책 : 돈 되는 소형 부동산은 따로 있다
---> 저자 소개_최윤성_
저자 최윤성은 2001년 월급 125만 원 중 대부분을 저축해서 2년 만에 2천만 원을 모아 서울의 아파트를 매입하면서 부동산 투자를 시작했다. 그렇게 시작한 부동산 투자는 아파트에서 땅 그리고 재개발·재건축으로 이어졌다. 부동산 투자뿐만이 아니다. 회사 생활을 하면서 여대 앞에서 커피 전문점을 운영하기도 했다. 또한 금융은 물론 주식 직접투자에도 관심을 가져 네이버·메디톡스·영원무역 등에 장기투자를 했고 몇 배의 수익을 남겼다. 현재 여전히 지속적인 투자를 하며 자신의 투자 노하우를 부동산 관련 강의로 이어가고 있다.
2010년부터 자산관리 전문 회사인 ‘행복한 미래연구소’ 소장으로 근무 중이며 다수의 방송 출연과 문화센터·공기업·관공서 등에서 부동산·주식·금융과 관련된 강의 활동을 하고 있다. 저자는 한 분야의 전문가가 아닌 여러 자산 시장의 전문가로 활동하고 있는데 그 이유에 대해 “여러 장의 카드를 쥐고 있는 사람이 게임에서 승리할 가능성이 높기 때문”이라고 말한다. 또한 바쁜 일정에도 불구하고 블로그를 운영하는 이유에 대해 “처음 투자를 시작할 때 편하게 자문을 구할 수 있는 멘토가 있다면 그 성공은 더 빠를 것입니다. 저는 처음 투자를 시작하는 사람들에게 그런 멘토가 되어드리고자 합니다.”라고 말하며 오늘도 자신의 블로그를 방문하는 많은 사람들에게 나름대로의 노하우를 전수하고 있다.
---> 내용 및 줄거리
지은이의 말_매월 나오는 월세로 인생을 즐기고 싶은가?
1장 부동산, 소형에 투자해야 돈이 된다
모두의 꿈, 월세 받는 부자 되기
나의 꿈 10억 원 만들기, 꿈은 이루어진다
투자 수익률을 높이는 방법은 따로 있다
왜 우리는 월세받는 부동산에 투자해야 하는가?
P36
앞으로 저출산, 고령화의 지속으로 경제 활력이 떨어지고 장기 저금리 상황이 계속될 것이라는 가정하에 꼬박꼬박 들어오는 소득의 중요성은 계속 커질 것이다. 뒤에서 다시 다루겠지만 최근 사회에서 많이 나타나는 현상인 전세에서 반전세, 월세로의 전환을 통해서도 이를 확인할 수 있다.
왜 우리는 소형 부동산에 투자해야 하는가?
월세 역시 복리라는 마법을 부린다
전세가 사라지고 찾아온 월세 전성시대!
P57
월세에도 종류가 있다. 우리가 흔히 말하는 월세는 보증금이 1년 치 월세보다 적은 것을 말한다. 하지만 전세 제도에서 월세로 바뀌고 있는 상황에서는 반전세라고 불리는 보증부 월세(이하 반전세)가 상당 기간 존재할 것으로 판단된다. 반전세는 말 그대로 보증금 외에 월세를 일부 내는 것이다.
뉴스테이가 들어오면 소형이 유리하다
2장 소형 부동산에 투자하기 전에 꼭 알아야 할 것들
부동산 가격은 수요와 공급의 법칙에 따른다
P72
부동산가격 상승론자들은 부동산 하락의 주된 근거인 인구의 감소에 대해서는 이렇게 바라본다. 절대 인구의 완만한 감소보다 더 빠르게 1~2인 가구가 증가하면서 주택은 지속적으로 필요하다는 점이다.
P75
해당 지역의 임차 수요가 늘어나거나 전세 수요가 늘어나면 단독주택의 빠른 다가구 ˙ 다세대화가 시작된다. 몇몇 투자자들이 단독주택을 매입한 뒤 다가구 ˙ 다세대로 재건축을 해서 괜찮은 월세 수익률을 내기 시작하면 소위 말하는 '집장사'라 불리는 소규모 건축업자들이 해당 지역의 단독주택을 꾸준히 매입해서 다가구˙ 다세대로 건축을 시작한다. 결국 공급이 늘어나면서 월세 수익률을 빠르게 감소하게 된다.
월세나 전세를 끼고 투자하는 갭투자 등을 생각하고 있다면 추가적인 공급이 지속적으로 들어올 가능성은 없는지 고민해야 한다. 또한 예상치 못한 공급 확대가 발생하더라도 수익을 지키기 위한 수단으로 해당 지역에서 가장 양호한 입지를 선택하는 것을 잊지 말아야 한다.
금리를 알아야 부동산이 보인다
P79
지불능력이라는 것이 꼭 소득이 늘어나야만 생기는 것이 아니다. 경기가 안 좋아지면 금리가 낮아지니 대출금리도 하락하고 하락하는 대출금리에 따라서 월 소득에서 이자 비용이 차지하는 비중이 떨어지게 된다.
P81
부동산 시장에서 금리는 매우 중요한 요소이고, 소득의 증가 속도보다 부동산 가격 상승이 빠른 이유를 설명하는 한 가지 지표가 될 수 있겠다.
금리의 하락은 대출 가능 금액의 증가로 이어질 가능성을 가지고 있어 월세 수익률에 영향을 주는 요소가 될 수 있다는 점을 기억해야 한다.
