책 : 대한민국 부동산 7가지 질문
---> 저자소개_하승주
연세대학교 법학과를 졸업하고 증권회사에서 근무하다가 외환위기를 겪었다. 증권영업은 적성에 맞지 않았지만, 배울 것은 많았던 직장생활이었다. 이때 공부했던 경제학이나 경영학으로 오랫동안 써먹을 수 있었다.
국회의원 비서관으로 일하면서 경제와 정부정책이 어떻게 맞물려 돌아가는지를 현장에서 압축적으로 배울 수 있었다. 이후 청와대 출입기자와 경제부 차장직을 맡아 일한 바 있으며, 현재는 경제강의와 경제 관련 글을 꾸준히 쓰고 있다. 팟캐스트 출연에 재미를 느껴서 ‘영독공, 영어, 독서, 공부합시다’(독서), ‘나는 친노다’(정치, 경제), ‘서영석의 더비평’(정치) 등에 고정출연해 왔으며, 최근에는 ‘하승주의 더비평’이라는 팟캐스트 프로그램을 단독 진행하고 있다.
저서로는 『대한민국 부동산 7가지 질문』이 있다.
---> 내용 및 줄거리
머리말· 대한민국 부동산 현실에 질문을 던지다
1장 왜 대폭락은 오지 않았나?
1. 대폭락은 없었다
2. 한국은 대폭등이 없었다
3. 정부정책이 달랐다
4. 정부정책을 보는 눈
[잠깐] 미·일의 전철을 밟지 않으려면
2장 부동산 대폭락이 온다면
1. 청산주의의 악령
2. 우리 옆의 대폭락 경험
3. 건설업종의 부진
4. 금융위기의 발생
5. 부의 재분배 악화
6. 대폭등·대폭락 예언, 무엇이 문제인가?
7. 한국 부동산이 대폭락한다면
3장 한국 부동산, 무엇이 다른가?
1. 한국 부동산의 독특한 특성
P88
첫째, 토지 시장의 총량은 고정되어 있다.
둘째, 모든 토지는 서로 다르다.
셋째, 부동산은 필수재이다.
넷째, 부동산은 자산재의 성격을 가진다.
다섯째, 부동산은 금융 시장과의 관련성이 매우 높다.
2. 필수재로서의 부동산-한국 부동산의 장기 추이
P95
누구나 필요로 하는 재화이므로 가격은 철저하게 수요와 공급의 원리에 따라 움직인다.
3. 자산재로서의 부동산-한계효용 체증의 법칙
P99
첫째, 사용가치가 아닌 교환가치가 중심이 된다.
둘째, 아무리 많이 가져도 소유자가 느끼는 효용이 줄어들기는커명 오히려 커지는 '한계효용 체증의 법칙'을 따르게 된다.
4. 부동산 시장의 가격 메커니즘
P103
부동산 시장은 수요 면에서 필수재 성격이 강하기 때문에 최소한의 실수요는 반드시 받쳐주는 편이다. 그런데 공급 면에서는 신규 공급 주기가 길기 때문에 가수요가 생기면 이를 충족시키기가 매우 힘들고, 이런 경우 가격이 급등하는 현상이 발생한다. 그래서 정부의 개입이 강할 수밖에 없다.
5. 부동산 불패신화는 유효한가?
P106
우리의 가치적 지향은 부동산이 생활하는 공간이라는 의미에 머물러 있기를 바라지만, 한편으로 우리의 현실적 지평에서는 부동산이 매매와 투자의 대상이자 수단임을 인정하고 이해할 수 있어야 한다.
4장 한국 부동산 가격은 어떻게 결정되는가?
1. 부동산 가치를 가늠하는 두 가지 지표
2. 수요①―인구 변화의 감춰진 이면
3. 수요②―가구수 변화의 숨은 속살
4. 수요③―국민소득과 부동산 가격의 불편한 진실
5. 수요④―금리인상이 폭락 신호탄이 아닌 이유
6. 수요⑤―전세가율이 알려주는 시그널
7. 공급①―정부 공급정책과 부동산 가격의 상관관계
P147
아파트 착공과 가격은 2년의 시차를 두고 매우 긴밀하게 연계되어 움직인다는 것을 알 수 있다. 아파트 가격을 움직이는 동인으로 주목되는 인구, 유동성, 금리, 공급 등 여러 단기 요인 중에서, '공급'이 가장 뚜렷한 상관관계를 보이고 있다.
8. 공급②―부동산 공급을 보는 또 다른 눈
5장 내집마련 꿈은 어떻게 이용되는가?
1. 한국의 자가점유율
[잠깐] 주택보급률, 자가점유율, 자가보유율
2. 미국은 주택 자가보유율을 어떻게 높였나?
