투자처 빠르게 찾는 법

정심님 칼럼 필사_4_투자처 빠르게 찾는 법_2019.10.15 작성글

https://blog.naver.com/skkm1031/221677928371

투자처 빠르게 찾는 법

 

20시에 잠들었더니 너무 이른 새벽에 일어났네요.

 

바로 잠들지는 못할 것 같아서 짧은 글 하나 쓰고

유튜브 좀 보다가 잠자려고 합니다.

 

초보 투자자들도 그렇고,

어느 정도 투자를 해보신 분들도 그렇고

 

생각보다 투자에 대한 기준이나 투자처에 대해서

찾지 못하거나 맞는지 긴가민가 하시는 분들이 생각보다 많습니다.

 

각자 여러 방법을 활용하여 투자를 하시겠지만,

제가 생각하는 빠르고 쉽게 투자처를 검색할 수 있는 방법에 대해서

얘기해보고자 합니다.

(요즘에는 부동산 지인부터 해서 여러 유료사이트 포함 꽤 많은 툴들이 나와있는데요,

그런 거 보면서 찾는 것도 좋지만 저는 그렇게 하지 않고서라도 충분히 가능하다고 봅니다.)

 

1. 지도 펼치기

 

일단 내가 살고 있는 중심에서 3개 정도 바운더리를 긋습니다.

 

결국은 투자라는 것도 내가 직접 관리가 가능하던 간접 관리를 해야 되던 선택을 해야 되고,

셋업을 하는 과정 속에서는 초반에는 일주일에 서너 차례 방문을 해야 되기 때문에

 

투자를 하더라도 내가 좀 더 편하게 갈 수 있으면서,

소액의 투자로 최대한 효율을 내는 게 좋겠죠?

 

해서 사는 곳을 중심으로

 

1시간 내 갈 수 있는,

2시간 내 갈 수 있는,

2시간을 초과하는 시간이 걸리는

 

이렇게 3가지 원을 긋습니다.

 

그리고 전국이 넓은데 투자처는 어떻게 찾냐 하시는 분이 있는데,

간단합니다.

 

최소한 시 단위의 인원이 받쳐줘야 어느 정도 아파트 거래가 발생하기 때문에

지도를 위의 사진 정도 켜보면

짙은 글씨로 지명이 표기된 도시들이 있습니다.

 

3시간 이내에서 대략 표기된 곳 중에

투자할 만한 곳이 약 20곳의 도시가 전부이네요.

 

물론 광역시 단위로 가면 좀 더 봐야 할게 많겠지만,

일단을 투자할 도시를 선별해 내는 것은 위와 같이 지도만 축소해보면 바로 나옵니다.

 

내가 사는 곳이 서울 주변이라면 이렇게 되겠죠.

 

 

2. 도시 인구 증감

 

대충 아무 도시나 찍어 봤습니다.

 

속초 인구가 8만 명 정도네요.

인구수는 점차적으로 감소하는 추세입니다. (가구수 증감은 따로 확인해봐야 되고)

 

호갱 노노를 펼쳐보니 딱 봐도 8만 명의 소규모 도시에

빨간색으로 분양이 예정된 도시가 많이 보이네요.

 

이런 경우 입주가 2년 이내에 몰려있기 때문에

현재 구축은 하락장이 진행되고 있을 가능성이 아주 높습니다.

 

어떤 강사들은 인구는 20만인가 30만을 최소 단위로 잡아서

그 미만은 투자하면 안 된다고 얘기하는데

 

반은 맞고 반은 틀린 말입니다.

 

속초 같은 경우 인구수 대비 최대한 밀집된 형태로 도심이 형성되어 있기 때문에

30만 도시의 메인 도시 쪽에 밀집된 구와 비슷합니다.

 

따라서 마찬가지로 부동산 사이클이 존재할 것이며,

건설자들도 먹을 것이 있기 때문에 저렇게 분양으로 밀어내기를 했겠죠.

 

 

3. 부동산 가격 및 사이클 확인

먼저 도심을 펼쳐서 대략적인 도시형성 구조를 봅니다.

그리고 구축 아파트와 준신축, 신축 분양 아파트의 가격을 보면서

내가 살고 있는 도시 그리고 타 도시의 아파트 가격들과 대략적인 비교를 해봅니다.

 

구축 중에서 "왕관" 표시가 붙은 아파트를 클릭해서 가격의 변화를 봅니다.

