격이 상승하고, 사람들이 기피하는 지역의 주택은 가격이 하락하게 마련이다.
이런 점을 무시하고 무조건적으로 주택가격이 미쳤다고 하며 터무니없이 비싸다고 비난하는 것은 그저 스스로에게 하는 위로일 뿐이다. 어차피 내가 살고 싶은 지역에 있는 주택은 한정적이다. 모든 주택가격의 상승은 여기서 출발한다.
주택공급량과 주택가격
027
한국에서 가장 많은 이사 수요가 발생하는 것은 새 학년이 시작되는 3월 전후다. 2월부터 시작해서 3월까지 주택은 적게 공급되지만 일시적으로 수요가 늘어나 주택가격은 상승 패턴을 보인다.
029
준공물량이 얼마나 되느냐에 따라 주택가격이 하락과 상승을 반복했다.
031
한국에서 인구 300만 명이 넘는 도시는 서울, 부산, 인천뿐이다.
033
울산은 한국에서 평균소득이 가장 높은 도시다
035
주택이 많이 공급된 해와 적게 공급된 해가 시장에 당장 영향을 미치는 것은 아니다. 살펴본 것처럼 시차를 두고 해당 도시에 영향을 미친다. 준공물량이 줄어들면 가격 상승의 촉매제가 되고 준공물량이 늘어나면 가격 하락의 촉매제가 된다. 이런 법칙이 반드시 통용되는 것은 아니지만 경제에서 수요와 공급은 막강한 힘을 펼친다. 이에 따라 가격은 후행 하는 성격을 보인다. 착공물량이 2~3년 후에 준공되어 나온다고 볼때 미래에 예측하는 중요한 요소가 된다.
인구가 줄어도 가구수는 늘어난다.
036
2016년 말 통계청에서 발표한 <2015~2016년 장래인구추계> 보고서가 각계에 큰 반향을 일으켰다. 이보고는 15~64인 생산가능인구가 2016년에 정점을 이루고 2017년부터 감소한다는 내용을 담고 있다. 2016년 3,763만 명인 생산가능인구가 2065년 2,062만 명으로 줄어드는데 2020년대에는 연평균 34만 명씩 줄어들고 2030년대에 연평균 44만 명씩 줄어들 것으로 예측했다. 인구도 2031년에 5,296 만 명으로 정점을 이루고 2065년에는 4,302만 명이 될 것으로 예측된다.
생산가능인구가 줄어들면 주택가격이 하락할까
인구가 아니라 가구수에 주목하라
043
한국 인구는 이미 언급한 것처럼 2031년까지 늘어난 이후 점차 줄어들 것으로 예측된다. 인구가 2017년이나 2018년에도 줄지 않고 2020년이 되어도 늘어나는 추세는 여전히 변함없다는 사실이다. 인구가 줄어들 예정이지 줄어든 것은 아니다. 미래는 얼마든지 변한다. 미래는 확정된 것이 아닌 예측일 뿐이다.
인구가 아니라 가구수에 주목하라
044
주택수를 정확히 예측하기 위해서는 인구보다는 가구수로 파악하는 것이 옳다.
1990년부터 2015년까지 25년 동안 인구는 평균 2.5% 정도씩 늘어났지만 가구수는 평균 11%씩 늘어났고 주택은 이보다 더 많은 평균 17.5%씩 늘어났다.
046
인구의 증감보다는 가구의 증감을 파악하고 판단을 내려야 주택을 정확히 바라볼 수 있다. 향후 10년정도 인구도 더 늘어나겠지만 가구수는 그 이후에도 계속 더 증가할 가능성이 크다. 인구가 줄어도 가구수가 늘어나는 추세가 언제까지 지속될 지 고령화가 많이 진행된 유럽 국가를 비교해보자.
051
대체적으로 선진국일수록 인구 대비 가구수가 많다. 사회가 발전하고 일자리를 찾아 떠나는 청년층 등의 다양한 이유로 독립하려는 인구는 늘어난다.
052
단순히 생산가능 인구가 줄어들어도 주택가격은 상승할 수 있고 전체 인구가 줄어도 가구는 당분간 지속적으로 늘어날 수밖에 없는 구조다. 인구가 줄어드는 것도 당장 내년부터 생기는 일이 아닌 최소한 2031년부터 일어나는 일이다.
