책 : 대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석
---> 저자소개_제네시스박
연세대학교에서 경영학을 전공하고, 국내 유수의 대기업에서 직장 생활을 하면서 부동산 투자를 병행했다. 부동산 투자에 눈을 뜬 계기는 내 집 마련을 준비하면서부터였다. 평소 숫자를 좋아하고 사업 기획 및 운영에 관심이 많아 이를 부동산 투자에 접하다 보니 자연스럽게 부동산 세금에도 눈을 뜨게 됐다. 부동산 투자를 열심히 하는 사람도, 부동산 투자에 관심이 많은 사람도 세금 및 절세 방안에 대해서는 의외로 관심이 없거나 실수하는 경우를 많이 보면서 부동산 절세에 대한 이야기를 블로그에 하나씩 올렸다. 블로그에 올라가는 이야기가 늘어날수록 입소문도 늘어나면서 짧은 시간에 부동산 세금분야 파워 블로거가 되었다. 지금은 서울은 물론, 부산, 대구, 대전, 광주 등 여러 지역에서 다양한 투자자를 대상으로 강의를 하고 있다. 또한 더 많은 사람이 부동산 절세 정보를 쉽게 접할 수 있도록 유튜브에 [채널 제네시스박]을 개설해 부동산 세금 전문 유튜버로 활동하고 있다.
블로그, 유튜브에 올리는 글과 영상 하나하나에 수많은 댓글이 달리는 것은 기본이고 여러 부동산 온라인 카페, 블로그 등에 스크랩되고 있다. 또한 강의 후에는 “그 어떤 강의보다 내 상황에 적용하기 쉬었다”, “사이다 같은 강의”, “부동산 세금이 이렇게 쉬운 줄 몰랐다”, “이해하기 쉽고 완벽한 정리” 등의 후기가 대부분을 차지한다. 그래서 부동산 투자자들 사이에서는 ‘친절한 제네시스박’으로 유명하다. 저자는 지금도 ‘부동산 절세’ 관련 노하우, 정보를 알려주기 위해 온라인(블로그, 유튜브)과 오프라인(강의)에서 활발하게 활동하고 있다. 그리고 수많은 강의와 상담한 내용, 현장에서 확인한 궁금증들을 ‘친절하게’ 전달하고자 이 책을 집필했다.
저서로는 『대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석』, 『부동산 기사 그래서 어떻게 봐야 할까요?』 등이 있다.
---> 내용 및 줄거리
추천의 글 1. 혼돈의 시대를 맞이한 부동산 초보를 위한 최고의 가이드 (빠숑)
추천의 글 2. 누구나 벤치마킹할 수 있는 부동산 투자의 정석 (렘군)
프롤로그. 당신에게 집은 어떤 의미인가요?
제1장. 무일푼 월급쟁이, 부동산에 눈을 뜨다
내 집이 절실해진 순간
- 이렇게 살아서는 안 되겠다
- 가족의 탄생과 내 집 마련
내 집부터 마련해볼까?
- 당신도 나처럼 흙수저라면
- 쓸 수 있는 돈, 최대로 확보하기
032
이른바 '거인의 어깨에 올라타라'라는 말도 있지 않는가. 같은 직무를 수행하더라도 발전 가능성이 더 큰 산업에 속한 회사로 이직하는 것이 유리하다. 똑같은 영업이나 마케팅 업무를 하더라도 더 많은 보상을 받을 수 있다.
- 손품, 발품을 위한 틈새 시간
034
앞서 직장인이 최대로 돈을 벌 수 있는 세가지 조건에 대해 이야기했다. 산업, 급여(보상), 직무가 그것이다.
부동산 공부를 시작하다
- 돈이 없을수록 필요한 지식
- 경제적 자유를 향한 첫걸음
경제 기사 한 줄로 인생이 바뀌다
- 부동산 경매의 장단점
- LTV, DTI? 무슨 의미일까?
2020 HOT ISSUE 1 2020년, 지금 바로 경매 공부하라
제2장. 어디서부터 시작해야 하는가
집값의 30퍼센트만 있으면 된다고?
- 레버리지 똑똑하게 활용하기
- 대출이 꼭 나쁜 것일까?
적은 돈으로 알짜 아파트 구하는 기술
- Step 1. 나만의 주거 기준 세우기
- Step 2. 지하철 노선도 집중 탐구
- Step 3. 예산에 맞는 지역 찾기
- Step 4. 관심 아파트 찾기
- Step 5. 매수 전 마지막 점검
부동산은 실전이다
- 사장님, 집 좀 보여주세요!
- 거리보다는 소요 시간
- 서울 한복판에 집을 마련하다
088
집을 고를 때 절대적 거리보다 소요 시간이 중요하다는 것을 염두에 두고 선택을 해야 한다.
