부동산 투자 인사이트

책 : 부동산 투자 인사이트

 

 

 

---> 저자 소개_김준영

초등학생 때부터 막연하게 부자가 되고 싶은 마음에 수없이 많은 자기 계발서들을 끼고 다녔다. 1995년에 직장생활을 처음 시작하면서 월급의 80%를 적금, 펀드, 주식에 투자하며 만든 종잣돈으로 1999년에 미분양 아파트를 분양받았다. 이 미분양 아파트의 큰 상승으로 부동산을 공부하게 되었고, 올해가 20년째 되는 해다. 미분양 아파트 투자의 성공은 지은이에게 큰 자신감을 심어 주었지만, 2008년 금융위기라는 파고를 넘어야 했다.

20년 동안 부동산을 공부하면서 부동산 투자 세계에서 올곧게 살아남은 사람들을 잘 볼 수 없었다. 정도를 벗어난 투자와 투기로 얼룩진 뒷모습에서 바른 길을 가는 사람을 좀처럼 찾기 힘들었다. 그 가운데 혼자서 수없이 많은 논문을 보고, 현장을 누비며 쌓아온 지식들이 현재의 지은이를 만들었다. 20년 차 투자자로서 삶을 돌아보면 아쉬움도 있지만, 나름 경제적인 자유와 풍요로운 성과를 누리고 있다.

지금은 성공의 기초가 된 20년 동안의 부동산 공부 노하우를 대구 텐인텐에서 16년째 운영진으로 전달하고 있으며, 부동산 지식들을 블로그와 더투자 밴드를 통해 전파하고 있다. 또 수준 높은 강좌와 스터디를 더투자부동산연구소를 통해서 전하고 있다. 최근에 같이 활동하고 있는 아내와 유튜브를 통해서도 소통하고 있다.

 

 

 

---> 내용 및 줄거리

프롤로그 - 4
P5

입주물량, 즉 공급물량 하나만 봐도 통계를 읽는 방법이 수없이 많고, 해석도 자의적으로 할 수 있다. 우리는 너무나 쉽게 입주물량이 적은 것을 상승이라고 해석한다. 하지만 '입주물량은 상승할 수 있는 환경을 만들어 놓았다'라고 해석해야 한다.

도시마다 입주물량이 상승에 주는 영향들이 다르며, 그 다른 이유들을 찾아서 본질을 봐야 진정으로 상승이 무엇인지, 하락이 무엇인지가 보인다. 그 본질이 보일 때 우리는 예측이라는 것을 할 수 있으며, 지금 현재 상승을 시키고 있는 힘이 무엇인지 보이는 것이다.

 

1장 부동산, 제대로 알고 투자하자!
주택 시장의 본질 파헤치기 - 15

P15

상승과 하락으로 가는 첫 번째 시작은 공급에서부터 시작된다. 공급 부족이 가장 먼저 주거라는 본질을 흔들며 시작하게 된다.

P19

부동산의 주거와 자산이라는 본질을 흔들어버리는 '공급'을 가장 중요하게 봐야 하며, 공급이 한 공간에서 어떤 작용을 하는지에 대해서 살펴보는 것이 이 책의 핵심이다.

수요와 공급의 적시성 차이로 생기는 가격의 변동 원리 - 20

P21

경제위기 시 개인은 자산을 지키려는 마음이 크기 때문에 매수를 더욱 하지 않는다. 이에 맞춰 건설사에서도 공급을 중단하게 되며, 중단된 공급이 다시 다음 상승장의 빌미를 제공하게 된다.

P23

부동산은 지역 특성이 강하게 작용하기 때문에 지역별로 나눠서 보는 것이 더욱 정확하다.
위치의 독점성에 따른 희소성 원칙 - 25

P25

부동산 특성 중에는 고정성과 물리적으로 무한하게 증가할 수 없는 부증성이 있다. 또한 부동산은 경제재인 만큼 자산가치가 높은 재화다. 더욱 중요한 점은 똑같은 재화를 생산할 수 없으며, 같은 위치도 없다는 것이다. 이러한 특수성을 가진 재화가 상승기를 맞거나 한동안 공급이 되지 않으면, 그 자체만으로도 높은 가치로 상승할 가능성을 가지게 된다.

