금리 인상과 집값과의 상관 관계

공부하기_아기곰님 글 필사_작성일 2022.02.14

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금리 인상과 집값과의 상관 관계

주택투자 심리가 싸늘하게 식고 있다. 투자심리를 가늠할 수 있는 지표인 (소비자 심리 지수 중의) 주택 가치 전망 지수가 하락 추세이 있다. 한국은행에서 2008년 7월부터 매월 말경 이 지수를 발표하고 있는데, 가장 최근인 2022년 1월 26일에 발표된 지수는 100이다. 이 지수가 100이라는 것은 집값이 오를 것이라고 생각하는 사람과 내릴 것이라고 생각하는 사람이 비슷하다는 뜻이다.

 

하지만, 이 지수가 100이라고 해서 아직도 투자 심리가 나빠지지 않았다고 생각하는 것은 오류이다. 지난 13년 6개월간의 역사상 평균치가 107.5라는 것을 감안하면 현재의 투자 심리는 역대 평균치 이하라는 것을 의미한다. 더구나 2021년 10월까지만 해도 125에 달했던 이 지수가 세 달 사이에 25포인트나 빠질 정도로 투자 심리가 급속히 식고 있다.

 

그러면 투자 심리가 왜 이리 식어가고 있을까? 여러 원인이 있겠지만, 가장 큰 이유는 바로 금리 인상에 있다. 반년 전만 해도 0.50%였던 기준금리를 올해 1월 14일까지 세 차례나 인상하여 1.25%를 만들었다. 문제는 여기서 끝나는 것이 아니라 올해도 몇 차례 금리가 더 인상될 것이라고 예상됨에 따라 투자 심리도 식어가고 있는 것이다.

 

또한 그동안 세계적인 돈 가치 하락을 주도하였던 미국조차도 3월 말로 돈 풀기를 중지하고 나면, 이어서 금리 인상을 할 것이라고 예고하고 있다. 지난 몇 년간 전 세계적으로 이어졌던 유동성 과잉 현상이 진정되고, 돈 가치 상승의 시대로 가려는 것이다. 이런 이유로 대표적인 자산 시장인 주식 시장이나 암호 화폐 시장은 물론 부동산 시장의 투자 심리도 식어가고 있는 것이다.

 

그러면 과거 금리 인상 시기에 집값 흐름은 어떻게 되었을까? 2000년대 들어 우리나라 기준금리가 인상되거나 고금리로 유지된 시기는 네 번이 있었다. 첫 번째는 2005년 10월부터 2008년 9월까지 기간인데, 이 기간 중에 기준 금리는 여덟 차례에 거쳐 2.00%포인트가 올랐으며, 이 기간 동안 평균 기준금리는 4.5%포인트였다.

 

두 번째는 2010년 7월부터 2012년 6월까지 기간인데, 이 기간 중에 기준 금리는 다섯 차례에 거쳐 1.25%포인트가 올랐으며, 이 기간 동안의 평균 기준금리는 2.9%포인트였다.

 

세 번째는 2017년 10월부터 2018년 11월까지 기간인데, 이 기간 중에 기준 금리는 두 차례에 거쳐 0.50%포인트가 올랐으며, 이 기간 동안의 평균 기준금리는 1.6%포인트였다. 네 번째는 2021년 8월부터 시작되었으며, 지금도 진행 중이다.

 

그런데 네 차례의 금리 인상기에 집값이 떨어진 적은 없었다. 1차 금리 인상기에는 전국 아파트 매매가는 21.0%나 상승했고, 2차 때는 12.0%, 3차 때는 2.3%가 상승했다. 현재 진행 중인 4차 인상기에도 아파트 값은 8.0%나 상승 중이다.

 

 

반면 기준금리가 인하되거나 (금리가 인상되지 않고) 낮은 금리로 유지되던 시기는 세 차례가 있었다. 그런데 이 시기에도 집값은 올랐었다. 결국 (최근 인상기를 제외한) 세 차례의 금리 인상기에 아파트 값은 35.3%가 올랐으며, 세 차례의 금리 하락기에 아파트 값은 34.2%가 올랐다. 금리 하락기보다 오히려 금리 인상기에 집값이 더 올랐던 것이다.