- 계약서 날인 전까지의 줄다리기
093
* 매도자가 한국에서 만든 계좌가 있는지 다시 찾아본다. 없다면 매도자 명의의 글로벌 뱅킹 계좌로 거래한다. 어떤 경우에도 본인이 아닌 다른 계좌로는 거래하면 안 된다.
* 본인이 매도자가 맞는지, 매도 의사가 있는지 문자로 남기게 한다.
* 잔금일에는 한국에 오게 해 매도자에게 직접 잔금을 치르게 한다.
아파트, 무조건 비교하라
- 가격과 가치, 어떻게 다를까?
- 부동산 실전 비교 사례법
- 데이터는 다다익선이다
101
집을 구할 때 겉으로 보이는 가격은 쉽게 알 수 있지만, 집이 주는 가치는 파악하기가 어렵다. 이를 알려면 매수 후보 하나만 보지 말고 다른 집과 계속해서 비교해봐야 한다. 되도록 비슷한 평수와 연식이면 더 좋다.
인테리어, 이렇게 해야 돈 된다
- 인테리어, 꼭 해야 할까?
- 셀프 시공 vs. 업체 시공
2020 HOT ISSUE 2. 12·16 대책 이후 대출 똑똑하게 활용하는 법
제3장. 어떻게 투자해야 하는가
일생에 단 한 번뿐인 투자법
- 내 집이 있어 좋은 다섯 가지 이유
- 나는 주말마다 부동산 간다
- 너무 많은 돈을 깔고 있는 건 아닐까?
- 새로운 투자금의 확보
부동산 투자의 골든 타임
- 자발적 월세살이를 결심하다
- 생애 첫 집을 떠나다
아파트 투자 방향 잡기
- 주변 탐색하기, 그 기준은?
- 어디로 가는 게 더 돈이 될까?
- 돈 되는 지하철 노선은 따로 있다
146
이제부터는 집을 마련할 때 가까운 지하철역이 무슨 역인지 꼭 살펴보자. 이때 단순 거리만 보지 말고, 해당 역이 일자리가 많은 지역까지 얼마나 이동하기 편한지도 꼭 확인하자. 이 책에서 전하는 가장 중요한 메시지 중 하나니 꼭 기억하기를 바란다.
- 역세권은 의외로 넓다
숨겨진 보석 아파트를 찾아라
- 아파트 가격을 결정짓는 척도
150
동일 지역이라도 다른 요소에 의해 가격 차이가 발생한다는 사실을 인정하고 시작하라는 얘기다. 이를 가장 빨리 파악하는 방법이 관심 아파트의 '평당가'를 체크해 보는 것이다.
- 평당가, 쉽고 빠르게 확인하기
- 대장 아파트 찾는 방법
- 아파트 가격 상승 여력 체크하기
- 원하는 물건을 차지하는 기술
- 투자를 계속하기 위한 밑거름
2020 HOT ISSUE 3. 서울 및 수도권에 위치한 9억 원 이하의 아파트 투자하기
제4장. 실전! 내게 딱 맞는 투자 물건 찾기
그때그때 필요한 집은 다르다
- 아파트 투자로 배운 다섯 가지 교훈
- 언제나 완벽한 집은 없다
부동산과 학군의 상관관계
- 아이가 크니 보이는 학군
- 세 끼고 사두기와 내 집 마련
학군과 지역 분석
- 왜 학군이 중요할까
- 중학교 학군이 핵심이다
- 학군 분석 노하우
서울이 아니어도 답은 있다
- 부동산 투자 결정장애 해결법
- 용인 수지가 뜨는 결정적 이유
- 그 외 고려해야 할 것들
한 푼이라도 집을 싸게 사는 비결
- 대접 받는 시기에 부동산을 방문하라
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* 되도록 남들이 잘 움직이지 않는 한여름 또는 한겨울에 움직인다(설이나 추석 같은 명절 직전 또는 직후도 유리하다)
* 부동산에서 먼저 보여주는 물건은 그동안 잘 팔리지 않았거나 사정이 있는 경우일 수 있으므로 필요시 적절하게 활용한다.
* 마음에 들지 않는 조건인데 가격만 보고 매수하는 잘못(예를 들어 자신은 고층을 원하는데 싸다는 이유로 1층 또는 저층을 매수하는 경우 등)은 저지르지 않는다.
* 꼭 한 군데에 집착하지 말고 필요시에는 다른 부동산 사무실을 통해서라도 원하는 물건을 찾는다.