물결효과(Ripple effect) : 갭 메우기, 키 맞추기, 순환매수 - 28

P28

상승장에서 생겨나는 가장 중요한 현상이 바로 물결효과다. 흔히 부동산 현장에서 쓰는 용어는 '갭 메우기, 키 맞추기, 순환매수'라고 한다. 상승장에 들어선 도시의 한 지역에서 상승을 하면, 다른 지역으로 도미노처럼 번져가며 상승하는 것을 '물결효과'라고 한다. 

특정지역 또는 특정한 아파트만 상승하는 것이 아니라 대부분 지역이 비슷한 상품들이 지역 선호도의 차이에 따라서 가격 차이를 두고 가격이 따라가는 현상을 말한다.

P30

가격 상승으로 만들어진 지역의 가격차이가 시차를 두고 움직이는 특성을 잘 안다면, 상승기에 꼭 매수타이밍을 맞추지 않아도 된다. 먼저 움직이는 곳을 중심으로 해서 다음 지역을 선택하면 충분한 시간을 이용해서 투자할 수 있다.
대체할 수 없는 편익(Convenience & benefit) 우위 지역 - 31

시간과 목적이 만나는 학군의 힘 - 34

지역과 지역의 가격 차이를 파괴하는 교통망 - 38 부동산의 우량주 효과 - 42

수요자와 공급자의 동일성과 이질성 - 45

요점 정리 - 50

쉬어가기

부동산 시장을 이해하기 앞서 - 54
P55

가격은 수요와 공급에 의해서 결정된다고 하지만, 그렇다고 결정된 이 시점이 가격의 상승 시점을 말하는 것은 아니다. 그렇지만 가장 중요한 주택 시장의 특성 중 하나인 공급의 적시성 확보의 어려움으로 인해 생기는 시차에 의한 변동성은 매우 유의미하다.

P59

투자 환경에서 최소한의 아는 것을 가지고 예측하는 것이 가장 현실적이다. 공급량만이 우리가 볼 수 있고, 예측 가능한 유일한 자료다. 그 속에서 단기적인 가격의 변동성을 만들어내는 여러 가지 이유와 원인들을 찾고, 수요와 공급은 통계를 통해서 좀 더 구체적으로 시장이 어떻게 진행되는지 알아보도록 하자.

2장 상승과 하락에서 보여주는 통계의 의미
수요는 어디에서 오나? - 63

P65

신규 시장으로 참여할 가능성이 가장 많고, 직접 부동산에 영향을 줄 수 있는 가구수 증가와 멸실 가구, 세대수 증가로 새롭게 시장에 진입하는 수요가 제일 중요한 수요라고 할 수 있다. 이 수요가 밑바탕에서 가장 먼저 움직이는 핵심인 것이다. 

*적정 수요는 없다. 그렇지만 한계 수요는 있다! - 66

P71

수요가 공급을 흡수할 수 있는 시간 길이의 차이는 있지만, 결국 2만 3,000세대 정도는 부산에서 소화했다는 의미이다.

수요의 변화를 읽어내라 - 72

가장 중요한 것은 공급량과 한계 수요다 - 75

P76

거의 모든 통계들은 후행해서 나오는 통계이지, 선행되어 나오는 통계는 입주물량(공급) 말고는 없다. 공급이 시장의 선두에서 움직이고, 결국 그 공급으로 수요도 움직인다.

투자의 관점도 비슷하다. 문제 시작점의 첫 단계인 공급이 축소되어야 공급으로 만들어 놓은 환경을 보고 투자자가 진입하거나, 실수요자로서 선택의 여지가 별로 없을 때 실거주자 또한 매수를 선택하게 되는 것이다.

