책 : 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장분석 기법
---> 저자소개_구만수
○ 부동산학 박사 / 도시계획 기술사
○ 국토도시계획 기술사사무소 대표
○ (국립) 한국해양대학교 경제산업 학부 겸임교수
○ 영산대학교 부동산금융자산관리학과 초빙교수
○ 동국대학교 사회과학대학원 부동산학과 외래교수
○ 한국공인중개사협회 부산지부 공법 전임교수
○ (사단법인) 한국 도시계획기술사회 상임이사(현)
○ (사단법인) 한국도시계획가협회 이사(전)
○ 부산광역시 지방산지관리위원회 심의위원(현)
○ 부산광역시 건축위원회 심의위원(전)
○ 부산광역시 해운대구 건축위원회 심의위원(현)
○ 부산광역시 강서구, 영도구, 북구 도시계획위원회 심의위원(현)
○ 경상남도 창녕군계획위원회 심의위원(전)
○ 경상남도 창원시 민원조정위원회 심의위원(현)
○ 부산대학교 도시문제연구소 특별연구원(현)
○ 2016 올해의 자랑스러운 기술 사상 수상 / (사)한국 기술사회
---> 내용 및 줄거리
PROLOGUE
P8
투자는 자신이 보유한 현금성 자산의 구매력 휘발을 막기 위한 능동적이고 처절한 경제활동이다. 투자와 단순한 투기의 차이점은 인플레이션 방어를 위해 얼마나 노력하는가에 달렸다. 그러한 노력은 꾸준한 이론적 공부와 임장 그리고 실전 투자를 통해서만 달성할 수 있다.
P9
진정한 투자자는 자산 축적을 위해 끊임없이 노력한다. 자산축적의 목적은 다양할 수 있다. 인플레이션에 대한 방어, 안정된 노후, 자녀의 교육, 경제적 자유의 시간을 갖기 위해서 등 어떠한 이유이든 우리는 자산축적을 이뤄야 한다. 그래야 인간답게 살 수 있다. 우리는 인간답게 대접받기 위해서라도 자산축적을 위한 투자 노력을 게을리해서는 안 된다.
PART 1 파도는 바다를 삼킬 수 없다
가격이 비싼 건 부동산 잘못이 아니다
P21
개개인의 소유욕과 높은 지불능력이 지속되는 한 부동산 가격은 상승한다.
오르고 내리고 다시 오르고
P27
1986년 1월 기준 36.7포인트에서 2017년 6월 101.7포인트까지 지속적으로 매매 가격 종합지수는 상승했다. 외환위기 등 국내외적인 충격으로 간간이 발생했으나 전체적인 맥락에서 바라보면 주택매매 가격 종합지수는 꾸준하게 상승했음을 알 수 있다.
PART 2 바람이 파도를 만든다
1장. 부동산 정책
‘살인’까지 부를 뻔한 하우스푸어 문제
대통령직인수위원회 백서
P37
항상 대통령 취임 전 기간에는 대통령직인수위원회라는 정권인수위원회가 활동한다.
향후 5년 동안 펼쳐갈 정치, 경제, 문화, 사회, 국방 등 전반적인 국정의 밑그림을 그리는 작업을 하는 것이다.
박근혜 정부 부동산 정책 변화
P43
세금을 받지 않겠다는 것은 정부가 투자자에게 마음껏 투자하도록 판을 벌여주는 것이다. 앞으로 여러분의 인생에 이러한 기회가 다시 온다면 하늘의 축복으로 생각하기 바란다.
아궁이와 구들장
정부에서 사라면 사라
투기과열지구와 떴다방
부동산 폭등, 기필코 잡겠다
노무현 정부 부동산 정책 변화
매 맞는 데 장사 없다
P66
상승 국면에서 계속적인 상승을 예상하고 자신의 재정 능력 이상으로 과도한 투자를 한 사람이라면 조정국면을 맞이할 경우 견디기 힘든 고난의 시기가 다가오게 되며 투자 손실로 이어질 가능성이 매우 크다.
정부 정책을 무시한 투자 행동은 대가를 톡톡히 치르게 된다.
김대중 정부 부동산 정책 변화
P70
정부에서 부동산 시장을 부양하거나 규제를 가할 때 항상 분양권부터 건드린다는 것이다. 부양하려 한다면 분양권 전매를 허용하고 규제하려고 하면 분양권 전매를 금지한다.
P71
부동산 시장 문제의 근본 해결책은 수요를 여유 있게 커버할 수 있는 공급이다. 그러나 수요자가 살고 싶어 하는 지역의 공급량은 한정돼 있고, 대체재가 존재하지 않는다. 대규모 신도시를 건설하려 해도 타임래그로 이한 공급의 비탄력성이 부동산 시장의 냉탕과 온탕 문제 해결을 어렵게 하는 것이다. 따라서 필자는 앞으로도 부동산 시장 정책의 규제와 완화는 끊임없이 반복되리라 본다.
엿은 엿장수 마음대로 자른다
모난 돌이 정 맞는다
2장. 국내외 경제 상황
사람들이 투자에 목을 매는 이유
투자는 내 돈이 사라지는 것을 막는 경제활동
생새우와 합성 새우
가치와 가격은 전혀 다르다
신사임당과 세종대왕은 돈이 아니다
P90
돈은 화폐와 달리 정부에서 마음대로 찍어낼 수가 없고 그래서 가치가 유지된다는 것이다. 돈은 가치가 유지되고 구매력도 하락하지 않지만, 화폐는 가치와 구매력이 지속적으로 하락한다. 전 세계 역사적으로 종이 화폐는 수만 가지 있었지만 가치가 유지되는 화폐는 단 한 종류도 없었고 종이 화폐는 결국 전부 가치가 0(Zero)이 됐다.
