책 : 월 500 임대료 받는 엄마의 상가 투자 시크릿
---> 저자소개_안선이
아들 둘을 키우는 평범한 엄마로 현재 상가 임대사업자이다. 대학을 졸업한 후 외국계 금융사에서 10년 넘게 근무했으나, 회사의 인수합병으로 계획에 없던 희망퇴직을 하게 되었다. 퇴직 후 새로운 소득 파이프라인을 구축하기 위해 상가 투자의 세계로 뛰어들었고, 2019년부터 현재까지 5개 상가와 지식산업센터에 투자해 착실하게 수익을 늘렸다.
‘상가=상갓집’ ‘상가 투자=복잡한 전문 영역’이라는 공식을 깨기 위해 블로그에 글을 쓰기 시작했다. 맞벌이 중인 워킹맘, 퇴사를 앞둔 가장, 경제적 자유를 꿈꾸는 월급쟁이 등을 대상으로 상가 투자 노하우를 공유하고 있다.
블로그 blog.naver.com/seonyi77
---> 내용 및 줄거리
프롤로그_상가 임대수입의 기쁨을 당신도 느끼기 바라며
1장. 엄마의 첫 상가 투자 도전기
어리바리, 나의 첫 부동산 투자
배움에서 활로를 찾다
실거주용 집과 투자용 집
나에게 이런 일이? 희망퇴직하다
월급 대신 임대수익에 도전하다
P54
상가투자 비밀노트 (홍성일·서선정 지음, 지혜로)
나는 집 대신 상가에 투자한다 (김종율 지음, 베리북)
서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라(서울휘 지음, 국일증권경제연구소)
부록_초보 투자자를 위한 10가지 제언
2장. 상가 투자로 은퇴를 은퇴하다
나의 첫 번째 상가 매수 포인트
P67
1. 자기가 잘 아는 지역부터 공략하기
2. 네이버 부동산으로 올라오는 매물 매일 검색하기
3. 매물이 잘 안 나오는 곳은 공인중개사와 자주 연락하기
4. 적은 금액으로 도전해보기
5. 반드시 실행하기
P69
1. 남은 임대차 기간
2. 임대차 계약 연장 여부
3. 임대차 계약 연장 계획은 있는지
4. 주변 비슷한 상가의 공실률
5. 공실 시 관리비는 얼마나 나오는지
6. 임대료는 제날짜에 잘 들어오는지
7. 인근 비슷한 상가와 비교해 임대료가 적정한지
8. 임차인의 장사가 잘되는지
9. 공실 시 임대차 맞추는 데 소요되는 기간
상가는 수익률로 매매가가 정해지기 때문에 임대료를 높이면 좋은 가격에 매도할 수 있어요.
P73
상가 투자가 어려운 이유는 주변에 조언을 얻을 이가 별로 없고, 아파트와 달리 개별성이 강해 대형 프랜차이즈, 은행, 병원과 같은 우량 임차인이 장기 계약을 하지 않으면 성공을 보장할 수 없다는 데 있어요.
임대료를 잘 내는 임차인은 누구일까요? 제 개인적인 경험이지만 젊은 분이 임대료를 비교적 잘 내는 것 같아요
두 번째 상가에 도전하다
세 번째, 네 번째, 다섯 번째 상가를 사다
P80
다시 한번 강조하지만 급한 마음에 수익률 낮은 상가를 사면 안 됩니다. 수익률에 대한 자신만의 기준을 세우고 꼭 기준에 맞는 상가를 사세요. 안전마진 확보를 위해 아무리 못해도 수도권 기준(서울 제외) 수익률 5% 미만은 매수하지 않는 게 맞다고 봐요(저는 개인적으로 6%를 기준으로 둡니다)
상가 투자는 항상 금리와 임대료에 초점을 맞춰야 해요. 임대료가 매매가 대비 낮거나 공실이 길어질 경우 금리가 높아지면 급매 물건도 나옵니다. 이러한 물건을 잘 잡아야 해요.
