책 : 앞으로 10년, 대한민국 부동산
---> 저자소개_김장섭
JD부자연구소 소장
(http://cafe.daum.net/jordan777)
현 MBC eCONOMY 칼럼리스트
현 스카이데일리 칼럼리스트
현 텐인텐 전문가 칼럼리스트
필명 조던. 화려한 경력의 부동산 전업투자자로 경매, 재개발, 지방부동산, 현재 수도권, 서울 투자까지 고수익을 얻은 실전 투자자다. 임대사업자이자 부동산에서도 주택, 상가, 토지와 해외주식, 해외채권에 이르기까지 재테크 올라운드 플레이어라 할 수 있다.
2004년 무렵, 경매로 시작해 부동산 투자에 본격적으로 뛰어들었다. 재개발에 뛰어든 계기는 이미 포화된 경매시장에서 남다른 수익을 거두려한 틈새투자 방법이었다. 2007년도 재개발 광풍이 불기 전 이미 남들과 다른 재개발 투자로 상당한 수익을 거두었다. 2008년도 금융위기 전 재개발 투자는 광풍에 이르렀고 과감하게 아직 누구도 눈여겨보지 않았던 지방투자로 나선다. 지방 투자의 핵심은 임대사업에 관한 것이었다. 비록 비싸게 팔린 적이 없으나 부동산의 매매가격이 싸고 월세는 높아 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다는 데 주목했다.
2008년도 금융위기가 터지고 비싸게 산 재개발 빌라들이 경매로 쏟아져 나올 때 임대수익을 거두며 지방투자에 몰두하다, 가장 부동산 시장이 안 좋은 2012년도에 수도권 주택시장과 상가시장으로 눈을 돌린다. 지방이 수도권보다 더 주목받으면서 인프라는 안 좋은데 가격이 올랐고 인프라 등 제반여건은 좋으나 투자자들의 외면으로 상대적으로 소외 받는 수도권의 주택과 상가에 뛰어든다.
본격적으로 상가투자를 했으며 1층 보다는 2층 이상의 구분상가와 1기 신도시 핫플레이스 상권을 분석하고 투자하여 안정적인 임대소득을 거둠과 동시에 수도권 아파트에 주목하여 적은 가격으로도 살 수 있지만 향후 가격이 회복되었을 때 좋은 가격을 받을 수 있는 우량 지역에 투자를 하여 나중에 큰 수익을 거둔다.
최근에는 부동산으로는 서울의 재개발 투자와 앞으로 절대 망하지 않을 2호선 역세권의 쉐어하우스 투자 그리고 토지투자인 농지연금 투자를 하고 있으며, 우리나라보다 훨씬 높은 이자를 주는 해외 신흥국 채권 투자와 4차 산업혁명 주식 그리고 국민소득 증가와 함께 반드시 오를 중국 내수 주식에 투자하고 있다.
앞으로 펼쳐질 새로운 시기는 국내경기와 세계경기의 전체적인 움직임을 볼 수 있는 폭 넓은 식견을 가져야 제대로 된 경기방향을 예측할 수 있다. 그는 이런 면에서 국내 부동산의 흐름과 세계경기의 순환을 함께 바라볼 수 있는 몇 안 되는 전문가이다.
저서로는 『실전 임대사업 투자기법』, 『뭘 해도 돈 버는 부동산 투자습관』, 『1000만원으로 시작하는 재개발 투자』, 2016년 올해의 책 후보에 선정되었으며, 부동산 분야 판매 1위를 기록한 『대한민국 부동산의 미래』를 비롯해 『한국의 1000원짜리 땅부자들』, 『4차산업혁명시대, 투자의 미래』 등이 있다. 절판된 책은 중고서점에서 수십만 원에 거래되고 있다.
---> 내용 및 줄거리
저자와의 인터뷰_앞으로 10년, 대한민국 부동산에 어떤 일이 일어나는가?
010
모든 것은 '가격'이라는 지표에 모두 나타납니다.
