공부하기_아기곰님 글 필사_작성일 2022.01.11
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2021년 주택시장 결산
자산 시장에서 폭풍과도 같았던 2021년이 지나갔다. 2021년 초만 하더라도 코로나 사태로 인한 경제 침체 ...
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자산 시장에서 폭풍과도 같았던 2021년이 지나갔다. 2021년 초만 하더라도 코로나 사태로 인한 경제 침체 때문에 집값이 하락할 것이라고 점치는 사람도 많았지만 이들을 비웃기나 하듯 집값은 지난 10년간 가장 많이 상승했다.
2021년 한 해 동안 전국 주택 매매가 상승률은 14.97%나 상승하여, 지난 10년간 가장 많이 상승했으며, 지난 30년을 따져도 2002년에 이어 두 번째나 높은 상승률을 기록하는 한 해가 되었다. 주택 유형별로 살펴보면 다가구 주택을 포함한 단독주택이 3.03%, 빌라나 다세대주택을 포함한 연립주택이 6.99% 상승하는 동안 아파트 시장은 무려 20.18%나 상승했다. 매매 시장뿐만 아니라 전세 시장도 같은 흐름을 보이는데, 이는 아파트에 대한 실수요자의 선호도가 다른 유형의 주택에 비해 월등히 높다는 것을 의미한다.
2021년의 상승률은 과거와 비교해 보아도 역대급이라 하겠다. 지난 10년(2011~20년)간 아파트 매매가 상승률과 비교해 보아도 작년의 매매가 상승률은 6.2배나 높은 수준이고, 전세가도 지난 10년 평균 대비 2.6배나 높은 수준이다.
그러면 2021년에 매매가나 전세가가 이렇듯 역대급으로 상승한 이유는 무엇일까? 집값에 영향을 끼치는 요소는 상당히 많다. 하지만 그중에서도 비중이 가장 높은 세 가지만 꼽으라고 한다면, 유동성과 수요, 그리고 공급이다.
유동성은 시장에 돈이 얼마나 풀렸는가를 알아보는 지수이다. 시장에 돈이 많이 풀리면, 다시 말해 돈 가치가 떨어지면 매매가 뿐만 아니라 전세가도 오른다. 집값뿐 아니라 주가, 금값 암호화폐 가격 등 모든 자산 시장이 강세를 띄게 된다. 2021년이 대표적인 사례라 하겠다.
이런 유동성은 통화량 증가율을 보면 된다. 매해 경제 규모가 커지기 때문에 매년 통화량은 증가한다. 심지어는 IMF외환 위기 때나 국제 금융 위기 때도 통화량은 줄어든 적이 없다. 요즘 회자되는 테이퍼링이라는 개념도 통화량 증가 속도를 조절하자는 것이지 통화를 환수한다는 것이 아니다.
그런데 위 표에서 볼 수 있듯이 통화량 증가율이 매년 비슷한 것이 아니다. 어떤 해는 통화를 많이 늘리고, 어느 해는 통화를 적게 푸는데, 이에 따라 집값도 영향을 받는 것이다. 이 말은 집값을 잡으려면 돈을 적게 풀면 된다는 것을 의미한다. 그런데 이것이 쉽지 않다. 예를 들어 코로나 사태로 소상공인이 어렵다고 하면서 재난지원금을 풀게 되면 통화량이 늘어나는 것이다. 청년 창업을 지원하기 위해 저리로 사업자금을 지원하는 제도를 시행하면 또 통화량이 늘어나는 것이다.
문제는 이런 통화량 증가가 2021년에는 역대급이었다는 것이다. 지난 10년간 평균 통화량 증가율이 6.48%에 그쳤는데, 2021년은 11.42%나 된다. 이것도 10월까지의 평균이고, (2월 중순에 한국은행에서 발표하는) 2021년 12월까지 평균치는 이보다 더 높은 11.6% 내외가 될 것으로 보인다. 쉽게 말해 작년 한 해는 예년에 비해 두 배 가까이 돈이 풀렸다고 보면 된다. 이러니 돈 가치가 떨어지면서 매매가는 물론 전세가도 역대급으로 상승한 것이다.
집값에 영향을 주는 두 번째 요소는 수요이다. 시장 경제에서 수요와 공급이 중요한 요소라는 것은 누구나 알고 있다. 수요가 늘어나면 물건 값이 오르고, 수요가 줄어들면 물건 값이 떨어지는 것은 자연스러운 현상이다. 그런데 주택 시장은 그리 간단하지 않다.
주택 수요는 세대주 증가에 비례한다. 하지만 세대수 증가를 모두 매매 수요 증가로 볼 수는 없다. 전세로 살려는 임대 수요가 있기 때문이다. 2021년 12월 기준으로 우리나라 아파트 평균 매매가는 5억 5322만 원이고, 전세가는 3억 3665만 원이다. 어떤 사람이 실거주를 하기 위해 아파트를 사려면 그 집에서 전세를 사는 것보다 2억 1656만 원을 더 내야 한다. 게다가 취득세, 재산세 등 부가되는 세금도 만만치 않다. 이 때문에 집값이 오르지 않는다면 집을 사는 것은 어리석은 짓이다.
