책 : 대한민국 아파트 부의 지도
---> 저자 소개_이상우_
서울대학교에서 공학(학사·석사)과
경영학(학사)을 전공했다.
조선 업체에서 근무하며 쌓은 경험을 바탕으로 산업재(기계·조선) 전문 애널리스트로 활동해왔고, 탁월한 분석 능력을 인정받아 부동산·건설
업종까지 활동 영역을 넓혔다. 2011년부터 2017년까지 [한경비즈니스]·[매경이코노미]가 선정하는 베스트 애널리스트에 수시로 이름을 올리고 있다.
2015년부터 저자가 발간해온 [월간 부동산 라이프]는
정확한 시장 분석과 투자 전망을 제시하는 텍스트이자 지표로 부동산 전문가들 사이에서는 ‘교과서’로 통한다. 또 2013년부터 [계간 일본통신日本通信]을 통해 일본 부동산 시장과 업체 분석, 주가 전망을 제시하고 있다. 이 외에 여러 매체에 칼럼을 기고하고
있으며, 경제 팟캐스트 [신과 함께], 부동산 전문 팟캐스트 [부동산 클라우드] 등에 출연했을 때는 20만 회 이상의 다운로드를 기록했다.
저자가 부동산 시장 안팎에서 뜨거운 관심을 끄는 이유는 팩트와 데이터를 기반으로 정확한 전망을 내놓기 때문이다. 가시적으로 드러나는 호재와 이슈 이면에 숨겨진 여러 가지 상황과 요소들을 유기적으로 결합하는 분석력은 타의
추종을 불허한다. 첫 책 《대한민국 부동산 대전망》이 부동산의 큰 흐름을 제시하여 독자와 투자자의 안목을
넓혔다면, 새 책 《대한민국 아파트 부의 지도》는 보다 직접적이고 구체적으로 지역과 전략을 소개함으로써
투자자들의 가려운 곳을 긁어주고 있다.
--->내용 및 줄거리
책을 시작하며 _ 투자자들의 필요와 조언으로 탄생한 책
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이 책은 독자들이 다양한 경로를 통해 올바른 판단을 내릴 수 있도록 부동산 투자와 관련한 다섯 가지 키워드를 제시하고 있다. ①고소득 직장, ②교통 호재, ③교육 환경(학원과 학군), ④자연환경(강, 공원 등), ⑤도시계획이다. 앞서 내가 '황금 열쇠'라고 이름 붙인 사항들이다.
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집을 고르는 첫 번째 단계는 내가 얼마를 벌고 있으니 얼마짜리 집을 사는 것이 적정한가를 따지는 것인데, 연 소득의 5(지방)~8(서울)배 수준의 주택을 매수하는 것이 가장 적정한 수준이다.
주택을 구매하면서 이러한 사실을 염두에 두고 출발한다면, 큰 금액을 투자하더라도 크게 불안하지는 않을 것이다.
명확한 투자 분석을 통해 굳이 '행운'의 불확실성에 걸지 않아도 되는 투자를 하게 될 것이라고 믿는다. 그게 이 책을 지은 목적이다.
추천사 1 _ 우리가 원하는 부동산에 대한 모든 것
추천사 2 _ 구체적이고 실질적인 질문에 답해 주는 부동산책
Chapter 1 내 집은 어디에 있지
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1장에서는 현재의 내 소득 수준에 어울리는 주택 가격에 대해서 알아보고, 나이와 상황에 따라 주택에 부여하는 가치가 어떻게 달라지는지 살펴본 뒤에 어떤 지역의 부동산이 투자에 적합한지 살펴볼 것이다. 이러한 여러 가지 사항을 고려한 뒤에 내 수준에 맞는 답을 끄집어낸다면 부동산을 보는 안목과 인식이 크게 달라질 것이다. 아울러 내 집을 마련하기 위한 구체적인 전략을 세우는 데에도 도움이 될 것이다.
내가 ‘살’ 집을 고르는 첫 번째 조건
언제, 어디의, 얼마짜리 집을 사야 하는가?
｜생애 주기에 따라 부동산을 보는 시각이 달라진다｜집을 살 때 반드시 고려해야 할 요건들
PIR이 내 집의 가치와 가격을 정하는 기준이 된다
｜과연 대한민국 주택 가격은 지금 고점인가?｜주택 구매의 필요충분조건
실수요와 투자 목적에 따른 저평가 부동산 찾는 법
｜주택담보대출 비율(LTV) 40%의 의미｜부동산 규제 정책 속에서 내게 맞는 집을 찾는
방법
Chapter 2 황금 열쇠 1 고소득 직장
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2장에서는 시기별로 고소득 직종과 주택 가격이 어떻게 연동되어 왔는지 살펴보고, 현재 서울과 경기도의 어느 지역에 고소득 직장이 밀집해 있는지 살펴볼 것이다.