- 두 번 보고 바로 계약한 집
2020 HOT ISSUE 4. 급변하는 학군 지도와 2020 부동산 전망
제5장. 내 집 마련과 투자, 두 마리 토끼 잡는 법
당신이 사는 곳에 기회가 있다
- 신분당선의 파급효과
- 투자 기회와 안락함이 공존하는 곳
- 오를 집이 보이기 시작했다
내 집 마련과 부동산 시세차익을 한번에
- 돈은 없지만 투자는 계속하고 싶어
- 대형 평수로 눈을 돌리다
- 30평형 유지 vs. 대형 평형 환승
실거주용 집과 투자용 집의 차이
- 계약, 끝날 때까지 끝난 게 아니다
- 투자는 연애, 거주는 결혼
2020 HOT ISSUE 5. 신축 아파트와 구축 아파트, 무엇을 사야 할까?
제6장. 대한민국 부동산 초보가 알아야 할 모든 것
절대 손해 보지 않는 내 집 마련의 법칙 6
- 법칙 1. 직주근접성을 우선시한다
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* 일자리까지 얼마나 빨리 갈 수 있는가
* 집값이 상승기 평균가보다 더 오르진 않았는가
* 미분양 추이는 어떤가
* 앞으로 2~3년 후, 공급이 많지는 않은가
* 혹시 아파트 가격 상승의 '끝물'은 아닌가
* (대출을 포함하여) 현금을 확보할 수 있는가
- 법칙 2. 상승기 평균가보다 더 오르지 않았는지 점검한다
- 법칙 3. 지역 미분양 추이를 지켜본다
- 법칙 4. 2 ~ 3년 후, 주택 공급량을 확인한다
- 법칙 5. 아파트 가격 상승의 ‘끝물’은 아닌지 살펴본다
- 법칙 6. 얼마나 현금을 확보할 수 있는지 체크한다
절대 손해 보지 않는 절세의 법칙 5
- 법칙 1. 공동명의를 이용한다
279
계약서를 작성하는 순간 세금의 99%는 이미 결정된다.
- 법칙 2. 취득세를 고려한다
280
취득 |
보유 |
양도 |
| - 취득세 | - 재산세 및 종부세 | - 양도소득세 또는 증여/상속세 |
-공동명의 효과없음 |
- 재산세는 공동명의 효과없음 |
- 양도소득세는 공동명의 유리 |
|
- 종부세는 공동명의 유리 |
- 종합적으로 판단하기 |
- 법칙 3. 최소 1년은 보유한다
- 법칙 4. 필요경비를 꼼꼼히 챙긴다
288
새시, 발코니, 보일러 교체, 상하수도 배관공사 등은 '자본적 지출'이라고 하여 이 경우에는 카드 결제와 같은 적격증빙이 필요하다.
- 법칙 5. ‘갈아타기’ 전략을 활용한다
292
정부 정책 상 수시로 변할 수 있기에 반드시 최근 정보를 통해 확인해야 한다. 이에 대해서는 국토교통부 홈페이지(molit.go.kr)의 '정책자료 →법령정보→ 행정규칙' 메뉴에서 확인할 수 있다. 최종 취득이나 매도 등의 의사결정을 할 때는 반드시 최신 정보를 확인하자.
2020 HOT ISSUE 6 서울 및 수도권에 집을 사려는 당신에게
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첫째, '소탐대실'하지 말 것
둘째, '초지일관'할 것
셋째, '일자리', '한강', '경부고속도로'를 잊지 말 것!
에필로그 내가 원하는 인생을 만드는 투자 첫걸음
---> 이 책에서 느낀 점
인간은 이기적입니다. 그래서 나에게 들어오는 모든것에 이득이 있기를 바랍니다.
작가님은 모든 사람들이 바라는 자가로 실거주를 하면서 집값이 오르기를 바라는 마음만 가지고 있지는 않으셨습니다.
필요에 의해 집을 구매하는 과정에서 부동산에 대한 공부와 발품, 그리고 어떻게 하면 내게 꼭 맞는 집이면서도 집값이 오를 곳 인지를 깊이 있게 고민하면서 고르고, 이사를 결심하는 과정에서 최선이 무엇인지를 계속해서 파헤친 부분을 이 책에 서술하고 계십니다.
1주택자에게 주어진 혜택이 무엇인지도 꼼꼼하게 따져보며 절세를 생각했고, 집이 주는 편안함만을 찾기 보다는 돈이 되는 부동산을 생각하신 모습에서 난 과연 집을 어떤 조건들로 구매했었는지 생각해 봅니다. (정말 무지한 결정들 천지였던 것 같습니다.)
내 집이지만 남들도 좋아하고 매도시에도 유리한 것을 파악하여 집을 볼 때 중점적으로 봐야 되는 부분을 알게 해주신 작가님에게 감사합니다.
집은 나에게도 중요하지만 다른 누군가에도 중요하다는 것을 알게 되었습니다.
공부해야겠습니다. 그리고 생각해야겠습니다. 아주 많이 많이...