 

이처럼 금리와 집값 상승률의 연관 관계는 상당히 낮다. 네 차례의 금리 인상기와 세 차례의 금리 인하기 중에서 가장 아파트 매매가 상승률이 높았던 시기는 3차 인하기로 23.2%의 상승을 보였다. 이 하나만 보면 금리 인하기에는 집값이 크게 오른다고 생각할 수 있다. 그런데 두 번째로 집값이 많이 오른 시기는 금리 인하기가 아니라 1차 금리 인상기이다. 이 기간 동안에 아파트 값은 21.0%나 올랐다.

 

이번에는 금리의 절대 수준과 집값 상승률과의 상관 관계를 살펴보자. 도표에서 집값이 가장 많이 올랐던 시기는 역대 최저의 저금리 상태를 유지했던 3차 금리 이하기이다. 이 시기의 평균 기준 금리는 0.79%포인트이다. 그런데 두 번째로 집값이 많이 올랐던 1차 금리 인상기의 평균 기준 금리는 4.55%포인트나 된다. 저금리면 집값이 오르고, 고금리면 집값이 떨어질 것처럼 생각하지만 통계는 그렇게 말하고 있지 않다.

 

그러면 왜 금리 인상기에도 집값은 올랐을까? 첫째, 우리나라는 전세라는 제도가 있기 때문에 전세를 끼고 투자하는 대부분의 다주택자는 대출 자체가 나오지 않는다. 1주택자의 경우도 고가 주택의 경우는 대출 한도가 아주 적거나 대출이 나오지 않는 경우도 많다. 이러니 금리 인상이나 인하가 고가 주택 시장에는 영향을 적게 주는 것이다. 다만 저가 주택 시장의 경우는 상대적으로 대출을 받아 내집마련을 하려는 실수요자가 많기 때문에 이들은 영향을 받을 수밖에 없다. 이는 금리 인상기에는 저가 지역이 영향을 더 받는 원인이 된다.

 

둘째, 금리보다는 수요나 공급, 그리고 통화량과 같은 다른 요소가 집값에 영향을 더 끼치기 때문이다. 위 도표에서 집값 상승률이 가장 낮았던 시기는 1차 금리 인하기였다. 이 시기는 금리 수준도 1차 인상기의 절반밖에 되지 않았지만 전국 아파트 매매가 상승률은 1.2%에 그쳤다. 금리보다는 국제금융위기라는 주택 시장 외적 요인이 집값에 영향을 끼친 것이다. 두 번째로 집값이 적게 오른 시기는 3차 금리 인상기였다. 이 때 두 차례 밖에 금리를 인상하지 않았음에도 집값은 2.3% 상승에 그쳤다. 이 시기는 공급 과잉의 시기였기 때문이다.

 

섯째, 금리 인상의 시기 때문이다. 금리가 인상되는 시기는 실물 경기가 과열되어 물가가 오르거나 자산 시장이 과열될 때이다. 다시 말해 금리 인상이 시작되는 시점이 경기가 가장 좋은 시점이라고 해석할 수 있다. 금리 인상을 제외한 다른 요소는 집값을 포함하여 자산 시장의 버블을 키우는 작용을 하고 있다는 뜻이다.

 

물론 금리를 계속 인상하여 다른 상승 요인을 상쇄시킬 정도가 되면 자산 시장은 타격을 입을 것이다. 그런데 문제는 집값이 폭락하고 주가가 폭락할 때까지 금리를 인상한 적은 역사상 한 번도 없다는 것이다. 금리 인상은 경기가 과열되는 것을 막거나 속도를 조절하는 수단이지, 경제를 망치는 수단으로 사용되지 않기 때문이다. 이런 이유로 그동안 금리 인상기에도 집값은 꾸준히 오르는 기현상(?)을 보였던 것이다.