결국 주택의 크기와 위치를 선택하는 최초의 요소는 소득이다. 소득 수준에 따라 선택의 폭이 달라지고 주거 환경이 결정된다. 고소득 직장 밀집 지역과 주변 주거 지역 사이의 동선을 파악하면 주택 가격이 보인다. 아울러 저평가된 지역도 파악할 수 있다.
고소득 직장은 어디에 있나?
｜기업의 주가를 확인하면 고소득 직장이 보인다｜고층 빌딩이 밀집한 지역을 주시하라
전통적 강자 4대문 지구(CBD)
｜광화문, 행정과 외교의 중심지｜을지로, 대형
은행들의 본거지｜서울역과 남대문 지역이 만들어 가는 변화｜동대문과 충무로는 소득 상승 중
고소득 직장의 요람 여의도·마포 지구(YBD)
｜여의도, 고소득 직장 밀집 지역｜마포, 출퇴근
편리성으로 가치 급상승
신흥 강자 강남 지구(GBD)
｜강남구, 획기적인 변화로 또 한 번 업그레이드｜서초구,
변화의 중심에 서다
오피스 기능 강화로 재평가되는 송파 · 강동 지구
뚜렷한 고소득 직장이 보이지 않는 서울 서남 지역
상황 개선이 기대되는 경기 동남 지역
｜성남 분당은 호재의 연속｜과천, 대형 도시로 탈바꿈｜수원·용인·화성, 삼성의 아성
기업과 지역의 끈끈한 유대 경기 서남 지역
환골탈태를 기다리는 인천권
고소득 직장 부근이 반드시 고급 주거지는 아니다
회사 근처가 아니라면 회사에 다니기 편한 곳이 유망 지역
｜서울 전역과 경기도 전역을 포괄하는 광화문·을지로(CBD)｜소득에 상관없이 선택의 폭이
넓은 여의도권｜비용 대비 효율이 좋은 마포권｜대한민국 대표 고급 주거지 강남권(GBD)｜또 하나의 강남, 잠실권｜선택의 폭이 넓지 않은 성남·과천권｜선택의 폭이 넓은 서울 서남권과 경기 서남권｜철도 교통이 큰 의미를
갖지 않는 인천권
각 지역별 통근 권역이 겹치는 지역이 선호 지역
각 지역별 연 소득에 따른 주택의 가격과 적정 지역
· 고소득 직장에 따른 추천 지역
｜마포｜왕십리｜옥수·금호｜흑석｜분당 정자동
Chapter 3 황금 열쇠 2 교통 호재
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우리나라에서 교통 호재라고 하면 전철(혹은 지하철)이 새롭게 개통되는 것을 뜻한다.
주목할 것은 전철의 신설 여부다. 부동산 시장에서는 철도 교통이 개선되는 지역만 지켜보는 것만으로도 어느 정도 투자의 답을 알 수 있다는 말이 돌기도 한다. 그만큼 철도 교통과 현대인의 삶이 밀접하게 연결되어 있기 때문이다.
서울 지하철의 연장 노선에 주목하라
｜3호선과 운정 신도시｜4호선 연장선, 진접선｜하남 전역에 수혜를 안길 5호선 연장｜교통 오지에 혜택을
줄 7호선 연장｜8호선 연장 노선, 별내선
서울과 수도권의 지형을 바꿀 신규 노선들
｜신림선(여의도~서울대)｜동북선(왕십리~상계)｜위례신사선(위례 신도시~신사)｜신안산선(안산·시흥~구로~여의도)｜월곶판교선(월곶~안양~판교)｜위례과천선(위례 신도시~과천)
수도권 고속 전철이 가져올 엄청난 변화
｜수도권 교통의 혁명, GTX｜GTX-A(킨텍스~동탄 신도시)｜GTX-B(청량리~송도)와 GTX-C(의정부~금정)
· 교통 호재에 따른 추천 지역
｜판교, 교통 호재의 중심지｜과천, 최상의 입지
요건을 갖추다｜일산, 미디어 중심지로 거듭나다｜용인, 강남
접근성 개선으로 가치 상승
Chapter 4 황금 열쇠 3 교육 환경
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미혼일 때는 교육 환경이란 이슈가 크게 다가오지 않는다. 하지만 앞에서 살펴보았듯 나이와 여건에 따라 집을 보는 관점이 달라진다. 학부모 입장에서는 당연히 집 주변의 교육 환경에 대해서 고민하지 않을 수 없다.