경제성장률이 주택가격에 미치는 영향
053
수요와 공급이라는 큰 측면에서 주택가격에 영향을 미치는 것은 앞서 살펴봤듯 인구만이 아니라 가구수나 주택수도 중요하게 작용한다. 이번에는 또 하나의 중요한 요소인 경제성장률과 주택가격의 상관관계를 살펴보겠다.
한국의 경제성장률과 주택가격상승률
055
경제성장률은 해마다 다르다. 경제가 들쭉날쭉하게 성장하니 자산가격도 얼마든지 등락을 반복할 수 있다. 장기간으로 보면 자산가격이 상승해 있지만 단기간으로 보면 전년도에 비해 상승할 수도 하락할 수도 있다.
056
전년도보다 경제성장률과 주택가격이 모두 상승한 해는 1999년, 200년, 2006년, 2010년, 2013년밖에 없다. 거꾸로 전년도보다 경제성장률이 낮았지만 주택가격이 상승한 해는 1997년, 2001년, 2005년, 2011년, 2015년이다. 경제성장과 주택가격이 반드시 일치한다고 볼 수 없다.
060
경제성장이 주택가격에 직접적인 영향을 미치지는 않는다. 경제는 응당 성장해야 한다. 경제가 성장하지 못하면 사실 지금까지 이야기했던 모든 것이 다 물거품이 되어버린다. 무리 인구가 늘고 가구수가 늘어나고 주택수가 부족해도 경제가 좋지 않으면 주택가격도 상승하지 않는다. 대부분 선진국에서도 기본적으로 2%대의 경제성장률을 유지한다. 한국도 그 정도는 매년 성장할 수 있으리라 판단된다.
경제가 성장해야 주택가격도 오른다.
선진국의 경제성장률과 주택가격의 상관관계
경제가 성장해야 주택가격도 오른다
069
전 세계 대부분 국가에서 경제성장률이 반드시 주택가격과 밀접한 관련이 있는 것은 아니었지만 어느 정도 지속적으로 경제가 성장한다면 주택을 비롯한 자산가격이 상승한다. 한국은 아직까지 경제성장률이 마이너스로 하락한 경우가 1991년 조사를 시작한 이래 IMF에 구제금융을 요청한 다음해인 1998년 -5.5% 딱 한 번뿐이었다. 1998년을 제외하고는 금융위기 다음해인 2009년 0.7%가 가장 낮았다. 참고로 그 다음으로 나쁜 해는 2012년 2.3%이다. 수출지향적인 국가라 수출 위주로 경제가 성장하는 한국의 구조상 쉽게 경제가 하락하기도 힘들다.
경제위기는 기회인가, 절망인가
071
경제위기와 밀접하게 관련되어 있는 것은 금리이다. 꼭 경제위기가 아니더라도 금리는 시장에서 중력 같은 작용을 한다. 돈을 빨아들이고 내뱉는 역할을 하는 것이다. 금리가 오르면 돈이 시중은행으로 들어가고 금리가 내리면 은행에 있던 돈이 자산으로 이전한다. 금리는 경제성장률과 함께 움직인다. 경제가 좋으면 금리가 올라가고 경제가 안 좋아지면 금리가 내려간다. 경제가 좋아지면 자산가격 상승이 동반되는 경우가 많아 과열을 식히기 위해 금리를 올린다. 경제가 나빠지면 사회 전체적으로 급속히 식어가는 경제 주체에게 피 같은 유동성을 공급하기 위해 금리를 낮춘다.
금리는 대출과 연결되어 있다. 금리가 상승하면 대출금리도 상승하고 금리가 하락하면 대출금리도 내려간다.
한국의 금리와 주택가격상승률
073
금리가 상승하면 대출이자를 감당하지 못하는 사람들이 늘어나 결국에는 부동산 경매로 넘어가는 주택이 많아져 주택가격이 하락하는 것으로 알려져 있다.