아파트 단지 내 상가, 주의해야 하는 이유
지하상가에 대한 편견을 깨자
P95
임차인 못지않게 임대인에게도 대출 이자만큼 무서운 게 관리비예요. 5층 이하 꼬마빌딩의 지하상가는 관리비가 거의 없다는 장점이 있어요. 따로 관리단이 없이 각 임차인별로 관리하고 있더라고요.
효과적인 틈새시장, 지식산업센터
부록_네이버 로드뷰로 임장 하는 방법
3장. 임대수입 300만 원 만들기 ①
퇴사 후 루틴이 노후를 결정한다
경제 공부를 통해 배움의 토대를 마련하자
상가 투자 절차와 세금
P119
1. 물건 찾기
2. 공인중개사무소에 연락하기
3. 감정가와 대출 확인하기
상가 대출은 주거래 은행도 소용없어요. 여기저기 알아봐서 대출이 최대한 많이 나오고, 이율이 좋은 곳을 택하면 됩니다.
구분상가는 감정가의 50~70% 대출이 가능하고 건물은 케이스에 따라서 달라요. 상가는 RTI(Rent To Interest)를 적용해요. RTI란 '임대업이자상환비율'로 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자 상환이 가능한지 산정하는 지표를 뜻해요.
RTI=(상가가치X임대수익률)/(대출금X이자율)
4. 매매계약 이후 임대사업자등록증 신청하기
매매계약을 진행했다면 상가 소재지 관할 세무서에 가서 임대 사업자등록증을 신청해요. 홈택스에서 인터넷 신청도 가능한데 저는 세무서에 직접 갔어요. 그 이유는 임대사업자용 보안카드 발급 때문이에요. 임차인에게 매달 전자세금계산서를 발행하려면 임대사업자용 보안카드나 은행에서 발급한 임대사업자용 공인인증서가 있어야 해요. 임대사업자용 보안카드는 한 번 발급받으면 상가 매도 시까지 사용 가능하지만 임대사업자용 공인인증서는 매해 갱신해야 하는 번거로움이 있어요. 임대사업자등록증이 있어야 대출이 가능하므로 계약 후 빨리 다녀오는 게 좋아요
5. 화재보험 가입하기
은행에서 대출 시 상가 질권 설정을 위해 화재보험 가입을 요구해요. 따로 가입하기 번거롭다면 은행을 통해 화재보험사를 소개받아도 됩니다.
6. 잔금 후 등기하기
7. 임차인 정보 요구하기
등기가 완료되면 임차인에게 문자로 사업자등록증 사본과 이메일 주소를 요청하세요. 내 임대사업자등록증도 확인차 문자로 보내주면 확실해요. 전자세금계산서 발행 시 사업자등록증에 기재된 임차인 정보가 필요해요.
8. 임차인에게 관련 정보 전하기
저는 등기증이 발급되면 첫 임대료 입금일 오전에 임차인에게 아래와 같이 문자를 발송해요.
'안녕하세요. 새로운 임대인입니다. 오늘 첫 임대료 입금일인데 계좌번호 확인차 문자 보내드립니다. OO은행 000-00000-0000 예금주 OOO입니다. 앞으로 잘 부탁드립니다.'
참고로 인수한 상가의 기존 임차인은 대부분 임대료가 후불인 경우가 많아요. 그러니 중간에 기존 임차인과 계약이 만료되면 공인중개사에게 물건을 내놓을 때 미리 말해 임차료를 선불로 계약하는 게 좋아요.
9. 전자세금계산서 발행하기
매달 초 전자세금계산서를 국세청 홈택스를 통해 발행해요
10. 매월 1월, 7월 부가세 신고 및 납부하기
부가세 신고 및 납부도 국세청 홈택스를 통해서 이뤄집니다. 10% 부가세는 임대료를 받을 때 다른 통장에 따로 모아두는 게 좋아요. 부가세는 어차피 '내 돈'이 아니고 '낼 돈'이에요.
11. 종합소득세 신고하기
임대소득이 발생한 그다음 해 5월에 종합소득세를 신고하는데요. 국세청에 전화해서 방법을 물어봐도 좋고, 직접 인터넷에 방법을 검색해서 따라 해도 좋아요.
