책 : 1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라
---> 저자 소개_
국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사다. 또한 연간 강의를 100회 이상 하면서 독자들과 소통을 늘리고 있다. 현재 기업과 개인고객을 위해 다양한 컨설팅 및 세무회계 서비스 제공도 병행하고 있다.
한양대학교 경영학과를 졸업하고, 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 세무법인 정상 대표이사를 역임하고, 현재는 이 법인의 이사로 재직 중에 있으며, 건설기술교육원에서 세법 전담 교수로도 활동하고 있다. MBC·KBS· SBS 등 공중파 방송은 물론이고, YTN 등에도 출연하고 있다.
저서로는 초베스트셀러인 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》 시리즈, 《중소기업 세무 가이드북 실전 편》, 《병의원 세무 가이드북 실전 편》, 《이제 부동산 세금을 알아야 주택 보유 & 처분할 수 있는 시대다》, 《2021 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석》, 《양도소득세 완전 분석》, 《부동산 거래 전에 자금출처부터 준비하라!》, 《주택임대사업자 등록과 절세 비법》, 《베테랑 세무사의 부동산 절세는 이렇게 한다》, 《법인 부동산 세무리스크 관리 노하우》, 《상속·증여 세무 가이드북》 등 가이드북 시리즈, 《회사 세무리스크 관리 노하우》, 《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 등 60여 권이 있다.
---> 내용 및 줄거리
머리말 …… 4
| 일러두기 | …… 12
제1장 1인 부동산 법인의 허와 실
01 왜 법인에 열광하는가? …… 15
02 개인들이 부동산 세제 때문에 고민이 깊은 까닭은? …… 17
03 법인으로 운영하면 개인에게 적용되는 세제들은 어떻게 달라지는가? …… 20
04 법인의 주택 취득 중과세에 대한 해법은 무엇인가? …… 25
05 법인의 보유 주택 수에 따른 종부세의 차이는? …… 30
06 추가 법인세율 인상이 1인 부동산 법인에 미치는 영향은? …… 36
|심층 분석| 1인 부동산 법인의 나아갈 방향 …… 40
제2장 현금출자로 법인을 설립하는 방법
01 법인은 무엇을 의미하는가? …… 47
02 법인 설립 전에 결정할 사항들은? …… 50
03 법인 설립 절차는 어떻게 될까? …… 54
04 본점과 지점, 사업장 등은 어떻게 구분이 되는가? …… 58
05 지점 설치 등기는 반드시 해야 할까? …… 63
06 부동산 법인의 사업자등록 신청과 세무회계 일정은? …… 67
|심층 분석| 이사회 의사록 등 …… 72
제3장 현물출자로 법인을 설립하는 방법
01 현물출자란 무엇을 의미할까? …… 77
02 현물출자가액은 어떻게 평가하는가? …… 79
03 현물출자에 의해 발생한 세금을 줄이는 방법은? …… 84
04 현물출자에 따른 업무절차는? …… 90
|심층분석| 현물출자에 의한 법인 설립 관련 Q & A …… 94
제4장 1인 부동산 법인의 자금관리법
01 1인 부동산 법인의 자금조달은 어떻게 해야 할까? …… 99
02 법인 설립 시에 만들어야 하는 재무제표는? …… 104
03 가수금은 어떻게 관리해야 할까? …… 108
04 잔금을 장기 미지급하면 문제가 없을까? …… 115
05 가지급금이 발생하면 어떤 불이익이 있을까? …… 117
06 자금 인출 시 계정과목명과 영수증의 계가 맞아야 문제가 없는 이유는? …… 121
07 기타 법인 자금과 관련해서 궁금한 사항들은? …… 123
|심층 분석 ①| 1인 부동산 법인의 증빙수취법 …… 126
|심층분석 ②| 원천징수제도의 모든 것 …… 129
제5장 법인이 부동산 거래 시 발생하는 이슈들
01 법인의 목적사업과 과세·면세여부를 먼저 확인해야 하는 이유는? …… 135
02 부동산 법인이 부동산 취득 시 알아둬야 할 것들은? …… 139
03 부동산 법인이 부동산 보유 시 알아둬야 할 것들은? …… 146
04 부동산 법인이 부동산 임대 시 알아둬야 할 것들은? …… 151
05 부동산 법인이 부동산(재고자산) 양도 시 알아둬야 할 것들은? …… 158
|심층 분석| 부동산을 법인이 증여받을 때 알아둬야 할 것들 …… 164
제6장 1인 부동산 법인의 비용 처리법