079
주택담보대출금리와 주택가격은 역의 관계를 띄기보다 동행하는 경우가 많았다. 금리는 경제가 좋을 때 상승하고 나쁠 때 하락한다. 경제가 좋아 돈을 잘 벌 때 오히려 주택을 구입할 마음이 더 생긴다. 금리 하락은 경기가 안 좋다는 의미고 금리 상승은 경기가 좋다는 의미가 된다. 금리와 주택가격은 오히려 동행하는 경우가 더 많다.
선진국의 금리와 주택가격의 상관관계
경제위기와 주택가격의 상관관계
085
경제가 안 좋으면 각국 정부는 금리를 떨어뜨리고 유동성을 늘려 자산가격의 하락을 막으려고 한다.
한국경제가 고성장 하리라고 기대할 수 없다. 한국은 경제 규모가 커진 상황이라 현재 같은 경제성장률만 오래도록 유지할 수 있다면 큰 문제가 없을 것이다. 금리는 결국 경제성장률과 연관되어 있기 때문에 특별한 경제적 사건이 발생하지 않는다면 금리가 단기간에 5% 이상 상승하기 힘들다.
088
경제위기는 분명 주택가격 하락을 동반한다. 우리가 경제위기를 조심하고 따져봐야 하는 이유다.
인구감소로 무조건 주택가격이 하락할 것이라는 예측은 여러 변수 중 하나를 전부로 받아들이는 것과 마찬가지다. 고령화로 인해 인구가 감소한 유럽 국가들의 사례에서 보듯 인구감소보다는 경제성장률을 변수로 보는 것이 더 정확했다고 볼 수 있다.
089
한국이 지금 정도의 경제성장을 이어간다면 주택가격은 하락보다는 상승할 가능성이 좀 더 크다.
다른 선진국도 기껏해야 2~3%대의 경제성장률이 최대치다.
한 국가의 경제가 좋지 못하면 주택가격의 등락은 무의미하다. 주택가격의 부침은 있을지언정 향후 최소한 10년 내에 주택가격이 폭락할 일은 없을 듯하다. 완만한 상승과 하락을 반복하며 우상향하지 않을까?
2장 주택 시장의 변화
093
한국의 주택시장은 서울, 수도권과 그 외 지역으로 구분되며 지역마다 다른 양상을 보인다. 금융위기 전 서울,수도권 주택이 뉴타운 열풍으로 인해 엄청나게 가격이 상승했을 때 지방의 주택은 거의 가격 변화가 없었다. 그 후 금융위기와 함께 가격이 하락한 서울,수도권과 달리 지방은 서서히 기지개를 켜며 가격이 상승했다. 가격이 상승한다는 뉴스가 나와도 부화뇌동할 필요가 없다. 가격이 하락한다는 뉴스가 나와도 공포에 사로잡힐 이유가 없다. 지역별로 어떻게 다른지 따져보는 것이 더 중요하다.
095
소형 아파트의 인기는 1~2인 가구의 증가와 맞물려 있다. 1인 가구의 생활패턴과 소득, 지출을 파악해서 향후 주택시장의 변화를 예측한다. 1~2인 가구가 거주하는 주택 유형을 제대로 파악하지 못하면 오판할 수 있다.
수도권과 지방의 차별화
지방으로 눈 돌리기 시작한 부동산 투자자들
수도권과 지방의 부동산 투자의 승자는 누구인가
담보대출 증가는 위기인가
주택담보대출 무엇이 문제인가
주택담보대출보다 위험한 전세자금대출
소형과 대형 아파트의 미래는?
123
현재 분양하는 아파트는 전용면적59㎡가 가장 작은 면적인 경우가 대다수다
소형중형대형 중 가장 많이 지어진 면적은?
124
국토교통부 통계누리에서는 주택면적을 총 12개로 구분한다. 제일 적은 면적인 42.9㎡(13평) 미만부터 시작해서 제일 넓은 면적을 198㎡(60평) 이상으로 한다.
국민평형이라고 불리는 85㎡(25평)가 중형에 속하고, 보통 59㎡(18평)를 소형으로 볼 수 있고, 132㎡(40평) 이상을 대형으로 보면 된다.