3. 자가보유율 확대 정책의 함정
4. 한국은 자가보유율 유혹에서 자유로운가?
[잠깐] 한국의 도시 재정비 방식
6장 전세가는 왜 이렇게 올랐나?
1. 한국에만 있는 독특한 전세제도
P103
전세제도가 발전한 또 다른 이유는 과거에 우리나라가 부동산과 관련된 금융 시스템이 발달되지 않았기 때문이다.
과거 한국의 금융기관들은 가계대출에 매우 인색했다. 수출 중심의 경제개발을 위해 국가의 모든 자원은 기업투자에 집중되었으며, 은행대출 중에서 가계대출의 비중은 10% 미만이었다.
P196
하지만 가계대출 비중은 외환위기 이후로 급격하게 증가하기 시작하여 이제는 30%이상으로 늘어났다. 비중으로만 따져도 4배 이상 늘어난 것이다.
P197
한국의 부동산 담보대출 비중도 많이 늘었지만, 여전히 선진국에 비해 절반 수준이다. 이것은 한국 국민들이 부동산 담보대출이 덜 필요하기 때문이 아니다. 한국은 독톡한 전세제도를 통해 절반 이상의 돈을 융통하기 때문이다.
2. 전세가는 왜 계속 올랐을까?
3. 전세가는 앞으로도 계속 오를까?
7장 부동산, 언제가 최고 타이밍일까?
1. 집주인은 왜 깐깐한 노인들이 많을까?-한국 임대차 시장의 특수성
P211
국가나 지방자치단체 등 공공 부문에서 공급하는 임대차 물량은 13%에 불과하며, 나머지 87%의 주택을 민간이 공급하고 있다. 한국은 공공 임대차 주택공급이 너무 적다.
P212
민간기업의 임대 물량은 전체의 1%에 불과하고, 나머지 99%는 모두 개인이 공급하고 있다.
그런데 이렇게 큰 시장에 왜 대기업은 물론이고, 중소기업도 거의 진출하지 않는 것일까? 대기업이 동네 빵집이나 떡볶이 가게까지 진출하는 나라가 아닌가? 이윤이 있는 곳이라면 어디든 참가하는 것이 기업의 속성인데 말이다. 그 이유는 다음과 같다.
P213
한국의 임대차 시장은 개인들에게 압도적으로 유리한 시장이다. 바로 세금 때문이다.
P214
2015년 9월 기준으로 한국 아파트의 평균 임대수익률은 4%이다. 그렇지만 실제 수익률은 이보다 훨씬 낮다.
P217
현재의 주택 임대수익률은 그나마 시중은행의 예금금리보다 높은 수준이다. 그러나 이런 상황은 불과 몇 년 되지 않았다.
2. 독일 임대 시장의 시사점
3. 거대한 변화의 시작
4. 기업의 임대 시장 진출이 가져올 변화
5. 주택 구매의 리스크가 줄어들었다
---> 이 책에서 느낀점
대한민국 부동산 7가지 질문에 대한 결론?
'이 책을 읽었으니 이젠 알아서 판단할 수 있겠지?' 라고 말하는 마무리가 조금은 아쉬웠던 내용의 책이었지만, 저자가 생각하는 부동산에 대한 주관적인면보다는 데이터를 통해 알 수 있는 객관적인 자료들로 필수재인 부동산을 비싸게 사서 맘고생하지 않기를 바라는 마음에서 책을 써내려갔다는 생각이 들어 추천하고 싶다.
사실 나또한 다주택자에 길을 가려고 하는 와중에 과연 이 길로 들어서는 것이 내욕심을 채우기 위한 방법중에 하나는 아닐까라는 생각을 하게 되었다.
지금에 정부는 다주택자를 적폐이고 투기를 조장하는 세력으로 몰고 가는거 같아서 마음이 몹시 불편했고 그로인해 내가 하려고 하는 일이 해서는 안되는 일인지를 확인하고 확인받고 싶었다.
그런데 이 한 권에 책으로 인해 우리나라 부동산은 공공임대가 너무나도 부족하고 늘 적자에 늪에 빠져있다는 내용과 민간이 최대공급자라는 것을 알게 되었고, 그렇다면 부동산을 깊이 있게 고민하고 공부하며 책임과 의무를 다할 수 있는 임대인이라면 나의 이익과 누군가의 이익을 공유할 수 있다는 생각이 들었다.
정부가 펼치는 정책으로 전세제도가 쪼그라 들고 있는 것은 분명하지만, 공존할 수 있는 부분이 무엇인지를 정확하게 알게 되었고, 부동산에 대해 열심히 공부하고 실행하며 하루를 보내야겠다는 확신이 들었다.
작가님, 좋은 책 감사합니다.