공급이 만들어 놓은 시장의 상승 환경은 결국 공급을 통해서 시장을 잠재우지 못하면 중간에 나오는 규제 정책은 큰 의미가 없다. 특히나 수요와 공급이 맞지 않는 2~3년 정도의 기간은 어떠한 규제도 시장에 잘 먹히지 않는다.
*상승과 하락의 변곡점은 이렇게 만들어진다 - 82

P82

수요는 자유로운 이동이어서 공급(입주물량)이 한계 수요 밑으로 간다고 가격이 반드시 상승하는 것은 아니다. 다만 한계 수요 밑으로 공급됐을 때 상승확률은 올라가며, 누적해서 한계 수요 밑으로 공급하게 되면 더욱 상승확률은 올라가는 것이다. 그 변곡점의 임계점은 3년 정도의 누적 공급량일 때 가장 높게 올라간다.
수요, 공급이 가격 움직임과 잘 맞는 도시, 잘 맞지 않는 도시 - 88

P89

서울 수도권과 지방 광역시 중에서 광역시가 더 수급이 일치하는 경우가 많다. 도시의 기능상 중심 역할을 하고, 주위에 있는 위성도시와 거리상 독립되어 있을수록 수급이 잘 맞는다. 

대구는 경산 외 다른 지역들의 영향을 거의 받지 않을 정도로 독립적이다. 또 대구라는 도시 기능은 경북지역에서 소비 중심 역할을 하고 있다. 이 중심점은 다른 의미로 매수와 매도의 결정에도 선두에 있다.

P90

대전, 광주도 독립성이 강하기 때문에 수급이 어느 정도 맞는 도시들이다. 울산은 부산의 영향권에 일정 부분 있는 도시이다.

P91

수도권 시장은 누적 공급량으로 시장을 파악하거나 긴 시간 동안 공급된 양을 보는 방법이 합리적이다.

인구수와 가구수 어느 것이 더 중요한가? - 92

주택 거래량은 가격과 함께 어떻게 움직일까? - 96

P98

가격과 거래량이 가장 의미 있는 시기는 하락 이후에 첫 번째 거래량이 늘어나는 시점에서 한 해 동안 꾸준히 증가한 거래량이다. 즉 시장 반등의 시초이자 첫 번째 하락기 이후에 나오는 지속된 거래량의 증가는 큰 의미가 있다. 

P99

하락기 이후 첫 번째로 거래량이 증가하는 해가 있다. 이렇게 늘어난 거래량은 하락기에서 상승장으로 전환되는 신호일 가능성이 많은 해다.

P101

상승장 안에서 변화되는 거래량에 대해서는 큰 의미를 둘 필요가 없다. 한편 마지막 과공급과 만났을 때 줄어드는 거래량은 의미 있는 거래량이니 눈여겨보도록 하자.
부동산 심리지수는 가격의 선행지수인가? - 103

P107

하락기에서 상승기로 가는 변화의 첫 번째 조건에서 필요한 심리 변화의 촉진제는 투자자가 매수하면서 생겨나는 거래 후 가격 상승이 불씨가 된다. 또는 정부의 완화된 정책으로 인한 수요 촉진으로도 시작할 수 있다. 

가격 상승은 시장에 충분히 공급이 되어 있지 않은 상태여야 하며, 실수요자가 다른 선택의 여지를 남겨 두지 않아야 그 불씨가 꺼지지 않게 된다. 그래서 공급이 많은 지역은 좀처럼 심리를 개선하기 어렵고, 공급이 없는 지역은 여간해서는 살아 있는 심리를 잠재우기 힘들다. 결국 심리도 가격에 따라 같이 움직이기 때문이다.

공급과잉의 시작, 미분양이 말하는 의미 - 109

P109

미분양이 늘어나기 시작하는 시점과 미분양이 줄어드는 시점이 과공급에서 탈출하는 시점이거나, 과공급의 시작점일 가능성이 매우 높기 때문이다.

P114

공급물량만큼이나 중요한 통계가 미분양이다. 미분양은 한 도시의 주택 경기를 파악해 볼 수 있는 중요한 통계다.