126
소형면적 아파트가 인기라고 하지만 실제로 시장에 가장 많이 공급되는 면적이 중형이다.
주택의 면적은 지역별 차이가 있나
132
광주는 2011년 1만 2,452호를 정점으로 2004년 5,742호, 2007년 8,925호, 2010년 6,664호, 2014년 7,362호다. 광주는 82.5㎡(25평)가 2001년 8.6%에서 2013년 49.6%나 비중이 증가했다. 가장 선호하는 면적인 99㎡(30평)가 2001년 34.4%에서 2013년 1.9%밖에 준공되지 않았다. 광주는 49.5㎡(15평) 미만은 시장에 거의 공급되지 않고 있다. 특이하게 59.4㎡(18평)가 2001년 6.5%에서 그 후로도 1.4%, 5.6%, 1.1%로 비중이 낮은 편이었는데 2013년에 무려 23%나 높아졌다. 광주는 연도에 따라 준공물량 중 유독 많이 나오는 면적이 있다는 특징이 있다.
135
경기도는 모든 시도를 다 합쳐 준공물량이 가장 많은 곳이기도 하다.
136
소형 아파트가 많이 늘어났다고 생각한 것과 달리 대형 아파트가 더 많이 늘어났다. 소형 아파트가 더 인기가 좋고 많은 사람들이 찾을 것이라는 예측은 이미 2000년 중반부터 있었다. 향후 인구 구조를 볼 때 1~2인 가구가 더 늘어나며 과거보다 작은평형의 주택이 인기를 끌며 시장에 많이 쏟아질 것이라고 전문가들은 예측했다. 지역적인 편차가 존재하지만 거의 대부분 소형보다는 대형이 훨씬 더 많이 건축되었다.
가장 많이 건축된 아파트는 중형 아파트이기도 하다. 심지어 49.5㎡이하 아파트는 비중이 낮아지고 실제로 건축물량도 줄어들고 있다. 이는 아파트라는 특수성에서 기인한 것으로 보인다. 많은 사람들이 아파트를 선호하지만 누구나 거주 할 수 있는 건 아니다. 소득이 그리 많지 않은 1인 가구는 주택 유형 중 가장 비싼 아파트를 선택의 대상에서 제외할 수밖에 없다. 잠재 수요는 많지만 실제 소형 아파트에 들어가 살 가구는 적다 보니 아파트는 대체적으로 3~4인 가구에 초점을 맞출 수밖에 없다.
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역설적으로 소형 아파트가 적어 가격 상승이 더 심하다고 볼 수 있다. 1~2인 가구는 늘지만 소형 아파트의 공급은 갈수록 줄어든다. 이런 수요와 공급의 불일치가 소형 아파트의 가격을 상승시킨 주범일 수 있다.
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1~2인 가구를 위한 아파트가 부족하기도 하지만 1~2인 가구라고 해서 모두 소득이 적은 것은 아니다. 대기업 같은 곳에 근무하며 소득이 충분한 1인가구나 맞벌이를 하는 2인가구는 59.4㎡정도의 면적에 살아야 넉넉하고 편안하게 생활할 수 있다. 그러다 보니 59㎡(18평)대 아파트가 인기를 끌고 사람들이 많이 찾아 가격이 상승하는 것 아닐까? 지금 같은 추세가 계속 이어진다면 수요와 공급의 불일치가 더욱 심해질것이다.
1~2인 가구의 증가
1인 가구의 증가는 전 세계적인 추세다.
늘어나는 1인 가구 비중
141
1~2인 가구의 비중이 늘어나며 과거처럼 많은 물량을 소비하기보다는 소량 소비하는 추세로 변했다. 이 덕분에 편의점이 무섭게 골목상권을 잠식해가고 있다.
142
1인가구가 살면서 가장 불편하다고 꼽은 것은 집안일 56.3%, 식재료 구입 48.7%, 배달음식 40.2%순이었다. 이들은 온라인으로 쇼핑을 하는 비율이 54.1%나 된다. 주로 외식/식료품에 74%를 소비하고 편의점을 주로 이용하는 것으로 조사될 정도로 과거와는 다른 소비 패턴을 보이고 있다. 1인 가구를 위한 다양한 제품은 물론이고 일반 음식점도 이들을 위한 다양한 요리를 선보이고 있다. 이들이 주거와 주택에 미치는 영향은 어떠한지 보자.