P125
1. 건강보험료
상가를 사면 무조건 지역가입자가 됩니다. 퇴사 후 3년까지는 직장에 다녔을 때 냈던 건강보험료로 임의가입이 가능하니 일단 이걸 무조건 활용해야 해요
2. 국민연금
상가를 사면 국민연금도 납부해야 해요. 국민연금공단에서 가입시기를 조금 늦추거나 금액적인 부분도 조정이 가능해요.
3. 재산세
매해 7월에는 건물분 재산세가 나오고, 9월에는 토지분에 대한 재산세가 나와요
4. 부가세
일반과세자로 임대사업자를 내면 임대료의 10%가 부가세로 나와요. 이건 임차인에게 받아서 납부하면 됩니다. 받아서 잘 모아뒀다가 1월, 7월에 신고 및 납부하세요.
5. 종합소득세
'연소득 2,400만 원 미만'이라면 단순경비율 41.5%가 적용됩니다. 이 경우 따라 종합소득세를 신고하지 않아도 집으로 고지서가 날아오니 가장 편해요. 그냥 재산세처럼 납부하면 됩니다.
'연소득 2,400만 원 이상~7,000만 원 미만'이라면 간편 장부 대상자입니다. 이 경우 연소득이 4,800만 원 미만이라면 기준경비율이 가능해요(기준 경비율은 업종 마다 다르므로 홈택스 확인이 필요합니다.)
문제는 '연소득 7,500만 원 이상'에 해당하는 경우입니다. 이 경우 복식장부 대상자입니다. 복식장부 대상자는 종합소득세 절세 방안에 대해 생각해둬야 해요. 근로소득자가 상가를 살 경우 '근로소득+임대소득'으로 종합소득세 폭탄을 맞을 수 있어요.
6. 종합부동산세
종합부동산세는 토지 공시지가 80억 원 이상만 과세되므로 해당자가 아니라면 신경 쓰지 않아도 됩니다.
7. 교통부담유발금
교통 혼잡을 줄이기 위해 교통을 방해하는 원인을 제공하는 시설물에 대해 부과하는 경제적인 부담금입니다. 원인자 부담금으로 예외가 있지만 일반적으로 300평 이상 건물에 적용된다고 하네요.
관리비에 포함해 임차인이 내는 경우도 있다고 해요.
일반과세자 vs. 간이과세자
투자 물건 분석 노하우
등기부등본과 건축물대장을 확인하세요
수익률 계산하기
P152
수익률 계산은 보수적으로 해야 하니 무대출 수익률로 계산합니다. 부대비용은 취등록세 4.6%를 포함하고, 중개사비와 법무비 등은 넉넉히 6%로 잡았어요. 계산을 해보니 무대출 수익률이 8.1%라고 나오네요.
공인중개사 소재지 파악하기
부록_그래서 건강보험료는 얼마나 내나요?
4장. 임대수입 300만 원 만들기 ②
상가 급매 여부는 시간이 지나야 알 수 있다
평수별로 어울리는 업종이 다르다
P170
9~13평은 제가 제일 선호하는 크기예요. 이 정도 크기면 나쁘지 않아요. 1~2인 업종 위주로 웬만한 건 다 할 수 있고 임대료도 저렴해서 임차인이 잘 들어와요. 13평의 경우 반으로 쪼개서 임대를 주기도 해요. 그렇게 하면 하나로 임대하는 것보다 수익률이 더 좋아요. 업종은 부동산, 미용실, 식당, 카페, 떡집, 꽃집, 작은 편의점 등 다양해요
상가는 세금이 많다는데 남는 게 있을까?
큰 상가 하나 vs. 작은 상가 여러 개
수익률도 좋고 공실 안 나는 상가?
상가 대출금, 어떻게 관리할까?
P185
저는 상가 구매 시 자기자본비율은 반드시 50% 이상으로 한다는 원칙이 있어요. 자기자본비율이란 총자본 대비 자기자본의 구성비를 나타내는 비율을 뜻해요. 과도하게 대출을 받으면 리스크가 커질 수 있어요.
