종부세와 1주택자

공부하기_아기곰님 글 필사_작성일 2021.12.21.

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종부세와 1주택자

1주택자에 대한 종부세 과세와 2주택 이상을 소유한 다주택자에 대한 종부세 과세는 전혀 다른 이슈이다. 다주택자의 경우는 본인의 선택에 의해 추가로 주택을 취득하면서 과표가 늘어난 경우가 대부분이지만 1주택자의 경우는 (본인은 아무 잘못이 없는데) 집값이 올라서 종부세 과세 구간으로 진입한 경우가 대부분이기 때문이다.

 

집값이 올랐으니 그에 상승하는 세금을 내야 하는 것이 정당한 것 아니냐는 주장도 있지만, 집값이 올랐을 때 내야 하는 세금은 종부세가 아니라 양도차익에 대한 세금인 양도소득세라 할 수 있다. 1주택자의 경우는 집값이 오른다고 그 집을 팔 수 있는 상황이 아니기 대문에 (집값이 올랐다는 이유로) 보유세를 내야 하는 것이 과연 논리적으로 타당한지 따져봐야 한다.

 

특히 소득이 있는 사람의 경우는 종부세를 낼 자금을 마련할 수 있지만, 이미 은퇴하여 수입이 없는 사람에게 종부세를 내라는 것은 세금을 내기 위해 몇십 년 동안 집을 팔고 집값이 싼 다른 지역으로 이사를 가라고 강제하는 것과 다름이 없다.

 

집값이 오를수록 보유세 부담이 늘어나는 것을 막기 위해, 보유세율이 높은 미국과 같은 선진국에서는 (정부에서 일방적으로 정하는) 공시가를 기준으로 보유세를 내는 것이 아니라 본인이 취득한 최초 가격을 기준으로 보유세를 매긴다. 미국의 경우는 아무리 집값이 오르더라도 세금은 전년대비 2% 이상 인상할 수 없도록 법으로 규정되어 있다.

 

예를 들어 보유세율이 집값의 1%라고 하면 10만 달러에 산 사람은 첫해에 1천 달러의 보유세를 내게 된다. 그다음 해는 집값이 많이 오르더라도 2% 상한에 묶이기 때문에 1020 달러를 넘을 수 없다. 매해 집값이 올라 10년 후에 100만 달러가 되더라도 세금은 1219달러 이하이다. 그런데 이 집을 다른 사람이 사게 되면 그 사람은 1만 달러의 보유세를 내게 된다. 똑같은 100만 달러짜리 집을 보유하더라도 예전부터 그 집을 보유한 사람에게는 1219달러 이하의 보유세만 부과되지만 새로 사는 사람은 1만 달러의 보유세가 부과되는 것이다.

 

얼핏보면 이상한 시스템처럼 보일 수 있지만, 세금을 걷는 사람의 입장이 아니라 세금을 내는 사람의 입장에서 보면 상당히 합리적이다. 새로 집을 사는 사람의 경우, 1만 달러의 보유세를 내야 하지만 그만큼 보유세를 낼 능력이 있기 때문에  (본인의 선택에 따라) 그 집을 사는 것이다. 하지만 예전에 집값이 쌀 때 사서 10년을 보유한 사람에게 집값이 올랐다는 이유로 보유세를 강제로 징수하는 것은 선진국에서는 불합리하다고 생각하는 것이다. 이 사람은 보유세를 낼 능력이 안될 가능성이 높기 때문이다. 결국 선진국은 세금을 내는 사람의 측면에서 세제가 결정되는 것을 알 수 있다.

 

이렇듯 보유세가 고율인 나라에서도 향후 몇 년 후에 부과될 세금을 본인이 예측할 수 있기 때문에 본인의 수입이나 자산에 맞는 집에서 본인이 원하는 동안 거주할 수 있다는 뜻이다. 다시 말해 세금 때문에 그 집에서 쫓겨나는 일은 선진국에서는 상상할 수 없는 일이다. 정부나 일부 정치권에서는 선진국에 비해 우리나라의 보유세 수준이 낮다고 호도를 하고 있지만 선진국에서는 이런 식으로 실거주자를 보호하는 여러 안전 장치가 있다.

 

더구나 이번에  종부세 폭탄에 대한 여론이 나쁘게 돌아가자 정부나 일부 정치권에서는 종부세의 대부분은 다주택자나 법인이 부담하는 것이지, 1주택자는 전체 종부세의 극히 일부만 부담하는 것이고 1인당 부담액도 자동차세보다 적은 수준이라고 호도하고 있다.