143
스스로 모든 것을 다 해야 하는 1인 가구의 특성상 소비 성향이 강하다. 1인가구의 직업은 단순노무 종사자가 33.7%로 가장 많은 데 60대 이상에서 71.5%나 된다. 20~30대에서는 전문가 및 관련 종사자와 사무직 종사자를 합쳐 66.8%로 가장 많다. 1인가구의 주택 유형은 52.1%가 단독주택(다가구 포함)에 거주하고 아파트는 27.5%만 거주한다.
1인가구라 해도 60대가 32.6%로 가장 많이 아파트에 거주하는 걸로 나오는데 이는 원래부터 아파트에 거주하던 2인가구가 1인가구로 변경된 원인이 큰 것으로 보인다.
전국적으로 1인가구는 지역을 막론하고 비중이 증가하고 있다. 특정 지역이 유독 더 많이 늘어났다고 꼭 집어 언급하기 어려울 정도로 1인 가구의 증가는 이제 보편적이다.
145
1인가구의 자가 비중은 31%밖에 되지 않는다. 이에 반해 월세 비중은 46%나 된다. 과거 부모 세대가 아끼고 모아 주택을 장만했다면 젊은 세대는 현재를 즐기는 현상이 더욱 강하다. 이런 경향은 1인가구에서 가장 크다. 아이를 출산하지 않는 딩크족 맞벌이 부부인 2인가구에서도 이런 현상은 더욱 두드러지며 소비시장의 가장 중요한 세력이 되었다.
146
대부분 단독주택으로 분류되는 원룸 주택은 6~8평(19.8~26.4㎡)이다.
1인 가구의 평균 전세보증금은 2014년 5,307만원이고 월세보증금은 1,458만원이다. 20~30대는 평균 전세보증금이 6,253만원, 월세보증금이 1,864이다. 40~50대는 평균 전세보증금이 6,034만원, 월세보증금이 1,348만원이다. 전체적으로 20~30대가 가장 많은 보증금과 월세를 내며 살고 있다. 그만큼 좀 더 좋은 주택을 선호하고 여가 대부분을 주택에 머물며 셀프 인테리어를 하는 추세와도 맞물려 있다. 편안하고 쾌적한 주거환경에서 거주하고 싶은 것이다. 각종 SNS의 발달로 자신의 다양한 모습과 주변 환경을 노출시키는 20~30대에게 주택 내부는 중요한 배경이 된다.
1인가구 증가에 대한 주택 유형 늘려야
147
아파트 면적이 갈수록 넓게 건축되고 있다는 것은 확인되었다. 1인 가구 소득 대비 소비성향은 2014년 기준으로 80.1%에 달한다. 2인가구의 소득대비 소비 성향은 72.6%다. 소득의 대부분을 소비하다 보니 저금할 돈이 그만큼 적다. 거기에 전세보증금은 쉽게 구할 수 있는 돈은 아니다. 비록 전세보증금을 대출 받아 해결한다고 해도 매월 내는 이자 부담은 결코 적지 않다. 대출을 받은 보증금이니 나중에 갚아야 할 부채다. 이런 상황에서 1~2인 가구가 아파트를 선호하더라도 현실적으로 거주하기는 쉽지 않다. 이들이 선택할 수 있는 차선의 대안은 단독(다가구)주택이나 다세대 주택이다.
1~2인 가구가 늘어나는 상황에서도 소규모 아파트가 줄어드는 이유다. 1~2인 가구는 통칭 빌라로 불리는 주택을 더 선호할 수밖에 없다. 이마저도 힘든 사람들은 도시형 생활주택 같은 곳에 있는 원룸에 거주하거나 좀 더 여유가 있는 1~2인 가구는 오피스텔에서 거주하기도 한다. 아파트에서 거주하는 1~2인 가구는 소득분위가 높은 층이며, 2인가구의 경우는 아파트 거주자가 1인가구보다 많다.