주택 가격에 영향을 미치는 학원 밀집 지역
｜학원 밀집 지역의 학력 성취도｜교육 정책에 따라 명문 학군도 변한다
· 교육 환경에 따른 추천 지역
｜대치·역삼동, 학군의 위력을 보여 주다｜목동, 마포의
등장으로 위협받는 터줏대감｜중계동, 강북의 독보적인 강자｜분당·평촌·일산, 경기도의 대표 주자
Chapter 5 황금 열쇠 4 자연환경
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사실 자연환경과 부동산의 상관관계를 명확하게 설명하기란 쉽지 않다. 고지대의 신축 아파트가 저지대의 구축 아파트보다 가격이 높게 형성되는 것은 '신축'을 강하게 선호하는 시장의 기호가 반영된 것이다. 하지만 '물'에 관해서라면 비교적 분명하게 답을 내릴 수 있다. 이번 챕터에서는 산과 강, 하천, 공원 등이 부동산에 미치는 영향에 대해서 알아보겠다.
자연환경이 부동산에 미치는 영향
｜당신의 머릿속 공원의 크기는?｜산이 부동산 가격에 미치는 영향
산과 부동산의 상관관계
｜서울 서북부｜서울 동북부｜서울 서남부
하천의 가치에 새롭게 눈을 뜨다
｜한강보다 나은 하천의 접근성｜친환경 공간으로서의 하천 프리미엄
공원은 주택 가격에 어떤 영향을 미칠까?
｜서울 4대문 지역의 공원과 주택 가격｜환골탈태한 서울역 인근｜용산공원에 대한 기대감이
반영된 용산 이촌·서빙고동｜성수동, 서울숲의 가치를 증명하다｜장위·번동, 북서울꿈의숲으로 꿈을 이루다｜입지에 따른 가격 차이를 보이는 상암동｜전통적 중산층 주거지인 신대방동과 보라매공원｜올림픽공원
효과가 약점을 누르는 방이동 일대
· 자연환경에 따른 추천 지역
｜산지의 디스카운트 요소를 활용하라｜하천 프리미엄이 발생하는 조건｜공원 프리미엄을 누리는 곳들
Chapter 6 황금 열쇠 5 도시 계획
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지목을 상업지역으로 하느냐, 준주거 지역으로 하느냐, 3종 주거 지역으로 하느냐 어떠냐에 따라 토지 소유자들의 사업성이 크게 변화할 수밖에 없다. 도시계획이란 부동산 시장으로서는 큰 걸림돌인 동시에 도전이다.
우선적으로 살펴봐야 할 것은 정부 차원에서 진행한 뉴타운 방식의 대규모 재개발의 기대감이 반영된 지역, 재건축이 본격적으로 진행될 것으로 예상되는 지역, 현시점에서 층수 제한을 피할 수 있는 지역, 마지막으로 앞으로 개발될 역세권의 투자 매력이다.
주거 환경 변화와 주택 가격 상승을 이끈 뉴타운
｜뉴타운의 핵, 교남·아현 뉴타운｜입지 좋은 대단지는 결국 이긴다｜서울 뉴타운의 미래｜도시
계획을 바라보는 두 가지 시선
재건축에 관한 오해와 진실
강남 재건축 사업이 주목을 끄는 이유｜재건축을 가로막는 요인들
· 도시 계획에 따른 추천 지역 1 : 서울의 재건축 가능 지역
｜서초구, 최고급 아파트촌으로 변신｜강남구, 최고급
주거지의 재탄생｜송파·강동구, 숨겨진 보석의 진가를 발휘하다｜양천·노원·광진구, 기대감을 키우는 지역
· 도시 계획에 따른 추천 지역 2 : 대규모 개발 사업
｜단군 이래 최대 규모의 민간 중심 개발 사업, 삼성동
GBC｜지금 서울은 곳곳에서 개발 계획이 진행 중｜주요 역세권 개발 사업
Chapter 7 내 여건과 목적에 맞게 집을 갖는다는 것의 의미
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'부'를 쌓는다는 것은 최소한 잃지 않는다는 것을 전제로 한다. 이번 장에서는 집을 구매한다는 것, 부를 쌓는다는 것의 의미를 돌아보고, '후퇴하는 선택'을 하지 않기 위해 생각해야 할 것들을 살펴보겠다.
왜 다들 부촌에서 살고 싶어 하는가?
｜부촌이란 어떤 곳인가?
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부자(The Rich)란 거저 운으로 얻어걸린 사람이 아니라, 오랜 시간에 걸쳐 쌓아 올린 부에 대한 철학을 가진 사람이라는 것이다. 그리고 '부자'들은 돈 자체에 매달리지도 않는다. 부를 얻고 유지하는 과정에 정성을 기울이고, 그런 태도와 마음가짐을 체계적으로 학습하고 노력한다.
