투자에서의 전세와 월세란?

출처_네이버 블로그_직장인 김과장 부부 아파트 투자 달인되기!!

https://blog.naver.com/jun11177/220264204017

[부동산재테크]투자에서의 전세와 월세란?

 

[김준영생각] 필사_01_투자에서의 전세와 월세란?_2015.02.05작성글

 

안녕하세요? 김준영입니다.

 

 

여러분들은 전세와 월세에 대해서 생각해 보신적 있으신가요?

서울, 수도권은 전세가격 상승으로 홍역을 치루고 있는 듯 합니다.

사실 지금 주택시장의 장기적인 전망으로는 전세 시장은 답이 없는 시장입니다.

하지만 정부에서는 어떻게든 전세가격을 안정 시키고자 하는것이 참 어리석다고 해야 할까요? 

안타깝다고 생각해야 할까요?

투자자가 없는 전세는 존재하지 않기 때문입니다.

투자자를 시장의 참여자로 보지않고 참여정부 시절부터 투기를 하는 사람으로 인식되어져 지금껏 규제일변 정책을 펼쳤습니다.

이로인해 부동산 가격 하락으로 투자자는 사라지고 실수요자들이 일제히 전세시장으로 접근한 사실 때문이라는 점을 잘 알고 계실겁니다.

이렇게 보면 전세 수요는 곧 실수요자라고 말하면 될까요?

사실 전세 수요자들은 실수요자일 가능성이 많다고 보면 될 것 같습니다.

전세금에 조금만 더 보태면 현재의 평균 전세가격으로 충분히 집을 살 수 있지만 사지 않을 뿐이라고 저는 생각됩니다.

 

 

주택가격에 대해 하나의 현상으로 다르게 해석하는 분들이 있습니다.

이는 시장을 자기가 보고 싶은데로 자가 해석하기 때문입니다.

주택 가격이 상승하면 매수가 늘어나고 부의 상승효과로 소비가 늘어난다고 합니다.

하지만 다르게 해석하는 분들은 주택가격이 떨어져야 그 자금력으로 또다른 구매력이 살아난다고 해석하기도 합니다.

여러분들은 어떤 해석이 맞는다고 생각하세요?

주택가격이 내려가면 싸졌기 때문에 주택 구매를 더 많이 해야 하지만 서울과 수도권은 지금껏 사려고 하는 사람보다 전세 살이를 하려는 사람이 많은것만 보아도 주택가격은 대구처럼 상승해야 매수세가 살아나는것이 맞을 겁니다.

더불어 주택 가격의 상승과 하락이 부동산 정책의 영향에 얼마나 크게 반응하는지 여러분들은 잘 아실겁니다. 

지금 현 정부의 주택 시장 정책은 완화정책입니다.

이는 현 정부에서도 가격이 상승해서 주택 심리가 개선되기를 바라고 있는것으로 보입니다.

이야기가 잠시 옆길로 빠졌습니다^^

 

 

아래의 그림은 전국의 전세가격의 동향을 말해주고 있습니다.

제가 오늘 이야기하고 싶은 것은 전세 가격입니다.

 

수도권은 최근 전세가격의 급등으로 전세수요에서 매매수요로 전환되고 매매수요가 가격 상승으로 이어지고 있다고 생각합니다.

매매수요는 투자자에 의해 가수요가 발생하지만 전세수요는 가수요가 있을 수 없는 시장입니다.

전세가격이 급등하는 것은 그만큼 서울과 수도권이 2008년 금융위기 이후 지금껏 실수요자들로 에너지가 축적되어 있었다고 봐야 할 것입니다.

위의 그림으로 보면 전세 상승률이 광주, 대구 그리고 서울 순으로 상승률이 높게 나오고 있습니다.

지금은 다세대와 다가구까지 상승을 한다고 합니다.

그만큼 시장의 전반적인 압력이 막바지까지 왔다고 해야 할까요?

제 눈에는 그렇게 보입니다. 우리가 반드시 인지해야 하는 부분은 주택가격의 선행 시장은 전세가격의 상승이란 점입니다!!

 

위 그림에서 보시다시피 전세 가격 상승률은 매매가 상승률로 이어진다는 것이 충분히 설명 될 것입니다.

전세가 상승을 유심히 보는 것 또한 투자에 있어서 투자금 대비 상승률과 투자수익률을 극대화 할 수 있는 중요 핵심입니다!!

 

위 그림은 전월세 전환율을 보여주는 그래프입니다.

대구가 8.8% 전국에서 꽤 높은 수치의 %로 나오고 있습니다.

그만큼 수익률이 좋다고 해석해도 될까요?

지난 스터디에서도 다주택자 비율이 대구가 낮게 형성되어 임대 시장에서는 상당히 좋은 환경이라고 말씀드렸습니다.

월세 시장은 중소 도시로 갈수록 수익률이 높게 나옵니다.

시세 상승과 다르게 현금 흐름을 발생시키는 임대 수익률은 위험이 많은 상품일수록 높게 나올 수 있습니다.

이말은 원룸, 다가구, 다세대 등 임대 상품에 따라 높은 수익률은 그만큼 리스크가 크다는 증거일 수 있습니다.

금융상품으로 말하면 저축과 채권 등 안전한 상품일수록 수익률이 낮은 반면 위험이 높은 금융상품일수록 높은 수익률일 수 있습니다.

다른말로 표현하자면 시장은 물건에 대한 수익률로 정확히 그 위험성을 평가하기도 합니다.

현재는 전세에서 월세로 이동하는 과도기 시장입니다.

이말을 다시 해석하자면 시세 상승도 누리고 현금 흐름도 늘릴 수 이쓴 투자하기 가장 좋은 환경입니다.

지금 수도권은 전세에서 월세로 빠르게 이동하고 있고 전세 부족으로 여러 측면에서 투자 여건이 좋은 환경에 있습니다.

제 눈에는 2011년 대구의 모습처럼 보이는데 여러분들은 어떻게 생각하시나요?

 

-김 준영-

 

몇십년간 부동산시장에 흐름을 공부하신 분들에 글을 읽고 있으면 정말 내가 모르는 세계는 분명히 존재하지만, 그걸 모르고 지나간 시간이 너무 아깝다고 생각하기 보다는 그시대에 있었던 일들을 하나하나씩 알아가고 복기하면서 부동산시장을 접근한다면 나또한 낯설고, 무섭고, 두려운 세계에 발을 들이면서 조급해하지도 서성거리지 않을 수 있다는 생각이 조금씩 든다.

너무 나태했다... 정신 바짝차리고 절약하고 공부하자..

아자아자~ 화이팅!!