149
1인가구의 대다수가 월세 생활자다. 틀에 박힌 똑 같은 공산품 같은 주택보다는 겉은 일반 주택과 다를 바 없어도 내부 공간을 효율적으로 꾸민다면 같은 면적이라도 월세 5만~10만원 정도를 더 내고도 충분히 할 수 있다.
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이미 1~2인 가구의 증가는 대세다. 이들의 니즈에 부합되는 주택은 현재 없는 실정이다. 소득이 적어 어쩔 수 없이 형편에 맞는 주택을 찾는 가구도 있겠지만 원하는 주택이 없어 마지 못해 거주하는 1~2인가구도 많다. 이미 일본이나 미국을 비롯한 선진국에서 이런 주택들이 나오고 있으니 한국도 그런 방향으로 건축된 주택이 시장에서 선호하게 될 것이라 본다.
3장 세계 속 월세
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국가마다 주거 문화가 다르고 임차 문화도 천차만별이다. 조사결과 한국처럼 보증금이 큰 국가가 없다는 사실도 알 수 있었다. 어느 나라나 대도시의 월세는 결코 저렴하지 않다는 공통점이 있다. 상상할 수 없을 정도로 비싼 월세에 살 수밖에 없는 사람들과 비교하면 아직까지 한국은 거주비용이 적은 편이라는 것도 알게 될 것이다. 지금까지 한국의 실거주자들은 전세제도로 인해 큰 혜택을 받아왔다. 전세는 어디까지나 주택가격 상승을 전제로 하는 제도이다. 주택가격이 상승하지 않는다면 집주인이 임차인에게 전세를 줄 이유가 없다.
월세 전환 흐름은 주택가격이 상승하지 않으면 어떤 일이 벌어질지에 대한 고민으로 내려진 결론이다. 향후에 펼쳐질 한국의 임대차 문화를 미리 경험하는 시간이 될 것이다. 한국의 주택가격이 상승하지 못할 것이라고 전망하는 분들에게는 자가 아니면 임차인데 임대 시장은 이렇게 되지 않을까 하고 유추해 볼 수 있을 것이다.
아시아 지역의 월세제도
일본의 주거문화와 월세제도
홍콩의 주거문화와 월세제도
대만의 주거문화와 월세제도
중국의 주거문화와 월세제도
북미 지역의 월세제도
캐나다의 주거문화와 월세제도
미국의 주거문화와 월세제도
남미 지역의 월세제도
아르헨티나의 주거문화와 월세제도
브라질의 주거문화와 월세제도
유럽 지역의 월세제도
프랑스의 주거문화와 월세제도
독일의 주거문화와 월세제도
영국의 주거문화와 월세제도
제4장 집살래? 월세 살래?
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인구가 줄어든 도시의 주택가격이 하락했는지 따져보고 중소도시 중 어느 도시의 인구가 늘어났는지 살펴보자.
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경기도에서 청년층이 많이 거주하는 지역의 미래는 밝을 것이라고 볼 수 있다. 경기도 도시별로 지난 10년간 청년층이 차지하는 비율에 어떤 변화가 있는지 파악해보자.
서울을 비롯한 구도심과 신도시 주택들은 어느덧 30년 이상이 되어 도시재생의 필요성이 대두되고 있다. 도시재생이 뉴스테이와 만나 어떤 식으로 진행되고 한계가 있는지 파악하는 것은 그런 점에서 중요하다.
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향후 한국의 주택시장은 지금까지와 달리 거대 기관이 참여할 가능성이 크다. 갈수록 자본차익을 누리기 힘들 때 주택시장은 어떻게 변할까?
지방소멸
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인구가 감소하고 일본은 정부 차원에서 인구 1억을 유지하는 것을 목표로 삼고 있다. 일본 경제가 어렵다고 해도 세계 2~3위의 GDP를 유지하는 것은 인구가 약 1억 2,600만 명에 달할 정도로 많기 때문이다.
인구가 1억 이상이면 내수가 활성화 될 수 있어 자급자족 경제가 가능하다. 그런 면에서 일본은 개발도상국이 빠르게 치고 올라와 일본 제품의 가격 경쟁력이 떨어져 수출이 줄어들 때도 내수가 받쳐줬기 때문에 경제 성장을 이어갈 수 있었다.