01 비용 처리를 하면 어떤 효과가 발생할까? …… 169
02 법인이 비용을 안전하게 처리하는 기준은? …… 171
03 소소한 비용을 법인의 경비로 인정받는 방법은? …… 176
04 가족에게 인건비를 지급할 때 알아야 할 것들은? …… 179
05 임원에게 인건비를 지급할 때 반드시 갖춰 놓아야 할 것들은? …… 182
06 복리후생비를 많이 계상하려면 어떻게 해야 하는가? …… 187
07 1인 부동산 법인도 접대비를 처리할 수 있을까? …… 190
08 1인 부동산 법인이 업무용 승용차 비용을 제대로 처리하는 방법은? …… 194
09 부동산 임대 법인에게만 적용되는 비용 처리의 한계는? …… 199
|심층 분석 ①| 법인이 자금을 인출할 때 주의할 점들 …… 202
|심층분석 ②| 법인이 사규로 갖춰둬야 할 규정들 …… 205
제7장 1인 부동산 법인의 이익 계산과 법인세 신고법
01 법인의 이익은 어떻게 계산할까? …… 211
02 추가 이익은 어떻게 계산하는가? …… 215
03 수선비 지출이 자본적 지출에 해당하는지의 여부가 중요한 이유는? …… 221
04 이익이 많을 때 취해야 하는 조치들은? …… 223
05 결손금은 어떻게 관리해야 할까? …… 226
06 법인세는 어떻게 계산하고 신고하는가? …… 230
07 1인 부동산 법인의 법인세 절세법은? …… 234
08 법인의 잉여금은 꼭 배당해야 하는가? …… 236
|심층 분석| 셀프로 장부 관리하는 방법 …… 241
제8장 부동산 투자 형태의 결정(개인과 법인의 선택)
01 개인과 법인의 차이점은? …… 247
02 부동산 법인의 장점과 단점은? …… 252
03 부동산 법인을 하면 안 되는 경우와 하면 좋은 경우는? …… 257
04 양도세 비과세를 받기 위해 법인을 설립하면 진짜 효과가 있을까? …… 262
05 양도세가 중과세되는 상황에서 법인으로 양도하는 것이 더 유리할까? …… 266
06 부동산을 사업적으로 매매하면 개인보다 법인이 유리할까? …… 269
07 주택임대업은 개인보다 법인이 유리할까? …… 274
|심층분석| 주택 수별로 법인을 설립하는 방법 …… 277
제9장 부록(Appendix)
01 1인 부동산 법인의 종합적인 세무관리법 …… 281
02 법인세법상 부당행위 계산의 부인 제도 …… 286
03 부동산의 저가 양도 시의 실무적용 사례 …… 293
04 주식 이동 시 점검해야 할 것들 …… 299
05 법인 청산 시 발생하는 세무위험 관리법 …… 303
---> 이 책에서 느낀 점
책을 읽기 전까지만 해도 올해 안으로 법인을 설립하고야 말겠다는 생각이 무척 컸고, 그래야만 투자를 더 잘할 수 있을 것 같다는 바보 같은 생각을 했었습니다.
사실 투자자는 쉼 없이 계속적으로 투자처를 발굴하여 투자를 하는 게 맞다고 생각했습니다.
그러나 읽히지 않는 책을 부여잡고 읽어 내려가는 내내, 과연 이 방법만이 최선이고 이것밖에 없을까? 하는 의구심이 생겼습니다.
결론부터 이야기하자면 투자할 지역에 대한 공부가 우선적으로 되어있어야 하고, 아무거나 산다고 다 오르는 시절은 이미 지나갔기에 법인들이 단타투자로 사용하고 있는 스킬을 이제 배우기 시작하여 적용하는 시간에 정책이 바뀌고 투자자들이 사라지게 된다면... 상황이 불 보듯 뻔했습니다.
법인 투자를 오래 하신 분들이나 활용을 잘하시는 고수님들이라면 모르겠지만, 부린이 주제에 법인만 덩그러니 만들어놓고 경비만 쌓여가는 적자회사를 만들 수는 없기에 내 상황에 그리고 지금 정책에서 부린이가 고수의 영역에 발을 헛디뎌 미끄러지는 참사를 당할 수도 있겠다는 판단이 섰습니다.
그래서 지금은 법인 설립이 먼저가 아니라 부동산에 대한 생각을 넓히고 지역에 대해 임장을 통한 발 빠른 정보를 수집하고 더 좋아질 지역을 판단하여 선점하는 노력을 기울이는 것이 더욱더 중요하다는 생각이 들었습니다.
법인 투자의 단점을 간략하게 적어보자면
① 다양한 유지비용(소사무실 임대료, 세무 대행료, 법인 설립비용, 4대 보험)
② 법인 운영으로 얻은 자산을 개인으로 가져오기 힘듦(배당세 15.4%, 법인세 10~25%, 추가과세)
③ 전용 85㎡ 이상 건물분 부가세 10% 발생
④ 신설법인의 경우 대출이 안 나올 수 있음 (그리고 금리 또한 개인보다 1% 정도 비쌈)
⑤ 임차인 유치에 난항 (임대인이 법인인 경우 지역별로 임차가 안 되는 경우 있음)
⑥ 종부세 납부
언젠가 법인을 만들기는 하겠지만, 지금은 시기상조라는 생각이 먼저 들었던 책 읽기였습니다.
신방수 세무사님 좋은 책 감사합니다.
