위험수위에 도달하는 대구 공급량

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[김준영 생각] 필사_32_위험수위에 도달하는 대구 공급량_2021.07.26. 작성글

 

전국에서 초미의 관심 대상이 대구 부동산 시장의 방향인 것 같네요.

최근 미분양에 관한 기사들이 많이 나오고 있고 이에 대한 의견도 다양하게 나오고 있습니다.

 

지난 3월~4월을 지나면서 대구는 과공급 구간에 진입하였고 실질적인 영향을 받고 있습니다.

이 과공급 구간에 진입하며 나타난 현상이 첫번째 미분양입니다.

올해 10월~11월 즈음이 되면 입주물량으로 실질적인 주거수요에 직접적인 영향을 주게 되며 매물이 더욱 늘어나고 시장은 더욱 침체하게 되거나 일부 지역은 마이너스도 나올 수 있는 환경으로 진입하게 됩니다.

 

최근 미분양 물량이 얼마 되지 않아서 괜찮다고 하는 분들도 있는데요.

미분양을 양으로 판단하는 시장이 아닙니다.

미분양은 수급에서 나타나는 현상이지 양에 의해서 결정되어 상승과 하락의 시점을 말하는 것이 아닙니다.

분양권은 주거할 수 있는 권리이지 실제 주거로서의 공급이라고 할 수가 없기 때문입니다.

 

그래서 미분양이 일정량 쌓여야 하락의 신호라고 하는데 그렇지 않습니다.

하락의 신호는 양에 의해서 결정되는 것이 아니라 다가오는 입주량에 의해서 결정되고 그 하락으로 인하여 미분양이 급속히 쌓이게 됩니다.

 

오히려 이번 미분양의 신호는 정부의 정책으로 투자자를 줄여 놓았기 때문에 실수요자가 얼마나 남아 있는지를 잘 보여주고 있다는 것입니다.

만약에 투자자가 살아 있다면 지금 같은 분양가나 위치에 미분양이 날수가 없습니다.

 

투자자가 살아 있는 시장이라면 분양권은 완판이 되고 올해 말 10월~11월즈음에 대규모 입주물량과 동시에 시장은 큰 충격을 받고 미분양이 늘었을 것입니다.

결국 몇 달 앞에서 생기는 미분양이냐? 몇 달 뒤냐? 차이일 뿐 결국 예정된 입주량 스케쥴에 의한 시간입니다.

 

지금까지 돌아보면 하락을 예측한 분들이 거의 다 틀릴 만큼 하락을 하기 어려운 시장이었고 그 환경이 저금리와 코로나로 인해서 여전히 유효하다는 것입니다.

그래서 상승론자 분들은 좀처럼 하락에 베팅을 하지 않습니다.

 

이번 시장에서 가장 어려운 것이 무엇인지 묻는다면 하락이 언제 나오냐?라는 질문입니다.

대구뿐 아니라 전국이 비슷한 현상이라고 보시면 됩니다.

그만큼 하락이 나오기 힘든 시장이고 또 반대로 이야기하면 그만큼 하락을 예측하기 힘든 시장입니다.

 

여려가지 이유가 있겠지만 전세에 기반한 우리나라 부동산시장에서 임대차 3법으로 인하여 내부 전세 수급에 큰 변화가 생겼고, 이에 따라 기존의 과공급에서 나오는 전세매물로 인한 전세 수급의 하락이 매가 하락으로 연결이 잘되고 있지 않기 때문입니다.

 

기존에 공부한 것들이 이번 임대차 3법으로 시장의 하락 구조를 바꾸었다고 하면 될 겁니다.

 

하지만 공급의 영향이 없는 것이 아니고 어느 수준의 공급량에 도달하면 시장은 급속히 침체로 빠지게 됩니다.

그 지역의 수요가 어느 정도이고 수요의 범위가 어떻게 움직이는지 정도가 파악이 될 때 상승이 멈추는 것도 알 수가 있습니다.

 

이번 대구의 입주물량은 대구 수요뿐 아니라 투자수요가 몰려온다고 해도 소화할 수 없는 입주물량으로 진입하고 있습니다.

그래서 이런 물량 구건에 진입하게 되면 반드시 물량의 영향을 받는 상품들이 특정지역과 연결되어 매물현상으로 나오게 되고 시장은 침체로 빠져들게 됩니다.

 

하지만 지난 글에서도 이야기했듯이 이번 시장은 저금리 상황이 여전히 유효하고 인플레이션이라는 화두를 가지고 있기에 공급 현상에서도 벗어나는 곳들이 있을 것입니다.

 

또 한편으로 다행스러운 것은 분양 단지들이 높지 않은 분양가로 분양하는 곳들이 많아서 가격적으로는 메리트가 있는 곳들이 꽤 있습니다.

 

또 낮은 분양가는 다음 공급 부족 시장에서 가장 먼저 미분양들이 수요와 연결되며 사라지게 됩니다.

이런 과정을 모두 이해하기 위해서는 수요와 공급을 가장 잘 이해하는 분들만이 다시 시장에서 수익을 남기게 됩니다.

 

고정되어 있는 부동산 지식인 학군, 역세권 이런 것은 한번 공부로 끝나지만 끊임없이 변하는 공급과 수요를 공부한다면 지속해서 성공하는 투자자로 살아남게 됩니다.

아무쪼록 이번 대구 시장에서 살아남는 투자자가 되길 바랍니다.

 

즐거운 한 주 되세요.

 

자료 공유시에는 반드시 출처를 남겨 주세요!

 

부린이인 내가 김준영작가님의 글을 읽으면서 느끼는건 '물량앞에 장사없다'는 말이 떠올랐다.

과공급으로 인해 전세가격이 어떻게 변화할지도 궁금하고 그에 따른 매매가격 또한 어떤 변화를 줄지 궁금하다.

대구시장을 유심히 보고 있는 이유는 그지역에 투자한 아파트가 없기도하고, 또 미분양이 많아지면 질수록 기회가 주어지지 않을까하는 생각이 든다.

꾸준하게  모니터링 해보도록 하자.

대구광역시! 잘 째려보도록 하자!!