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3년 누적 공급량이 왜 중요한가?- 예) 구미
그동안 블로그 글도 줄이고 운동하며 밴드 회원분들 위주로 소박하게 일상을 보내려고 했는데요. 이렇게 다...
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[김준영 생각] 필사_34_3년 누적 공급량이 왜 중요한가?_2022.02.19. 작성글
그동안 블로그 글도 줄이고 운동하며 밴드 회원분들 위주로 소박하게 일상을 보내려고 했는데요.
이렇게 다시 소환되어 나오게 되었습니다.
<3년 누적 공급량>으로 붇 카페에서 쫌 시끄럽게 되어 이것을 만든 배경과 이유에 대해서 설명드리고 예로 구미 연도별 물량과 3년 누적 물량으로 비교해서 얼마나 차이가 있는지 보시면 도움이 되실 겁니다.
3년 누적 공급량은 우연하게 나온 게 아닙니다.
여러분들도 부동산 공부를 해보시면 한해 한해 시장을 예측한다는 것이 얼마나 어렵다는 것을 잘 아실 겁니다.
수많은 전문가라는 분들도 해마다 전망 의견이 다르니 일반인들은 오죽하겠습니까.
왜 그러면 한해 한해 시장 예측이 힘들까요?
그 이유는 간단합니다.
수요가 한해 한해 똑같이 움직이지 않기 때문입니다.
시장에는 수많은 변수에 의해서 사람들의 생각이 바뀌고 행동이 바뀌게 됩니다.
이번 정부 들어서 그 많은 규제 정책 속에서 사람들이 그럼 어떻게 움직일까요?
주택시장이라는 본질은 자기 집을 찾아가는 과정(시간)에서 생겨나는 수요와 공급의 미스매치가 생기게 되며, 그 과정에서 상승과 하락이 일어나는 것입니다.
신규 공급이 없으면 기존주택을 거래하게 되어 거래량이 늘면서 가격이 상승하게 되는 것이고 신규 공급이 많으면 기존 주택들의 거래량이 줄면서 가격이 하락하게 되는 것입니다.
그래서 거래량이 늘면 상승하고 거래량이 줄면 하락한다는 것이 신규 공급에 영향을 절대적으로 받는 것입니다.
여기에서 신규 공급이 분양에서 완공까지 3년의 시차에 입주를 기다리는 수요를 흡수할 수 있는 공급량도 3년의 양이 되어야 하는 것입니다.
누적된 공급량이 3년 치가 수요의 양이기도 합니다. 이런 구조에서 3년 누적 공급량이란 것이 나오게 된 배경입니다.
그래서 크게 움직이는 수요는 파악하기 힘들지만 그 반대편에 완성되어 있는 입주 예정인 3년 누적 물량으로 파악을 하는 것입니다.
크게 움직이는 수요를 감안한 누적 공급량이 3년이 되어야 시장이 상승과 하락이라는 변곡점이 발생할 수 있는 확률이 최대치로 올라가게 됩니다.
예를 들어서 구미 입주량으로 설명드려보겠습니다.
위 그림은 구미 연도별 입주물량입니다.
2008년 금융위기 변수는 제외하고 2010년 상승 시작점의 입주량도 3403세대이고 2015년 하락의 시작점도 3320세대입니다.
2015년과 2018년의 비슷한 물량에서의 차이점은 상승 시작점과 하락 시작점의 시작하는 3년 누적 공급량의 시작과 끝이라는 시점의 차이입니다.
이것을 아래 3년 누적 공급량으로 다시 그래프를 그려 보면 좀 더 쉽게 눈에 들어오게 됩니다.
그리고 2018년 한해 입주량은 2095세대 밖에 되지 않지만 누적 공급량은 10,630세대 영향으로 하락이 나온 것입니다.
2018년 한해 안에 3년 누적 공급량의 환경에 들어가 있기 때문입니다.
이처럼 3년 누적 공급량은 상승과 하락 시점을 예측하는 것으로 가장 잘 맞는 방법으로 쓸 수 있습니다.
그리고 한해 작은 물량이라도 3년이라는 환경에서 어떻게 시장에 영향을 받는지 잘 보여주고 있는 것입니다.
투자는 지금의 시점에서 상승과 하락을 예측하는 것이 아니라 지금의 시점에서 어떤 선택을 하는 것입니다.
하락하는 시점에서도 투자를 선택할 수 있어야 되고 상승하는 시점에도 매도를 선택할 수 있어야 됩니다.
그것을 가능하게 하는 것이 3년 누적 공급량으로 보이는 공급 환경입니다.
참고로 여러분들이 알고 있는 수요 인구*0.05는 잘 맞지가 않습니다.
제 책에서는 한계 수요라는 용어로 시장에서 공급량을 소화할 수 있는 한계치의 수요를 가지고 예측하고 누적 공급량에 대입하고 있습니다.
3년 누적 공급량은 그 지역의 수요량만 찾을 수 있으면 대부분 잘 맞습니다.
하지만 규모가 작은 도시나 수도권같이 큰 도시는 공급이 시장에 미치는 시간이 차이가 있기에 다르게 분석되어야 합니다.
즐거운 주말이 되시길 바랍니다.
김준영
