---> 저자소개_대치동키즈
2007년부터 투자한 대치동 출신 부동산 투자자이자 사업가이다. 지난 2009년 금융 위기 하락장을 경험한 후 재기하여 하락장에도 흔들리지 않는 생애 주기 실거주 투자와 뿌리-줄기-잎이라는 부동산 자산 운용시스템을 고안하였다. 블로그 '대치동 키즈의 또~엇'을 통해 6만 명 이상의 이웃들과 보통 사람들의 현실 투자와 사업, 인생 이야기로 공감하고 있다.
---> 내용 및 줄거리
프롤로그
22년 겨울, 부동산 시장은 과연 어디로 가고 있을까?
관성적 투자를 지우고 하락장이라는 새로운 문법을 배울 때입니다.
PART1 무주택자 어떻게 하면 좋을까요?
1. 부동산 하락장, 내 집을 사는 것이 불안합니다.
- 무주택자로 있는 것도 불안하지만 주택을 사는 것도 불안합니다.
- 이제 와서 내 집을 사려니 너무 늦은 거 같아요.
- 내 집을 사려니 배우자가 반대합니다.
- 제 인생이 부정당한 것 같습니다. 어떻게 해야 할까요?
2. 부동산 하락장, 내 집 마련은 어떻게 해야 할까요?
- 지금 시기에 무주택자 내 집 마련은 어떻게 해야 할까요?
- 생애 주기를 따르는 것이 내 집 마련에 동기 부여가 될 수 있을까요?
- 집을 정하기가 너무 힘듭니다. 저 결정 장애인 가요?
- 급매를 잡는 방법이 궁금해요．
Coffee break : 스톡 데일 대령이 부동산 시장 참여자들에게 주는 조언
P81
그는 쉽게 풀려나지 못할 것임을 깨닫고, 장기간 버텨야 한다는 각오로 척박한 수용소에서 최대한 오래 버틸 수 있는 생존 시스템을 구축하였습니다. 스톡데일의 독기에 수용소에서도 기가 질렸는지 슬슬 고문을 귀찮아하는 모습을 보일 정도였습니다. 그렇게, 달라진 환경에 최적화된 그와 동료들은 척박한 환경에서 계속 버틸 수 있었고 결국 8년 만에 해방을 맞이하게 되었습니다.
PART2 1주택자 어떻게 하면 좋을까요?
3. 부동산 하락장, 갈아타기가 고민돼요
갈아타려고 집을 내놨는데 거래가 안 됩니다. 기다려야 할까요?
기존 집이 팔리지 않습니다. 비과세를 포기해야 할까요?
P98
가장 합리적인 방법은 일반과세로 매도할 시 내는 양도세만큼을 매도 하한선으로 잡는 것입니다.
갈아타기를 해야 하나요, 집 수를 늘려야 하나요?
P102
내 집이 완성이라는 단기 목표를 가장 빠르고 효율적으로 달성해 주는 지름길은 비과세를 활용한 갈아타기입니다. 그 외 모든 것은 수단입니다. 갈아타기 할 자금이 부족해 이를 마련하기 위해 공시가 1억 이하처럼 몇 가지 단기 부동산 투자를 감행할 수 있겠지만 그것이 올랐다고 해서 파는 것을 망설이면 안 됩니다. 그 투자 행위는 갈아타기라는 목표를 위한 자금 확보 수단이기 때문입니다.
침체장이라는데, 더 주고 로열 층 vs 급매 비선호 층 중 무엇이 나을까요?
4. 1주택자를 넘어, 다주택자가 되고 싶어요
1주택자는 앞으로 어떻게 투자해야 할까요?
P113
다주택자로 가기 위해서는 심리적으로 비과세를 졸업해야 합니다. 심리적으로 비과세를 졸업한다는 의미는 더 이상 비과세 할 필요성이 없다는 것을 말합니다. 언제쯤 1주택자는 더 이상 비과세할 필요성을 못 느끼게 될까요? 제 경험으로 볼 때, 내 집 마련이 완성되는 시점이 되었을 때 더 이상 비과세할 필요성을 느끼지 못했던 것 같습니다.
실거주 목표 달성 후 허무합니다. 어떻게 해야 할까요?
1주택자를 넘어 자산가가 되고 싶은데 세금 압박으로 엄두가 안 납니다.
P128
자산은 팔아 세후 수익을 실현해야 하는 것이라는 생각의 전환을 해야 합니다. 그러면 세금이 주는 한계선을 넘어 다주택자의 길을 갈 수 있습니다.
집은 파는 게 아니라 모아가는 거라는데 맞나요?