부동산 실거래가는 중요한 확인사항이다
소형 부동산 투자에서 주택임대차 보호법은 꼭 이해하자
P89
세입자는 보증금을 지키기 위해서 전세권 설정이나 임차권을 설정해야 하는데 이것은 주인의 동의가 있어야 가능하다.
일단 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 보증금을 돌려 받기 전에는 집을 비워주지 않아도 되도록 되어 있다.
중개수수료를 알아야 월세 수익률을 지킨다
계약에 대한 두려움을 떨쳐내는 것이 중요하다
소형 부동산 투자, 사전조사에서 계약까지
임차인과의 아름다운 동행이 투자 수익률을 보장한다
부동산 투자를 성공으로 이끄는 대출의 기술
대출에서 방공제는 수익률 저하의 원인이다
모기지신용보험(MCI)으로 수익률 높이기
고정금리와 변동금리를 최대한 활용하자
치킨집 사장님의 귀환, 임대사업이 큰 트렌드다
임대사업자라면 월세 전환율에 대해 잘 알아야 한다
월세 수익률, 어떻게 계산해야 하는가?
부동산 투자에서 절세 지식만큼 중요한 것도 없다
소형 부동산 투자자에게 임대소득세 관련 지식은 필수다
3장 돈 되는 소형 아파트는 따로 있다
소형 아파트, 생각보다 더 돈이 된다
매력적인 수익률의 소형 아파트는 의외로 많다
월세 수익률 높은 소형 아파트, 어떻게 찾을 것인가?
인테리어를 잘만 해도 수익률은 올라간다
수익률을 지키고 싶다면 셀프 인테리어에 도전하자
아파트의 수명을 제대로 알아야 오르는 소형 아파트를 살 수 있다
재건축을 알면 부동산의 흐름이 보인다
P219
재건축의 핵심은 용적률과 일반 분양가라고 할 수 있다. 낯선 이 용어들을 조금만 이해할 수 있다면 어렵지 않게 괜찮은 재건축 물건을 찾을 수 있다.
용적률은 대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율을 나타낸 것이다.
P220
도시계획을 할 때 땅의 쓰임새에 맞게 정했는데 이를 '용도지역'이라고 부른다. 일반적으로 도시지역의 일반 주거지역의 경우 1종, 2종, 3종, 준주거지역으로 구분이 되고, 용적률의 법정 상한선은 각각 200, 250, 300, 500%로 되어 있다.
P221
현재 아파트의 용적률이 100%인 30년차 아파트가 있다고 가정해보자. 이 아파트의 용적률 상한선이 250%라면 수익성이 매우 높을 수 있다. 이 아파트를 재건축하게 되면 최대 250%까지 건물을 지을 수 있는 것이다. 따라서 자신이 24평 아파트에 살고 있다면 이론적으로는 다음과 같은 크기의 아파트가 생길 수 있다.
24평X250%=60평
P222
평당분양가가 얼마냐에 따라서 24평 아파트를 가진 사람이 추가적인 부담 없이 몇 평을 받을 수 있는지가 결정된다.
부동산으로 돈 벌고 싶다면 재건축은 필수다
재건축 가능한 소형 월세 아파트가 가장 좋다
4장 오피스텔, 다세대주택, 상가도 모두 소형이 최고다
소형 오피스텔, 어디가 좋을까?
오피스텔 역시 임대수익과 시세차익 모두 가능하다
공급이 많은 곳의 오피스텔은 일단 피하고 보자
다가구·다세대주택, 원룸에 대한 개념을 명확히 하자
다가구·다세대주택투자 역시 소형 부동산 투자의 중심이다
다가구·다세대주택, 어디에 투자해야 돈이 될까?
오르는 다가구·다세대주택을 매매하기 위한 체크리스트
상가투자에는 의외로 함정이 많다
5장 소형 부동산으로 돈 버는 방법은 따로 있다
소형 부동산, 무엇보다 입지가 중요하다
대전 서구, 소형 아파트 수익률의 모범이다
천안, 재기를 노리는 지역임에 주목하자
다가구·다세대주택 투자자라면 화곡동에 주목하라
역삼동, 임대수요가 많아 수익률이 높다
『돈 되는 소형 부동산은 따로 있다』 저자와의 인터뷰
--->이 책에서 느낀 점
소형 부동산 투자를 하기에 금리는 더없이 낮지만, 쉴 새 없는 부동산 규제로 풍선효과가 대단한 공시가 1억 이하 투자가 과연 지금 시점에도 가능한지 면밀히 찾아보아야겠다. (인구가 늘어나는 지역에 찾아보면 있을 거라 믿어 의심치는 않는다)
그렇다면 내가 좀 더 파고들어 봐야 할 부분이 무엇일까?
재개발이나 재건축이 될 수 있는 지역을 찾아 아파트 투자를 해보는 것?
아니면 재개발이 될 지역을 찾아 빌라 투자를 해보는 것?
아직 재재에 대해 전무후무한 지식을 가지고 있는 나에게 너무 무리수를 두는 것 같아서 피로감이 몰려온다.
하지만 월세 투자를 경험해 보는 것도 나쁘지 않다고 생각한다.
돈을 벌 수 있는 방법을 다각화해놓는 것이 나의 노후를 위해서도 좋지 않을까를 생각해 본다.
재재와 경매를 배우는 것을 게을리하지 말아야겠다는 생각이 든다.
부동산을 꾸준히 쳐다보고 발을 담그고 있어야 하는 이유를 다시 한번 느꼈던 책 읽기였다.
망고 선생님!! 좋은 책 감사하게 읽었습니다.