그럼에도 불구하고 사람들이 수억 원의 돈을 더 내고서라도 집을 사는 가장 큰 이유는 집값은 언젠가는 오를 것이라는 기대감 때문이다. 그런데 이런 기대가 흔들리게 되면 집을 사려는 사람, 즉 매매 수요는 줄어든다. 하지만 주택 수요 전체가 줄어드는 것은 아니다. 어딘가에서 거주해야 하기 때문이다. 이런 이유로 매매 수요가 줄어들면 그만큼 임대 수요가 늘어나게 된다. 첫 번째 표에서 2012년을 ㄹ보면 매매가는 하락을 하였는데, 전세가는 높게 상승한 것을 볼 수 있다.
이런 이유로 앞으로 집값이 오를지 아니면 내릴지에 대한 주택 수요자들의 심리가 집값에 끼치는 영향은 크다.
위표는 한국은행에서 매월 발표하는 소비자 심리지수 중에서 주택가치 전망을 발췌하여 연간 평균치로 환산한 것이다. 이 지수가 100이 넘으면 향후 집값이 오를 것이라고 보는 사람이 많다는 것이고, 2012년처럼 100이 되지 않으면 집값이 떨어질 것으로 보는 사람이 많은 것이다. 이러니 매매 수요가 줄어들어서 집값이 실제로 떨어지게 되는 것이고, 전세 시장은 강세를 보이는 것이다.
그런데 2021년은 역대 최고치인 124를 기록하였다. 이 지수는 120을 넘기가 어려운데, 2021년은 평균치조차도 120을 훌쩍 넘긴 것이다. 이러니 집값이 역대급으로 상승하게 된 것이다. 지난 10년간 평균 지수가 107.8인 것을 감안하면 2021년은 평년보다 세 배 이상 강한 매수 심리가 작용한 것이라고 할 수 있다. 다만 집값 안정을 바라는 사람에게 희소식은 마지막 조사인 12월에는 이 지수가 107로 내려앉았다. 아직도 집값이 오를 것으로 보는 사람이 내릴 것으로 보는 사람보다 많지만 예년 평균치보다 낮은 수준으로 내려왔다는 것이다.
집값에 영향을 주는 세 번째 요소는 공급이다. 이론적으로 보면 어떤 해에 필요한 적정 공급량은 '세대수 증가분 + 멸실 주택수'이다. 쉽게 말해 결혼이나 분가 등으로 집이 필요하기도 하지만, 철거 등으로 집이 줄어들면 그 정도는 더 지어야 하기 때문이다.
이런 이론적 적정 공급량은 정부나 주택 관련 연구기관 또는 민간 건설사에서도 약간의 시간과 노력만 들이면 쉽게 계산해 낼 수 있다. 그런데 시장에서는 이런 이론적 공급량에 따라 공급을 하게 되면 어떤 해는 공급이 부족하기도 하고, 어느 해는 공급이 넘쳐 나기도 한다. 사람들이 집을 사는 것은 앞서 살펴본 유동성이나 심리적 요인이 크기 때문이다. 쉽게 말해 집이 필요하기는 하지만 주머니 사정이 여의치 못하면 살 수 없는 것이고, 집값이 떨어질 것 같으면 매수를 미루는 것이다.
그러므로 공급이 시장에 많은 지 적은 지를 현실적으로 파악할 수 있는 방법은 미분양 물량을 살펴보는 것이다.
다시 말해 (분양을 소화할 만한) 수요에 비해 공급이 많은 지, 적은 지를 살펴보는 지표가 미분양 현황이라는 것이다.
그런데 이 미분양 물량이 역대 최소치이다. 2021년 11월 기준으로 14,094채(수도권 1,472채, 지방 12,622채) 밖에 남지 않았다. 이는 미분양이 가장 많았던 2008년에 비하면 10분의 1도 되지 않는 수준이고 IMF 외환 위기 여파로 집을 짓지 못했던 2002년에 비해서도 절반밖에 되지 않는 수준이다. 시장에서 공급이 부족하다는 결정적인 증거라 하겠다.
이상으로 2021년 주택 시장을 유동성과 수요, 공급의 관점에서 분석해 보았다. 집값이라는 것이 하나의 변수에 따라 움직이는 것이 아니라 여러 개의 요소가 복합적으로 영향을 끼친다. 지난 10년간을 살펴보면 어떤 대는 공급이, 어떤 해는 심리적 요인에 의한 수요가, 어떤 해는 시중의 자금 흐름이 더 영향을 끼치고 있는 것을 알 수 있다. 하지만 2021년은 유동성, 수요, 공급 지표 모두 집값이 오를 수밖에 없는 지표를 보여주었던 것이다.