결국 비싼 아파트가 남들 보기에도 좋은 아파트라는 결론이 나옵니다. 그런데 앞으로는 이에 덧붙여서 재건축 여부를 또 따져야 합니다. 10년 후에 재건축이 안 되는 폭탄을 맞지 않으려면 말이죠.
011
가진 돈에 맞춰서 투자와 거주를 동시에 생각하다 보니 오르지 않는 부동산을 사게 되는 것입니다. 투자는 서울의 2호선 역세권 라인이 될 것입니다.
012
간절히 소망하고 염원하면 꿈이 현실이 될까요? 당연히 아닙니다. 증거가 없다는 얘기는 내 생각이 틀렸다는 반증입니다. 증거를 찾다 보면 내 생각이 왜 틀렸는지도 답을 찾을 수 있습니다.
014
이 세상에 부자가 많지 않은 이유는 부자들이 남들과 다르게 행동하기 때문입니다. 대부분의 사람들이 비슷하게 행동하죠. 기회는 항상 대중의 길과는 반대로 갑니다. 정보를 지식으로 바꾸는 '생각'의 힘이 필요하고, 아울러 깊은 교양을 쌓아야 합니다. 그러면 내가 아는 정보들의 투자와 자연스레 연결이 됩니다. 쉬운 일은 아닙니다. 그렇다 하더라도 한 걸음씩 앞으로 나아가야 합니다.
투자는 씨를 미리 뿌려 놓고 그 씨가 싹이 트고 열매를 맺을 때까지 시간을 가지고 기다려야 합니다 .성공의 길로 가는 유일한 방법입니다.
Part 1.
앞으로 10년, 대한민국 부동산에 어떤 일이 일어날 것인가?
1장. 토지, 노동, 자본에 대한 깊은 생각
037
적게는 30배에서 많게는 100배까지 올라주는 투자종목이 무엇일까? 바로 토지와 주식이다. 그래서 토지투자와 주식투자는 기본으로 해야 한다.
2장. 결과가 예상되는데도, 왜 자영업에 뛰어들 수밖에 없는가?
3장. ‘부’의 사다리에 올라타려면 반드시 ‘생산수단’을 점유하라
052
돈과 생산수단은 무조건 바꾸는 것이다. 그런데 생산수단을 팔면 무엇이 남는가?
4장. 재건축, 재개발, 리모델링…, 가능한 곳과 불가능한 곳
059
재건축, 재개발은 용적률과 가격으로 한다. 그러면 만약 조합원이 돈이 없는 지역이거나 가격도 오르지 않는 지역은 어떻게 해야 하나?
66
핵심은 이렇다. 재생 될 수 없다면 언젠가는 죽을 수밖에 없고, 쓰고 나면 버려지는 소비재라는 것이다.
5장. 대한민국 아파트 (재건축)의 미래
Part 2.
앞으로 10년, 대한민국 부동산 최악의 시나리오 vs 최상의 시나리오
6장. 최상의 시나리오와 최악의 시나리오에 앞서
7장. 최악의 시나리오1_인구 노령화의 변수
111
그래서 본사가 중요하다. 생산공장은 해외로 죄다 가버리고 대기업 본사만이 양질의 일자리로 남는다. 그런데 대기업은 100개 중 64개가 서울에 있다. 그것도 시청과 강남역을 중심으로 말이다. 그러니 세계화 때문에 서울의 2호선 역세권 라인이 더욱 중요해진 것이다.
8장. 최악의 시나리오2_일본의 경우처럼, 신도시의 몰락은 정말 오는가?
133
지금 사는 곳을 반드시 내 집으로 만들어야 할 필요는 없다. 거주와 투자를 분리하면 해결 가능한 문제다. 현명하게 판단해야 한다는 사실을 잊지 말기 바란다.
9장. 최악의 시나리오3_수도권 임대사업자의 핵폭탄, 기업형 뉴스테이
143
결국 대기업이 임대를 하는 뉴스테이 방식으로 민간임대업자가 싸워야 하는 불리한 곳은 서울이 아닌, 수도권과 지방이 될 것이다.