한 해 공급으로 일어나는 것이 아니라 누적된 공급으로 실수요자의 에너지를 충분히 흡수해 생겨나는 미분양은 부동산 시황을 파악하는 데 있어서 아주 중요하다.

전세가율이 말하는 시장의 환경 - 116

P117

부동산은 자산 성격이 강한 특성상 가격 하락 시기에는 매매보다 전세를 선택할 확률이 높다. 그 결과로 보여주는 것이 자가 보유율은 떨어지고, 전세나 월세 수요로 좀 더 많이 이동하는 것이다.

P118

결국 높고 낮은 전세가율이라는 환경은 상승과 하락이라는 부동산 시장에서 공급물량이 만들어 놓은 환경이 대부분이라고 할 수 있다. 그래서 전세가율은 지금 당장 만들어 투자에 활용할 수 있는 시장 환경이 아니다. 일정 공급량이 줄어드는 시간과 수요가 늘어나는 시간이 필요하다. 그렇게 본다면 현재 부동산 시장에 미치는 대표적인 과거부터 만들어 놓은 영향이 전세가율이다. 지금 입주하는 물량이나 정부의 규제 정책도 현재 시장에 영향을 주지만, 과거에 만들어진 전세가율도 현재 시점에 영향을 주는 것이다.

P120

수도권 전세가율의 의미는 대단히 중요하다. 2,500만 명이 거주하는 큰 시장이 움직이기 위해서는 강력한 힘이 필요하다. 그 힘의 중심에 공급으로 만든 시장의 에너지인 전세가율이 상승의 시작점을 만든다.

서울 수도권의 변곡점인 3년 누적 공급으로 밀어 올릴 수가 없다. 오랜 기간 동안 공급 부족으로 누적된 환경이어야 되며, 그 에너지원도 커야 되기에 한 해 입주물량이 적다고 상승장을 만들 수 없다. 
자가 보유율, 중요한 이유가 있다 - 121

P126

자가를 마련하려는 사람들이 집을 구매해서 자가 보유율이 높아지면, 시장의 에너지가 사라지거나 흡수되어 하락으로 접어들 수 있다는 것이다. 그래서 하락에서도, 상승에서도, 자가 보유율의 변화를 통해서 수요의 이동을 꼭 확인해야 한다. 

종합하면 자가 보유율이 올라가지 못하고 지속적으로 몇 년간 유지만 되어도 많은 에너지를 쌓아놓게 된다. 그 에너지를 간접적으로 확인할 수 있는 것이 전세가율이나 전세수급이다. 
현장 분위기의 바로미터, 매수우위 지수 - 127

P129

시장과 유사하게 움직이는 통계인 매수우위 지수는 매매 가격 상승 및 하락과 가장 비슷하게 움직이는 통계인 것은 분명하다. 하지만 매수우위 지수도 현재 시장의 상황을 간접적으로 알 수 있는 통계일 뿐이다. 상승장이 유지되거나 앞으로도 계속 상승할 것이라고 전망하는 성격의 통계는 아니다. 
택지공급 실적과 인허가 물량만 봐도 절반은 성공이다 - 131

P131

공급만큼이나 중요한 것이 있다면 바로 택지공급 실적과 인허가 물량이다. 인허가 물량을 확인하는 이유는 다가올 분양물량을 예측해 볼 수 있는 자료이기 때문이다.

P133

택지공급과 함께 봐야 하는 것이 인허가 물량이다. 택지가 공급되지 않아도 도심 내에서 정비사업으로 공급이 이뤄지기 때문이다.

인허가 물량은 공급물량만큼이나 중요한 통계다. 다만 인허가 후 평균  2~3년 뒤에는 공급물량으로 나온다는 것을 가정한다면, 인허가가 확연하게 떨어지는 지역들을 눈여겨볼 필요가 있다.

P134

인허가물량이 몇 년간 공백이 있으면, 바로 분양물량의 감소로 이어지고, 이후 입주물량이 크게 감소할 가능성이 높아진다. 이처럼 입주물량보다 빠르게 확인할 수 있는 인허가 물량과 택지 지정을 잘 살펴본다면, 확률이 높은 곳에 투자할 수 있고, 과공급의 위기를 피할 수 있을 것이다.