상가를 사야 하는 시기
경매로 상가 낙찰받기? 책처럼 쉽지 않다
우량 임차인을 너무 믿지 마세요
상가의 리스크, 공실과 연체
P207
저는 공실 리스크를 줄이기 위해 되도록이면 임대차가 맞춰진 상가를 샀어요. 사실 이 방법이 가장 마음이 편해요. 또 임대차 기간도 확인했고요. 임대차 기간이 얼마 안 남은 경우에는 재계약 여부도 매도인이나 공인중개사를 통해 확인해달라고 요청했어요. 공실 리스크를 관리하고 싶다면 아주 작게나마 권리금이 형성된 자리가 좋아요. 그래야 임차인이 쉽게 안 나가니까요. 매수 전에 관리비도 반드시 확인해야 해요.
P213
전 임차인에게 계약 만료 4개월 전에 미리 연락을 해요. 혹시 계약을 연장할 예정인지, 나갈 예정인지 묻기 위해서입니다. 미리 임차인의 의중을 알아야 저도 보증금을 준비하고, 공실에 대비해서 공인중개사무소에 물건을 내놓을 수 있으니까요. 그렇게 해야 임차인도 조금이나마 권리금도 챙길 수 있고요. 혹 연장한다고 하면 1년인지, 2년 인지도 물어봐요.
부록_상가 살 때 부동산에 뭐라고 문의해야 할까?
5장. 상가 투자도 요령은 있다
힘든 투자는 지양하고, 단순한 투자는 지향하고
비관적인 목소리에 휘둘리지 말자
계약 후에는 되돌릴 수 없다
너무 저렴한 월세 상가는 사지 마세요
P237
다시 강조하지만 1억 원 전후, 임대료 30만~50만 원짜리 상가는 되도록 피하세요. 저는 첫 상가로 100만 원 정도의 임대료가 딱 적당하다고 봅니다. 임대료는 아무리 못해도 70만~80만 원부터 시작해야 해요. 당연히 수익률 확인은 필수고요.
높아지는 대출 금리, 상가 사도 될까?
P241
제 기준으로 좋은 급매물이란 공실이 잘 안 나고, 수익률이 좋고(6% 이상), 저렴한(매매가 3억 원 미만) 구분상가를 말해요. 금리가 오를 때는 다른 건 몰라도 수익률만은 반드시 6% 이상으로 기준을 잡아야 해요.
제1종근린생활시설 vs. 제2종근린생활시설
P245
기억하게 쉽게 제1종근린생활시설은 우리가 생활하면서 필요한 것들 위주의 평범한 상가이고, 제2종근린생활시설은 있으면 좋고 없어도 그만인 업종이라고 이해하시면 됩니다. 제1종근린생활시설이지만 바닥면적의 합계가 일정 규모보다 크면 제2종근린생활시설로 분류됩니다. 업종별로 바닥면적의 합계에 대한 규정이 다르기 때문입니다.
묵시적 갱신은 NO! 꼭 연장계약서 작성하세요
중과세율이 적용되는 특수상가
임차인은 친구가 아닌 사업 파트너
상가를 매수할 때는 수다쟁이가 되세요
수익률을 간단하게 계산하는 방법
무대출 수익률 기준이고, 보증금은 대략 임대료의 12개월치로 가정했어요. 상황에 따라 보증금을 더 받는 경우도 있고 덜 받는 경우도 있어요. 안전한 임대를 위해 보증금은 넉넉히 임대료의 15개월 치 정도를 받아두면 좋아요. 도표와 임대료가 같은데 보증금이 높다면 수익률이 올라고, 낮다면 수익률이 내려가겠지요(보증금이 낮으면 내 자본이 그만큼 더 필요하니까요)
부록_상가 투자에 도움이 되는 카페들
6장. 상권분석 들여다보기
집 앞 정육점으로 보는 상권 이야기
시황을 읽으면 돈 되는 업종이 보인다
동네 안경점, 자세히 본 적 있으세요?