일본의 지방소멸 현상
한국의 중소도시는 소멸할 것인가
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한국에서는 인구 50만 명 미만의 도시를 중소도시라고 한다.
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한국이 일본처럼 인구감소가 진행된다면 20~30년 내 걱정할 것은 50만 명 미만의 중소도시다. 서울, 수도권은 한국 전체 인구가 줄어들더라도 지속적으로 인구가 증가하는 도시가 될 가능성이 크다.
인구와 주택가격의 상관관계
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한국의 중소도시는 인구가 감소할 수는 있어도 '지방소멸'이라는 다소 도발적인 제목처럼 될 가능성은 그다지 크지 않다. 중소도시는 아마도 우리가 앞에서 본 일본 다마 신도시 사례처럼 중심부는 영향이 없지만 중심에서 멀어진 외곽 지역은 인구감소와 고령화의 영향으로 빈집이 속출할 것으로 예상된다.
도시로 도시로
서울, 수도권으로 몰려드는 젊은이들
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서울로 사람들이 몰리는 것은 모든 정보가 서울에 집중되어 있어서다. 서울과 수도권으로 젊은이들이 올라오는 이유는 인구가 적은 지방도시에는 일자리가 없기 때문이다. 인구가 얼마 되지 않는 도시는 젊은이들이 새롭게 무언가를 할 수 있는 환경을 갖추고 있지 않다. 청년층의 주요 취업처인 제조업이나 서비스업을 지방도시에서는 찾아보기 어려운 것이다. 대부분의 공장은 어느 정도의 노동력과 교통을 지원받을 수 있는 대도시 근처에 지어진다.
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2011년부터 2015년까지 15~64세까지 생산가능인구는 3,665만 명에서 3,744만 4,000명으로 2% 늘었다.
이에 반해 20~24세 인구는 321만 2,000명에서 355만 7,000명으로 11% 정도 증가했다.
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경기도에는 젊은 층이 많이 거주하는 곳은 강남으로 가는 교통편이 중요하다. 아무리 주거환경이 쾌적해도 강남 접근성이 떨어지면 주택가격이 상대적으로 덜 상승한다. 강남까지 전철로 왕래하기에는 불편하더라도 한 번에 갈 수 있는 광역버스 노선이 있는지는 주택가격에 영향을 미치는 무시하지 못할 요인이다.
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서울, 경기도, 인천은 한국의 중심지로 수많은 문화, 경제가 집중되어 있다. 그럼에도 인천은 문화와 경제의 대부분을 서울에 의존하는 형편이다. 아울러 더 중요하게 봐야 하는 것은 젊은 세대의 소득에 따른 주택 유형이다. 일반적으로 젊은 세대의 대다수는 아파트에 거주하기 어렵다. 젊은층이 아파트에 거주하는 시기는 결혼을 하면서다.
경기도 도시별 인구 증감 추이
청년층의 현실에 맞는 주거 유형의 탄생
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수출 지향 국가인 한국은 내수보다는 수출기업 위주로 경제가 돌아간다. 서울은 주택가격은 비싸지만 일자리가 많은 도시다. 따라서 지방에서 일자리 때문에 서울로 올라온 청년들은 경기도에 거주하며 서울로 출퇴근한다. 이들은 전철 노선에 따라 움직이며 미혼인 경우 아파트가 아닌 원룸이나 다가구주택에서 산다. 이밖에도 수출기업들이 공장이 있는 지역은 대도시가 아니라도 청년층 인구가 늘어난다. 그래서 대다수 수출기업의 산업단지가 들어선 경기도 도시들이 인구증가의 혜택을 입고 있다.
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거주 환경이나 편리성 면에서 보면 셰어하우스가 훨씬 더 살기 좋다. 그러나 청년들의 경제 사정에는 하우스메이트가 더 알맞는 선택이 된다.