10장. 최악의 시나리오4_청년실업 현상이 부동산에 미치는 영향
158
반도체 업종과 석유화학 업종은 설비투자에는 막대한 자금이 들어가지만, 정작 고용인원은 많지 않다. 결국 국내에 공장을 짓는 산업은 인력이 많이 필요하지 않는 업종이고, 인력이 많이 필요한 공장은 해외로 이전한다.
11장. 최악의 시나리오2_노인의 도심 선호
12장. 최악의 시나리오6_지방의 일자리 소멸
13장. 최악의 시나리오7_컴팩트 시티가 바꿀 지방부동산의 미래
14장. 최악의 시나리오8_지방의 3박자 딜레마 그리고 10년 후
15장. 최악의 시나리오9_대기업 본사 서울 집결
16장. 최상의 시나리오 1_외국인이 불러올 대한민국 부동산 폭등
17장. 최상의 시나리오2_남북통일이 부동산 시장에 태풍을 일으킨다
18장. 최상의 시나리오3_우리나라의 지방부동산은 살아날 수 있는가?
19장. 최상의 시나리오4_우리나라의 지방부동산은 LNG허브로 살아날 수 있는가?
20장. 악과 최상의 시나리오에서 모두 살아남을 곳은?
Part 3.
대한민국 부동산 투자의 미래
21장. 시장과 맞서지 마라. 시장이 원하는 바를 따라가라
221
내 주식이 안 오르는 이유는 내가 시장에서 주식을 사는 자본가의 마음을 못 읽었기 때문이다. 자본가는 돈이 많다. 돈이 많으니 애너리스트, 투자분석기업을 거느리고 있고 시장의 뉴스를 24시간 모니터링하고 있다. 그러면서 가장 좋은 종목을 산다. 따라서 그가 산 주식은 가격이 오른다.
부동산이든 주식이든 내가 바라보는 눈높이로, 내가 가진 자금으로 내가 가진 얇팍한 지식으로 세상과 맞서서 투자하고 있는 것은 아닌지 생각해 봐야 한다.
시장이 정말 좋아하는 것이 무엇인지 내 입장이 아니라 시장의 입장에서 다시 생각해 보자. 시장의 소리에 귀를 기울이고 시장에 호응하자. 이것을 깨닫지 못하면 재테크 시장에서 백전백패 한다.
22장. 투자를 하기 전 ‘왜’라는 질문에 답할 수 있어야 한다
224
서울대학교 도서관에서 공부하는 사람들을 보면 책을 보다가 천정을 쳐다보고 눈을 감고 되뇌인다. '보고, 덮고, 떠올리고, 말해 보고'를 반복하는 것이다. 고개를 쳐들어 눈을 감고 떠올리는 과정을 반복하지 않으면 내 것이 되지 않는다. 이 과정이 없으면 단기적으로 머릿속 칠판에 써지지만 얼마 지나지 않아 모두 지워지거나 희미해지고 만다.
225
투자에서 크게 성공하려면 '왜'라는 물음을 통해 반드시 이해하는 과정을 거쳐 내것으로 만들어야 한다. 왜가 없다면 한 번도 성공하지 못하거나, 성공하더라도 작은 성공에 그치고 만다.
226
다시 한 번 강조하지만, '이해할 수 없으면 소유할 수 없다.' 이해를 하지 못했기에 떨어지면 불안하고 올라도 얼마 못 벌고 빠져 나온다. 그리고 이해하지 못했기에 배우지 못했고 그와 비슷한 미래이 상황에도 대처하지 못한다.
왜인지 설명할 수 없다면, 강사의 말을 들어서도 안 되고, 스스로도 투자를 해서는 안 된다.
23장. 매일 배고픈 마음으로 ‘부’의 지식을 탐하라
229
내가 진정으로 욕망하는 것이 무엇인가를 생각해 봐야 한다. 욕망이란 어떤 것이든 관계없다. 그러나 남이 만든 욕망, 광고가 만든 욕망은 피하라. 그것은 후회만이 남는 삶이다.