P133
실거주를 적절한 선에서 타협해서 조기에 마무리 짓고 나서는 투자용 주택을 늘려야 합니다. 특히, 뿌리 자산으로 집은 어느 정도 의미 있는 초기 종잣돈이 생성되는 수준까지는 모아가야 한다고 생각합니다. 예를 들어, 한 채에서 전세금 인상 등을 통해 2천만 원 정도 종잣돈을 꾸준히 만들어 내는 뿌리 자산이 3채 정도 있다면 대략 5천만 원 정도 초기 종잣돈을 모을 수 있습니다. 5천만 원이면 갭 투자나 분양권 등을 단기 매매하여 종잣돈을 불리기에 충분한 돈입니다. 그렇게 줄기 자산 매매를 통해 종잣돈을 불려서 다시 뿌리 자산을 하나둘씩 확보하면서 마르지 않는 초기 종잣돈을 늘려나가고 지속할 수 있는 투자 시스템을 구축하는 것입니다.
Coffee break : 이제는 내 집을 뿌리 삼아 부동산 선순환 투자를 고민할 때입니다.
P143
전세제도가 의미가 없어지려면 집값이 물가 상승률만큼도 오르지 못한다는 인식이 확산하여야 합니다. 부동산 시장은 그 단계로 가지는 않았습니다. 그러니, 뿌리 자산을 매입해서 전세금 인상분으로 종잣돈을 만드는 것은 여전히 유효한 계획이라고 할 수 있습니다. 효율이 높은 뿌리 자산을 매입하려면 시기를 기다려야 합니다. 그 시기란 바로 공급 초과가 되어 매매가가 낮아지고 하락장이 두려운 사람들이 대거 전세로 전환하면서 전세가가 올라 매매 전세 갭이 작아지는 시점입니다. 이 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다.
PART3 다주택자 어떻게 하면 좋을까요?
5. 부동산 하락장, 매매도, 전세도 안 나가요
매수만 하고 매도한 적이 없습니다. 언제 팔아야 할지 모르겠습니다.
P155
팔기로 마음을 먹었다면 이익의 크기에 집착하지 말고 제때 팔고 나오는 것에 초점을 맞추어야 합니다. 그래야, 확실하게 경쟁력 있는 가격을 제시해서 중개사에게 동기 부여를 할 수 있습니다. 아무리 매수자가 발길을 끊은 어려운 시장이라도 확실하게 경쟁력이 있는 가격은 결국은 가장 먼저 선택받게 되어 있습니다.
P156
제가 매도를 망설이지 않고 할 수 있는 이유는 매도 경험을 통한 학습효과를 손실 회피 심리에 무던한 것도 있지만 다음 매수 물건을 찾았기 때문이기도 합니다. 목표한 이익에 도달했을 때도 매도하지만 목표한 이익이 도달하지 않더라도 더 좋은 매물을 발견하였을 때는 교환 가치를 따져 매도의 결정을 하게 됩니다.
요즘 같은 시기, 어떻게 해야 매도를 잘할 수 있나요?
P159
어떤 중개소가 가격 감각이 있는 중개소일까요? 정답은 많은 매물을 가지고 있는 중개소입니다.
P161
어느 정도 거래할 수 있는 가격선에 다다랐다면, 내릴 수 있는 가격 여지를 전부 최초 제시 가격에 반영하지 말고 일정 부분은 협상의 여지로 남기는 것도 방법입니다. 하락장에서는 보이는 가격을 보고 매수자가 붙었다고 해도 추가 협상을 원할 가능성이 높기 때문입니다.
전세를 빼기 위한 팁은 무엇이 있을까요?
마음이 힘든 이 시기에 어떤 자세로 어떤 노력을 해야 할까요?
P180
생각을 정리하고 일상을 살아가며 마음을 다스린 후, 여유로운 마음과 자존감이 어느 정도 돌아오고 나서 투자해도 늦지 않습니다. 시장만 떠나지 않으면 됩니다.
6. 부동산 하락장, 투자를 멈추니 답답합니다.
예기치 못한 변화에 대한 두려움 때문에 부동산 투자를 할 수가 없어요.
P185
미래가 두렵다고 아무것도 하지 않는다면 당장은 아무 일도 일어나지 않기 때문에 손해 보는 것도 없을 것으로 생각할 수 있지만 사실은 기회비용의 손실이 일어납니다.
돈이 묶인 것을 알면서도 아무것도 안 하고 있으려니 답답합니다.