3장. 시장의 해석 방법과 부동산 시장이 보여주는 의미
시장을 끌고 가는 힘의 주체는 누구인가? - 139

P140

시장의 주체가 되어 앞으로 끌고 가는 것은 결국 주거를 필요로 하는 실수요자다.

투자자는 투자 리스크를 안고 선진입하거나 실수요자들과 시장에 혼재해 들어가는 수요이지, 시장의 주체가 될 수는 없다. 다만 상승장 시작의 마중물 역할을 하는 수요다.
공급(입주물량)은 어디까지 시장에 영향을 미치는가? - 143

P146

그해 입주물량이 전세 가격에 가장 먼저 영향을 주고, 그해부터 누적해서 3년 차 입주물량이 예정되어 있을 경우, 매매 가격도 영향을 받는 것으로 보인다. 
첫 번째 가격 상승은 누가 만드나? - 147

가격의 변동성과 추세 - 151

P155

도시규모가 큰 도시는 추세의 영향을 많이 받고, 도시가 작을수록 한 해 입주물량의 영향을 크게 받는다.
상승추세와 하락 추세 - 158

과거의 부동산 환경과 현재 공급되는 부동산 환경의 충돌 - 161

*상승과 하락, 그 변화의 시그널 - 166

P166

부동산 시장의 상승과 하락은 우연히 찾아오는 것이 아니다. 정부 정책으로 인한 인위적인 상승이나 하락은 오래 유지되지 못한다. 변곡점이 발생하는 시점은 3년 누적 공급량이 가장 크게 영향을 받는다. 하지만 수도권과 지방 소도시의 경우는 다른 원인에 의해 변곡점이 발생하기도 한다.

4장. 부동산의 기본 상식을 뛰어넘자!
*입지보다 더 중요한 위치를 보면 고수다! - 195

P196

위치에 대한 평가를 제대로 할 수 있을 때 그 지역에 대한 이해도가 더욱 높아질 것이다. 상승기에는 위치에 대한 차이를 평가하고, 판단할 수 있을 때 더 큰 수익을 낼 수가 있다.
도시의 모양, 구조와 기능이 중요한 이유가 있다 - 198

P200

서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전 울산 정도의 도시들의 구조와 역할 특성을 이해하면 좀 더 상승과 하락이 보이는 이유와 원인도 정확하게 알 수 있을 것이다.
가격 상승과 가격 결정의 차이 - 201

눈에 보이지 않는 잠재 수요는 어떻게 움직이나? - 205

P205

잠재 수요가 움직이는 가장 중요한 핵심은 자산 가격의 상승과 하락이다. 사람들은 자산을 지키거나 늘리려고 하기 때문에 이는 당연한 것이다. 특히 하락기보다는 상승기에 더 큰 잠재 효과가 시장에 나타난다.

P206

하락기에 모였다가 상승기에는 다시 시장에 나오게 되는 수요를 '잠재수요'라고 할 수 있다. 또 하락 시기가 길면 길수록 잠재 수요 또한 커진다.

P208

대부분 도시들의 이번 상승장의 시작점은 2008년부터 만들어 놓은 잠재 수요와 다주택자를 포함한 실수요자들이 함께 움직이며 여기까지 온 것이다.
변수는 어떻게 해석할까? - 210

*상승의 원인도 바뀐다 - 216

시장을 이기는 정책 & 정책을 이기는 시장의 차이 - 220

P221

공급으로 풀지 않은 정책은 시간이 지나면 시장을 이길 수 없게 된다.
매매 가격과 전세 가격의 상관관계는 있는가? - 223

5장. 앞으로 10년, 주택 시장의 중요한 트렌드 2가지
주택의 노후화에 따른 신축 효과 - 229

P229

도심과 구도심, 외곽까지 공급된 20년 차 아파트의 노후화가 신축 이동 수료를 만들고 있다. 또한 1979년부터 1992년 사이에 태어난 에코세대들이 새로운 수요층으로 진입하는 시기와도 맞물린다. 이러한 누적된 환경에 의해 강한 신축 효과가 일어나는 것이다.