P294
안경점은 일단 검사기계 값이 비싸고, 인테리어까지 하면 자본이 꽤 필요한 걸로 알아요. 무엇보다 안경점은 불황도 없고 마진이 많이 남는 사업이어서 안정적인 편이에요. 즉 약국 못지않게 우량한 업종인 것입니다.
스터디카페와 학원 상가
P301
학원은 등록 업종으로 면적에 대한 기준이 있어요. 기준보다 작으면 학원을 낼 수 없어요. 지역별로 면적 기준이 약간 상이한데요. 학원 임대차를 위해 상가를 매수한다면 각 지역별 교육청에 문의하셔서 꼭 확인하셔야 해요.
학원의 건축물 용도는 제2종근린생활시설이거나 교육연구시설이어야 해요. 기존 학원 상가를 포괄양수도로 매수하는 경우라면 문제없지만, 학원을 임차할 계획이라면 조건에 맞는지 확인해야 합니다.
주택가 근처에서 볼 수 있는 학원은 전용면적 21~30평 사이이고, 보증금 2천만~3천만 원, 임대료 100만~250만 원 수준이에요. 보증금 3천만 원, 임대료 200만 원이라고 가정할 시 수익률 4% 상가의 예상 매매가는 6억 3천만 원이고, 수익률 5% 상가의 예상 매매가는 5억 1천만 원이네요. 큰 욕심 없이 꾸준한 임대수입을 원하신다면 학원 상가도 괜찮아 보입니다.
미용실 상가와 1층 부동산 자리
P304
동네에서 흔히 보이는 미용실은 12~20평 정도이고, 보증금 2천만~3천만 원에 월세 100만~200만 원 정도가 일반적이네요.
무인점포 전성시대
부록_대한민국 50대 상권
에필로그_누구나 시작은 작고 초라하다
---> 이 책에서 느낀 점
정말 단숨에 읽어 내려간 책~
가독성 완전 대박
(제가 상가투자에 관심이 있어서 그런지는 잘 모르겠습니다)
부린이가 처음 접하는 상가에 대한 막연한 두려움이 사그라진 느낌!!
하지만 강의를 들어본 적도 없고 그냥 월세 받는 상가에 대한 로망과 욕망이 가득한 저에게
워~~ 워~~ 릴랙스를 안겨준 책!
사실 따박따박이라는 월세에 함정에 빠지면 아무것도 안 보일 수 있지만, 그래도 나름 분양상가는 제끼고, 오피스텔 제끼고, 다가구 제끼고, 이렇게 하나하나 피하다 보니 상가라는 것에 꽂히게 된 것은 사실입니다.
다주택자에 길로 들어서고 싶어도 간이 조막만 한 저를 비롯해, 그냥 실거주와 갈아탈 집 정도만 있으면 되지 않을까라는 남편님의 설득에 홀딱 넘어가서 그렇다면 내가 투자를 할 수 있는 것이 무엇이 있을까를 고심하던 중에 발견한 책이라서 무척이나 반갑게 느껴졌습니다.
소설책 읽듯이 읽은 거 같습니다.
상가를 볼 때는 처음엔 무엇을 봐야 하고 왜 봐야하고 무얼 조심해야 하는지를 알려주는 것과 무엇을 근거로 어떻게 금액 계산을 해야하는지를 부린이가 봐도 알아먹기 쉽게 설명되어 있어서 읽는 내내 설레고 '나도 상가 살 수 있어'하는 마음이 용솟음쳤는지도 모르겠습니다.
책에 내용처럼 아주 사소하지만 '이 상가는 왜 이렇게 자주 주인이 바뀌지?' '여긴 몰해야 장사가 잘될까?' '내가 임차인이라면? 아니 임대인이라면?' 이러면서 내 주위를 잘 살피고 돌아보는 연습이 필요할 것 같았습니다.
또 다른 상가책을 대출해 왔는데 우왕ㅠㅠ
상권 이야기에 지도까지 머리가 핑핑 돌 것 같습니다.
좀 더 신중하게 생각하고 잘 접근하여 저도 작은 구분상가 임대인이 되보도록 노력해야겠습니다.
작가님! 좋은책 감사합니다.