230
지식에 대한 욕망은 삶을 풍요롭게 한다. 세상이 돌아가는 이치와 원리를 퍼즐처럼 맞춰갈 수 있다. 좋은 책을 읽으면 세상에 존재하는 따뜻한 시선들과 만날 수 있다. 도무지 이해할 수 없었던 사람의 감정도 받아들일 수 있게 된다. 독서는 자칫 내가 모르고 죽을 수 있었던 것들과 만나는 소중한 시간들이다.
231
파고들고 파고들면 흩어져 있던 것들이 하나로 모인다. 그제서야 투자의 길이 보인다. 누구도 알려주지 않았던 방식, 세상 그 어디에서도 찾을 수 없는 성공의 통로가 내 눈에 보이기 시작한다.
부동산이나 주식에 투자해서 실패하지 않고 '부'를 이루기 위해서는 매일 배고픈 마음으로 지식을 탐해야 하기 때문이다. 그냥 지나가다 얻어지는 단기적인 성과가 아니라, 평생 지속될 성과를 내고 싶다면 더더욱 알아야 하고, 이해해야 하고, 소유해야 한다.
24장. 수많은 별빛이 쏟아지는 날을 준비하라
235
오늘 내 눈에 쏟아지는 별빛은 어제부터 반짝 빛난 별의 빛이 아니다. 수만 광년을 달리고 달려 오늘에서야 내 눈에 보이는 별빛이 된다. 주식을 사 모은다는 것은 오늘 사서 바로 백 배가 되어 벼락부자가 된다는 것이 아니다. 오늘, 내일, 모레, 한 달, 일 년, 이 년, 십 면의 결실이 모이는 과정이다.
25장. 왜 강남의 아파트는 비쌀까?
26장. 그 욕망은 내 자신으로부터 비롯된 것인가?
249
자신이 만들어내는 상품을 사람들이 욕망하도록 잘 포장하고 광고하는 자본가를 잘 골라내 그 자본가의 주식을 사는 것이고 그 주식의 배당을 통해 우리의 진정한 삶을 사는 것이다.
27장. 투자는 미래를 보고 삶은 현재를 살자
254
내가 하고 싶은 일을 하고 싶은가?
그것은 돈을 많이 벌거나 성공적으로 은퇴를 해야만 가능한 일이 아니다. 현재 하고 싶은 일을 조금씩 찾아 하는 것이다. 저마다 꿈은 다르지만 지금부터 준비할 일은 분명히 있다. 나중에 돈을 벌어 한 번에 하고 싶겠지만 불가능한 일이다. 준비가 없다면 말이다. 그래서 우리는 현재를 살아가야 한다.
28장. 가장 비싼 곳을 사는 것이 가장 좋은 투자다
258
부동산 살 때 고민하지 말자. 그냥 내가 가진 돈에서 최고로 비싼 곳을 사면 된다.
29장. 미래 부동산 투자의 대세이자 대안, 셰어하우스 투자법
264
셰어하우스는 역세권 그것도 서울의 역세권이 유망하리라 전망된다. 앞으로도 셰어하우스의 타깃 소비자는 청년층이기 때문이다.
30장. 서울 빌라와 역세권 투자법
31장. 3기 신도시에 관하여
---> 이 책에 느낀 점
많은 것을 알아야 많은 것이 보인다는 사실, 얻기 위해서는 끝없이 공부해야 한다는 사실, 더 깊고 넓게 생각해 각각의 조각 퍼즐을 맞춰 나가면서 큰 그림을 볼 수 있는 안목을 키우는 일...
어렵습니다.
그래도 작가님께서는 더디지만 앞으로 나아가야 한다고 하십니다.
그리고 생각해봐야 한다고 하십니다. 5년, 10년, 20년후를 말입니다.
현재 우리 생활속에서 일어나는 모든 현상들에 대해서 알고 이해할 수 있어야만 내것으로 소화하고 내 것으로 만들 수 있다는 말씀!!
정말 부동산 뿐만 아니라 주식에 있어서도 어떻게 해야 잃지 않고 부자로 성공할 수 있는지 통찰력을 나눠주셔서 감사합니다. 더욱 열심히 책을 읽어내고 공부해야겠습니다.
강연을 하시니 듣도록 하겠습니다.
고맙습니다. 작가님