위치를 극복하는 브랜드 파워 - 232

6장. 공급으로 보는 도시의 사이클과 시장 예측 방법
시장의 전망은 어떻게 하나? - 237

공급으로 보는 시장의 사이클과 전망 - 240

P240

한 도시를 이해하기 위해서는 그 도시의 과거부터 현재까지 어떻게 변화해왔으며, 그 도시에 거주하는 수요들이 어떤 선택을 해서 지금의 주거지가 만들어졌는지 이해하는 것이 매우 중요하다. 도시의 역사를 가지고 그 도시를 이해해야 가장 잘 이해할 수 있다. 
1. 선행 시장 부산의 30년 공급량으로 보는 상승과 하락의 사이클과 시장 전망 - 240

2. 선두 시장 서울 수도권의 공급량으로 보는 상승과 하락의 사이클과 시장 전망 - 245
에필로그 - 252

 

 

---> 이 책에서 느낀 점

부동산에 관련된 책은 모두 같은 부류에 책이라고 생각했습니다.

그러나 정말 다양한 분야로 나뉠 수 있다는 것을 책을 읽을 때마다 느끼고 있습니다.

작년 아무것도 모르던 시절에 좋다는 정말 좋은 책이라고 멘토님께서 권해주신 책이라는 이유만으로 읽어보려고 정말 바둥거렸던 책인데, 읽히지가 않아서 책장을 덮었던 기억이 납니다.

역시 공부가 되어 있어야 볼 수 있고 들을 수 있다는 것을 새롭게 깨닫게 되었네요..

 

5년간 살던 아파트 가격이 왜 안 오르는지 이유가 궁금했고, 공급과 수요 그리고 사람들의 심리가 부동산 가격에 지대한 영향을 끼친다는 사실을 책을 통해 아주 조금 알게 되었으며, 필요든 필수든 아무것도 모르면 내가 가지고 있는 집이라는 자산은 늘어날 수도 줄어줄 수도 있다는 것을 알게 되었습니다.

부동산이 뜨겁던 작년 여름부터 나름대로 관심을 가지고 부동산 강의도 꾸준하게 듣고 많은 지역을 공부한 건 아니지만, 10년 후 수도권에서 우리 가족이 살집을 찾다가 얼떨결에 매수할 수 있었고, 가지고 있는 현금으로 투자목적에 아파트도 한 채 매수하였습니다.

하지만 복기해보니 공부가 덜 된 상태의 투자목적에 아파트는 정말 다시 생각해도 잘한 선택인지는 아직까지도 잘 모르겠습니다.

(하지만 반대하는 남편 명의로 집을 구해서인지 남편이 엄청 뿌듯해하고 있기는 합니다 ㅠㅠ)

 

이 책을 읽으면서 다시 한번 부동산 공부에 중요성에 대해 알게 되었습니다.

부린이라고 생각하시더라도 시장에 큰 틀을 이해하기 위해서는 꼭 읽어봐야 할 책이라고 말씀드리고 싶습니다.

거시적인 경제를 공부하는 것보다는 부동산에 흐름을 공부하는 것은 매우 중차대한 문제이고, 과거에 자료를 통해 내가 살고 있는 지역이 어느 시점이었기에 내 자산이 이렇게 늘어나고 줄어들었는지를 알아야만 더 많은 자산증식을 할 수도 있으며, 자본주의에 대한 기본적인 지식을 쌓을 수가 있을 것이라 생각해서 꼭 한 번은 읽어보시라고 권해드리고 싶습니다.

(이해하고 넘어가야 하는 부분이 많기에 머리 많이 굴려야 하는 책입니다ㅠㅠ)

 

공부 열심히 해야겠습니다.

여러분도 힘내셔서 공부 열심히 하시고 성투하셨으면 합니다.