P197
등기는 닥치는 대로 모아가는 것이 아니라 좋은 것으로 바꿔 가는 것입니다. 그 관점에서 가지고 계신 자산을 재평가하고 매도해서 미리미리 여유자금을 확보해 나간다면, 목적이 있는 돈을 다른 곳에 쓰려는 위험한 생각은 조금은 덜 하게 되지 않을까 합니다.
부동산에 대한 열정이 사라지려 할 때 어떻게 극복하나요?
부채가 너무 많은 것 같습니다. 어떻게 관리해야 투자할 수 있을까요?
7. 다주택자를 넘어 투자를 넓혀가고 싶어요
다주택자이다 보니 투자 엄두가 안 납니다. 어떻게 극복해야 할까요?
투자할 때 혼자 결정을 내려야 하는데 어떻게 해야 할까요?
열의는 넘치는데, 실행하기가 너무 어려워요.
P235
"내가 이 물건을 사서 손해를 보고 고생하면 어쩌지?"라는 손실 회피 본능입니다. 이러한 손실 회피 본능을 이겨내고 실행하기 우해서는 자기 확신을 가지는 과정이 필요합니다. 자기 확신의 과정은 매일 누군가에게 기도하거나 점을 보러 간다고 얻어지는 것이 아닙니다. 나보다 실력이 뛰어나다고 여기는 누군가에게 나의 투자를 맡겨도 해결되지 않습니다. 맡기는 순간은 솔실 회피 본능이 발현되어 불안해지긴 마찬가지입니다. 그리고 결국 잘되면 내 탓, 안되면 남 탓만 반복하는 투자를 하게 됩니다.
이러한 오류와 함정에 빠지지 않기 위해서는 반복되는 학습을 통해 자기 확신 능력을 개선해 나가야 합니다.
P237
자기 확신을 높이려면 최고의 수익을 찾아 헤매기보다는 가장 이해가 잘 되는 것부터 집중할 필요가 있습니다.
나에게 유독 쉽게 다가오는 분야가 있습니다. 쉽게 이해가 되면 응용력이 생기고 해 볼 만한다는 생각이 듭니다. 쉽게 이해되는 것부터 경험하면서 응용력을 쌓아가면 자기 확신을 만들어 갈 수 있고 머리가 트이면서 다른 분야로 넘어가기 쉬워집니다.
새로운 부동산 분야 투자의 두려움을 이기는 방법은 무엇인가요?
Coffee break : 시황에 흔들리지 않는 투자를 하려면 돈의 원칙이 중요합니다.
P257
투자에 있어서 시간적 여유를 가지자는 말은 시간에 쫓기지 않는 투자를 하자는 말입니다. 투자에서 시간에 쫓기면 제대로 된 판단을 하지 못하게 됩니다. 시간에 쫓기지 않으려면, 시간의 꼬리표가 달린 돈을 쓰지 말아야 합니다.
투자를 이어가려면 때가 올 때까지 기다려야만 하는 시간이 필연적으로 생기게 되는데 그 시간을 견디려면 자금 경색이 일어나지 말아야 합니다.
대신, 투자 대상에 대한 기준은 유연하게 잡습니다. 투자 대상에 조건을 걸기 시작하면 투자할 물건의 시야가 좁아지기 때문입니다
돈 그릇을 키우려면 먼저 그릇의 모양이 돈을 차곡차곡 담을 수 있도록 만들어야 합니다. 돈의 원칙은 바로 그릇의 모양을 만드는 작업입니다. 바닥이 안정적이고 단단한 모양을 가진 돈 그릇은 커지더라도 기울어지거나 깨지지 않고 힘들게 모은 부를 지켜낼 수 있습니다.
에필로그 : 경제적 자유를 이루려면 어떻게 준비해야 할까?
---> 이 책에서 느낀 점
때를 기다릴 줄 알고, 기회가 왔다는 신호를 포착할 수 있도록 늘 부동산에 귀를 기울여야만 한다는 것도 잊지 말아야겠다.
대치동키즈님의 블로그에 구독하고 있지만, 구독료를 지불하면서 글을 읽고 있지는 않아서 신간이 나오면 정말 빨리 읽어보고 싶었던 것은 사실이다. 구독료를 지불할 만한 블로그는 맞지만, 여전히 내가 알고 있는 부분이 너무나도 적다는 것을 알고 있기에, 정말 내가 재미있게 풀어가고 쉽게 느껴지는 부동산 부분을 찾아가는 것이 우선적으로 해야 할 일임을 이 책을 통해서 알 수 있었다.
책을 구매해서 읽어봐야겠다는 생각이 든다.
한 달 내에 내 돈 내산으로 다시 읽고 정리해보려 한다.
대치동키즈님 좋은 책 감사합니다.