 

그런데 전체 세수에서 1주택자가 차지하는 비중이 낮다는 그들의 주장이 사실이라면, 역으로 1주택에 대해서는 종부세를 걷지 않아도 된다는 논리가 성립한다. 다시 말해 "몇 명 되지도 않고, 몇 푼 되지도 않는" 종부세를 걷고자 1주택자들을 괴롭힐 이유가 없는 것이다.

 

논리적으로 따져봐도, 집값을 올린 것은 정부의 잘못된 부동산 정책의 책임이 큰데, 책을 져야 할 정부가 (세금 징수라는) 이득을 보고, 집값 상승하는데 아무런 책임도 없는 1주택자가 (세금 납부라는) 손해를 보는 것은 합리적이 아니다. 세금을 낼 능력이 없는 1주택자는 집을 팔면 되지 않겠느냐 라는 논리를 펴지만, 그 집을 사는 사람도 종부세 과세 대상이다. 이 말은 누구라도 좋으니 아무나 세금만 내면 된다는 논리, 그 이상도 이하도 아니다. 이런 측면으로 볼 때, 1주택자 그중에서도 실거주를 하고 있는 1주택자의 경우는 종부세를 비과세하는 방향으로 법률을 개정하는 것이 맞다.

 

그런데 2주택자 중에서도 종부세 과세를 완화해야 할 대상이 있다. 첫째는 본인의 의사와 상관없이 상속으로 인해 2주택자가 되는 경우이다. 양도소득세의 경우도 상속에 의해 2주택이 되는 경우 (증여와는 달리) 예외 규정을 두고 있는 것처럼, 종부세도 예외 규정을 적용해야 한다. 이 경우 일정 기간 동안 1주택자의 지위를 인정해 주는 것이 좋다.

 

둘째는 일시적 1가구 2주택자이다. 이사의 목적으로 갈아타기 할 주택을 취득하고 규제 지역은 1년, 비규제 지역은 3년 안에 기존 주택을 처분하면 양도소득세를 비과세 또는 (12억 원이 넘는 경우는) 감면해 주는 것이 일시적 1가구 2주택이다.  주택 거래를 원활하게 하고, 자녀가 늘거나 커감에 따라 더 큰 집으로 이사 가려는 것을 세제상으로 지원해주는 것이 일시적 1가구 2주택 정책이다. 그런데 양도소득세나 취득세는 이러한 일시적 1가구 2주택자에 대해서는 세제 혜택을 주지만 종부세는 아무런 혜택이 없다. 오히려 다주택자에 대한 세율이 적용되면서 종부세가 중과되기까지 한다.

 

그러면 어찌하는 것이 좋을까? 양도소득세나 취득세와 같이 일정 기간 동안 1주택자의 지위를 인정해주는 방향으로 법이 개편되어야 한다. 가장 좋은 것은 이 기간 중 보유한 두 채중에서 비싼 주택에 대해서만 종부세를 부과한다든지, 그것이 어렵다면 두 채 모두에 대해 과세를 하되 종부세율이라도 1주택자의 세율을 적용해야 한다. 일시적 1주택자는 다주택자가 되려는 의사가 없는 것이기 때문에 징벌적인 세율을 적용할 이유가 없다. 만약 이들이 일시적 1가구 2주택의 중복 허용 기간 내에 기존 주택을 처분하지 않아 2주택자가 된다면 취득세처럼 추가로 과세하면 된다.

 

가장 건강한 사회는 중산층이 튼튼한 사회이다. 부동산 시장으로 보면 1주택자가 많은 사회라 하겠다. 이런 이유로 전통적으로 1주택자에 대한 세제 혜택이 많은 것이다. 정치적인 목적으로 국민을 분열시키거가 국민을 세금을 착취하는 대상으로 생각하는 것이 아니라면 1주택자에 대한 종부세 비과세는 다음 정부에서는 반드시 고려해야 할 사안이라 하겠다. 물론 다주택자에 대한 종부세 과세 자체도 바람직하다는 것은 아니다. 과도한 세율이나 급격한 세금 인상, 재산세와의 이중과세 문제 등 여러 문제들은 새 정부가 들어서면 심도 있게 검토해볼 사안이라 하겠다.