(가장 많은 이들이 검색하는 게 대장 구에 대장 동에 대장 아파트인 경우가 많겠죠>)

 

하락장에서도 대장 아파트는 어느 정도 버티기 때문에 초보자들이

똘똘한 한채 하면서 그거 위주로 들어가는데 개인적으로 일차원적인 생각이라 생각합니다.

(그런 걸 강의하는 강사들도요)

 

거품이 빠져야 할 시기에 덜 빠진다는 것은

결국은 전세 투자를 하더라도 실투자금이 무조건 많이 들어감이요.

 

한 채 투자로 정체되는 경우가 많아

최대한의 효율을 이끌어 내기가 어렵습니다.

 

강사야 강의하면서 한 달의 몇 천의 현금흐름을 이끌어 내니,

그런데 투자하더라도 실투자금이 5천에서 1억이면 2~3개월이면 다시 투자금을

채워 넣을 수 있지만,

 

외벌이든 맞벌이든 일반 직장인이면 1년에 저축 가능한 돈이

2000~5000만 원 사이인데 그게 연속적으로 이어질 수 있는 투자인가요?

 

잡설이었고요. ㅎㅎㅎ

 

대장 아파트를 보고 나면,

호갱 노노에서 집주 연식을 확인해서 준신축에 해당 아흔 아파트들에 대해서

하나씩 찍어보며 매매 가격이 어떤 형태로 그림을 그리는지 봅니다.

 

대충 봐도 하락장이며,

흐름을 봤을 때 계속 떨어지고 있는 모양새로 현 그래프 상에서는 2년 정도는 추가적으로

하락 가능성이 크다고 예측을 할 수 있습니다.

 

물론 그게 안보이시는 경우에는 과거의 상승 전 가격을 보면서,

하나의 연도를 찍고 그 가격을 매가 매수할 기준점으로 잡고 순차적으로 매수를 해나가시면 

됩니다.

 

그리고 도시의 형성과정을 보면 북서에서 남동으로 발달된 것으로 보이네요,

대략적으로 연식을 보니 짐작이 가능하죠?

 

여기에서 내가 가지고 있는 자본금으로 방향성을 잡아야 합니다.

 

연식이 오래된 순으로 신축 순으로 가격의 낙폭의 순서가 결정이 되기 때문에

현시점에서도 준신축보다는 북서에 위치한 구축들이 가격이 더 많이 떨어졌을 가능성이

높거든요.

 

올라가는 순서도 구축에서부터 반응이 오고 먼저 고점을 찍으면서

준신축, 신축, 분양권 순으로 흐름이 이동하기 때문에

 

나의 현재 위치는 어디이며 나는 어떤 아파트부터 잡아나가서

시장을 차례로 선점해나갈 수 있는지를 고민해봐야 됩니다.

 

전세 투자를 선호하는 이도 있고, 월세 투자를 선호하는 이도 있고

각자 투자자들마다 성향이 다르기 때문이죠.

 

물론 저는 과거라면 북서에 위치한 아파트들 중에서도

월세수익률이 나오는 아파트를 우선적으로 매수를 해나갔을 것 같습니다.

 

그러고 나서 나중에 반등하는 시기에 남동 쪽 몇몇 아파트를 잡았겠죠.

(보통 이런 순서로는 많이 못 잡습니다)

 

 

지금의 저라면 남동 쪽에 위치한 아파트를 위주로 먼저 최대한 잡아놓고,

북서 쪽 아파틀 잡으면서 시장의 변화를 만들어 내 볼 것 같네요.

(또는 동시에 잡아 나간다던지)

 

그 이후에는 개발호재라던지

기타 검색해서 알 수 있는 속초의 발전 모습들을 알아보고

 

투자할만한 시기이고 가치가 있다고 판단되면,

3~4일 정도로 일정 잡고 현지답사해서 검색해 둔 아파트들을 실제로 가보면서

내가 머릿속에 있는 것과 매칭을 시켜보고 몇몇 부동산을 방문해서 얘기하다 보면

 

투자를 현시점에 들어가도 좋을지, 그렇지 않을 지에 대해서 나올 것입니다.

 

간단하게 쓸려고 했는데 이 정도 쓰니 벌써 20분이 지났네요.

 

제가 간단히 투자처를 확인하는 방법이니 참고만 하시길 바랍니다.

(광역시 이상 급에서는 구 별로 디테일하게 봐야 되기 때문에 예외로 하겠습니다)