뉴스테이와 도시재생
뉴스테이는 대안이 될 수 있나
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건설사들은 지금까지의 수익원이였던 아파트 건설과 분양으로는 더 이상 생존할 수 없는 환경에 직면했다. 이들의 수익 구조가 흔들리 대 새로운 먹거리로 등장한 것이 바로 뉴스테이다. 기존 도시 내에 노후화된 주택을 재개발하는 뉴스테이 사업에는 신탁사가 참여하고 직접 임대를 공급하므로 건설사 입장에서도 두 팔 벌려 환영할 만한 제도다.
현재 도시 곳곳에는 대기업들이 보유한 토지가 있다. 한 동짜리 건물로 구성할 수 있다. 아파트 단지가 들어설 정도로 넓지않아 주로 한 동짜리 건물을 지으면 적당한 토지다.
주거환경을 쾌적하게 하는 도시재생
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LH는 그동안 택지개발과 공급을 해왔으나 더 이상 택지 개발과 공급을 할 계획이 없다. 차라리 기존 도심 내 오래된 주택을 매입하는 정책을 더 적극적으로 펼치는 것은 어떨까?
월세가 대세다.
부동산 비중을 높이는 범인은 바로 전세제도
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전세 임차인으로 살고 있는 사람들은 전세보증금이라는 아주 큰 현금을 보유하고 있다. 이 현금이 시중에 돌기만 해도 엄청난 유동성이 확보된다. 부동산에 묶여 있는 이 자금이 금융으로 이전되면 주가 상승의 동력이 될 것이다. 뿐만 아니라 금융 분야가 엄청나게 활발해지며 금융선진국이 될 수도 있다.
한국에 트럼프 같은 부동산 재벌이 없는 이유
다주택자와 임대사업자
에필로그
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파도를 만드는 것은 바람이다. 모든 파도는 바람이 만든다. 그러나 평소 사람들은 바람의 영향을 잘 느끼지 못한다. 바람을 인지할 때는 이미 대처하기 힘든 큰 파도가 몰려올 때다.
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부동산 투자는 수요와 공급 못지않게 정책이 중요하다. 어떤 특정 요소가 중요한 건 아니고, 투자 기간으로 살펴볼 때 단기는 대출을 비롯한 금융이, 중기는 정부 정책이, 장기는 수요와 공급이 중요하다.
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실거주자로 주택을 매수할까 고민하는 당신에게 할 수 있는 이야기는 그래도 주택은 구입하는 것이 좋다.
--->이 책에서 느낀 점
: 도서관에서 책제목보고 무작정 빌려 읽은 책입니다.
너무 지루하고 모르는 내용이라 포기하려고 생각했던 책인데 읽고 나니 속이 다 후련합니다.
책제목에서 알 수 있듯이 주거는 우리에게 가장 중요한 부분이고 해결해야 할 숙제와도 같은 것입니다.
돈이 없어서 월세를 살아야만 하는 사람도 있을 것이고, 현재 상황에 내 집이 필요 없기 때문일 수도 있고 집값이 떨어질 것이라는 생각에 내리기만을 기다리는 심리 등 여러 가지가 있을 것 같습니다.
그러나 저자는 인구수가 감소해도 가구수는 증가할 것이며, 우리나라 경제성장률이 점차 낮아지기는 해도 향후 몇 년간 급속하게 떨어지지는 않을 것이라 말하고 있습니다.
우리보다 앞서간 선진국들에 집값이 마이너스 금리여도 떨어지기는커녕 상승했다는 자료로 집값은 오를 것 이라고 말하고 있습니다.
그러나 미래는 단정지어 말할 수는 없지만 월세를 살아야 할지 주택을 구매해야 할지 고민하지 말고 구입하길 권한다는 내용으로 마무리 하고 있습니다.
10년후 주택 시장이 어떻게 변할지는 모르겠지만 투자자에 길을 걸어가야 하는 나로써는 너무 늦은 건 아닌가라는 불안감이 약간은 해소되었다는 생각이 들었고, 부동산에 역사는 반복 되고 있겠다는 생각 또한 들었습니다.
누군가 에게는 이런 내용이 새롭냐고 할 수 도 있겠지만 부동산지식이 없는 나에게는 정말 새롭고 신기한 것들 투성이라 줄거리가 길어진 것 같아 읽어주신 분들께 죄송하고 감사하다고 말씀 드리고 싶습니다.