가난한 이유는 돈과 종이의 차이를 몰라서다
P94
닉슨 쇼크 이후 금본위제에서 신용 본위제로 발권 시스템이 바뀐 것이다.
주택 가격이 오른 것이 아니라 화폐가치가 떨어진 것이다
내 현금이 허공에 날아간다
경제가 어렵다는데 부동산 가격만 상승?
P107
한 국가의 실물경제가 어려운 경우 생산량이 감소하고 감소한 생산량 때문에 상품의 거래량 또한 줄어든다. 거래량이 줄어드니 오고 가는 화폐의 속도가 줄어든다. 이러한 때에 통화량을 늘리게 되면 다른 변수들은 고정이므로 물가(가격)는 상승하게 된다.
종이화폐는 얼마나 늘었나?
화폐가치와 부동산 가격
P115
하지만 이 순간에도 종이화폐를 계속 찍어내고 있는 것은 틀림없는 사실이다. 나아가 종이화폐를 마구마구 찍어내는 만큼 실물자산인 부동산의 가격은 마구마구 상승할 수밖에 없다는 것이 이번 파트의 핵심이다.
통화량에 따라 부동산 가격이 움직인다
P116
통화량의 증가 요인
첫 번째, 금리 인하가 있다.
두 번째, LTV/DTI의 완화이다.
세 번째, 국채회수다.
네 번째, 세금 인하다.
다섯 번째, 지급준비율 인하다.
여섯 번째, 재할인율 인하다.
일곱 번째, 재정 지출의 확대다
통화량으로 부동산 가격을 알 수 있다
3장. 인간의 심리
인간은 이기적이지만 합리적이지 않다
인간의 두 얼굴
타조알 노른자와 계란 노른자 그리고 메추리알 노른자
모르면 차라리 가만히 있는 것이 낫다
폭락의 조건
튤립 파동과 잃어버린 10년
동경 아파트 VS 서울 아파트
검은색 백조(Black Swan)
영원한 상승도 영원한 하락도 없다
4장. 수요와 공급
따로 노는 수요 공급
공급의 과부족을 알기 위해서는 수요량 파악이 우선이다
서울특별시 재고 및 입주예정 물량
부산광역시 재고 및 입주예정 물량
인천광역시 재고 및 입주예정 물량
경기도 재고 및 입주예정 물량
대구광역시 재고 및 입주예정 물량
대전광역시 재고 및 입주예정 물량
광주광역시 재고 및 입주예정 물량
울산광역시 재고 및 입주예정 물량
세종특별자치시 재고 및 입주예정 물량
강원도 재고 및 입주예정 물량
충청북도 재고 및 입주예정 물량
충청남도 재고 및 입주예정 물량
전라북도 재고 및 입주예정 물량
전라남도 재고 및 입주예정 물량
경상북도 재고 및 입주예정 물량
경상남도 재고 및 입주예정 물량
제주특별자치도 재고 및 입주예정 물량
집 지을 땅이 없다
PART 3 파도를 타고 노를 젓는다
정부는 부동산 시장을 이길 수 있을까?
돈의 본질을 이해한 후 투자해야 한다
정말 큰 문제는 아무 짓이나 하는 것이다
수요와 공급의 밸런스가 깨지면 기회다
강한 자가 살아남는 것이 아니라 살아남은 자가 강한 것
PART 4 COLUMN
감자와 아파트
어느 여배우의 월세 살이
아파트 가격 산정 방법
---> 이 책에서 느낀 점
자본주의를 이해하지 못했고, 자산시장을 눈으로도 확인하려 들지 않았던 지난날에 내 모습이 후회스러웠다.
지금에 와서 무지막지하게 후회한다고 해서 달라지는 것은 아무것도 없다는 것을 깨닫게 되었지만....
그렇다면 난 무엇을 알아야 하는 것일까?
결혼하고 저축하며 아이들 잘 키우며 15년을 잘 살았다고 생각했는데, 왜 우리 집은 변함이 없는 것일까?
아마도 그건 노력하면 어떻게든 되겠지라는 안일한 생각에서 시작된 것이 아닐까 생각된다.
금융과 자본주의를 이해하지 못한 금융문맹!!
우리 가족은 금융문맹이었다.
경제를 알아야만 자산에 크기도 키울 수 있고 내가 어느 방향으로 나아가야 하는지도 알 수 있었을 텐데, 막연하게 잘되겠지라는 생각만으로 끝내버렸던 지난날들...
책을 읽는 내내 생각이 많았다.
지금에 시대를 불공평하다고 생각하기보다는 금융에 대한 무지함을 어떻게 하면 빨리 탈출할 수 있고, 우리아이들에게 어떻게하면 엄마와 판박이처럼 같은 삶을 살지 않기 위해서는 무슨 노력을 해야 하는지를 알려줄 수 있는 책 읽기여서 구만수 박사님께 너무너무 감사하다.
대한민국 부동산 30년에 대해 너무나도 알기 쉽게 알려주셨고, 또 경제에 대한 기초적인 부분까지도 쉽게 쉽게 설명해주셔서 술술 읽어낸 듯한다.
유튜브도 열심히 하시는 구만수 박사님!!
좋은 책 감사합니다.