｜부자들의 네트워크
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하지만 최소한 부자가 되기 위한 노력은 하면서 살아야 한다. 부자는 단순히 돈이 많은 사람이 아니라, 먹고 싶은 것을 먹을 수 있고 하고 싶은 것을 할 수 있고 살아가는 데 불편함을 느끼지 않으며 아플 때 부담 없이 병원에 갈 수 있는 등 부족함을 느끼지 않는 사람을 말한다. 대다수의 서민에게 이처럼 부를 쌓는 첫 번째 길은 좋은 집을 사는 것이다.
서울 집값은 왜 계속 오를까?
국민 소득 3만 달러 시대의 노후 주택들
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획기적인 해법을 제시하지 않는 한 서울은 만성 주택 부족 사태에 시달려야 한다. 하지만 땅은 제한되어 있다. 서울의 외연을 넓히는 행정적 결정을 하지 않는 한 주택 공급에는 한계가 있을 수밖에 없다. 도심 곳곳에서 재건축이 진행되고 있다는 사실은 공급 증가보다는 멸실을 촉진한다는 점에서 주택 가격 상승세가 장기화할 것이라는 우려를 낳는다.
｜왜 집은 어느 정도 오른 다음에야 사고 싶어질까?｜지금 우리는 어느 정도의 수준인가?｜하지만 씀씀이를 줄이고자 하지는
않는다｜자산 취득은 인생의 필연적인 결론
최근 정부의 부동산 정책, 따라가야 할 수밖에 없는 외생 변수
｜무주택자의 부동산 투자 전략
｜다주택자의 부동산 투자 전략
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다주택자에게 주어진 장기보유특별공제다. 물론 단순 다주택자가 아닌 준공공 주택임대사업자(8년 이상)에게만 적용되는 제도이지만, 과거 10년 이상 보유해야 했던 장기보유공제율 70% 8년 이상으로 완화되었다. 장기 보유라는 불확실성을 어느 정도 인지하면서 투자에 나설 경우, 양도세 부담이 대폭 감면되기 때문에 임대사업자 등록을 서두르는 움직임이 2018년 초에 지속해서 나타났다.
다주택자에게 주어진 현재 상황에서 결정 방향은 이미 나와 있다. 장기로 끌고 갈 만한 유망한 지역에 '특별히' 전세금 변동이(특히 하방으로) 없어 보이는 전세가율이 높은 레버리지 물건을 매입해 준공공 주택임대사업 등록을 하고 8년 뒤에 매도하는 전략이다. 앞서 언급한 대로 중장기적으로 잠재적 매력을 가진 지역을 발굴해야 하는데, 실거주자보다 더욱 예민하게 지역 발굴에 나설 필요가 있다.
책을 마무리하며
---> 이 책에서 느낀 점
: 작년 10월 7일 독서계획으로 구매한 책입니다.
급하게 주문해서 받은 책이었고 그 당시만 해도 책에 대한 이해 없이 제목만 보고 구매한 책이어서 받자마자 ‘잘못 샀나 봐…. 무슨 내용이야…. 읽어도 이해가 안 돼..어쩔’이란 생각이 들었습니다.
그리고 몇 달간 방치하며 책꽂이에 마냥 꽂혀있던 아이였습니다.
6개월이 지났고 그동안 칼럼들과 신문 등을 읽으며 지역에 대한 이해도가 생겨서인지 읽는 내내 불편함 없이 읽혀서 너무 신기한 경험을 한 책입니다.
그리고 부동산투자를 하시는 분들이 정말 대단하다는 생각이 들었던 건 부동산이 담고 있는 어마어마하고 방대한 양에 정보와 흐름은 몇 개월 만에 터득할 수 있는 부분이 아니라는 사실이었습니다
돈이 있다고 무작정 부동산에 뛰어들어선 절대로 잃을 수밖에 없는 게임이라는 것도 알 수 있었습니다.
부동산으로 돈 벌었다고 이야기하시는 분들은 정말 정말 운이 좋아서 돈을 버신 거지 부동산으로 돈을 잃어본 적이 없기 때문에 늘 자신만만하게 생각하고 늘 오를 거라고만 생각하는 것부터가 잘못된 발상이라고 말씀하셨던 팟캐스트에서의 너바나님에 말씀이 생각났습니다.
빠른 시간 안에 돈을 벌어야겠다는 목표를 가지고 있었던 것은 아니지만 준비하고 분석하고 노력해야만 부동산으로 돈을 벌 수 있다는 생각에 가야 할 길도 할 일도 많아졌다는 생각이 들게한 책이었습니다.
저처럼 부동산에 대한 배경지식이 없는 왕초보에겐 생소하고 낯선 부분이 많아서 어려울 수도 있지만, 투자자에 꿈을 키우는 분들이라면 꼭 읽고 지나가야 할 책이라는 생각이 듭니다(부동산 강의를 들으셨던 분이라면 아마도 강의 중에 들으신 부분이 상당 부분이라고 생각할 수 있을 정도로 정말 기초적인 상식이기도 합니다)
