30대가 돌아오고 있다.

공부하기_아기곰님 글 필사_작성일 2023.10.20.
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아기곰의 부동산 산책 : 네이버 블로그

국토교통부 실거래 자료에 따르면 가장 최근 자료인 올해 6월 기준으로 전국 아파트는 3만 9622건이 거래되었다. 이는 누군가 이 수량만큼 아파트를 팔았다는 이야기이기도 하고, 반대로 누군가 이 수량만큼 아파트를 매수했다는 뜻이기도 하다.

 

그런데 매수자 중에서 가장 비중이 큰 연령대는 30대이다. 전체 거래 중 24.7%에 달하는 1만 855건이 30대가 매수한 것인데, 이는 50대 매수 비중 20.8%는 물론 4대 매수 비중 26.1%보다도 높은 것이다.

 

이는 역사적 평균치인 24.1%를 훌쩍 넘을 뿐만 아니라 올해 2월의 27.5%와 2020년 12월의 27.4%에 이어 역대 세 번째로 높은 수준이다. 이렇게 30대의 매수 비중이 늘어난 이유와 그 영향이 무엇인지 살펴보도록 하자.

 

위 표에서 볼 수 있듯이, 2022년에는 30대의 매수 비중이 바닥을 쳤었다. 이는 작년에 거래량이 줄었기 때문에 생긴 현상은 아니다. 거래량이 줄더라도 전 연령층에 모두 영향을 끼치기 대문에 특정 연령층의 비중이 줄어들지는 않는다. 30대의 거래가 줄어들었다고 하더라도 40대나 50대의 거래도 줄어들었을 것이기 때문이다.

 

그러므로 30대의 매수 비중이 줄어든 것은 전체 거래량 감소가 아닌 다른 원인들이 있는데, 크게 세 가지로 나누어 볼 수 있다.

 

첫 번째 원인은 주택담보 대출금리 수준에 있다. 신규 대출 기준으로 2021년 7월만 해도 2.81%에 그쳤던 주택담보 대출금리가 1년 3개월이 지난 2022년 10월에는 4.82%까지 인상되었다. 불과 1년 3개월 만에 2% 포인트 이상 인상된 것이다. 이렇게 되자 40~50대에 비해 자산 축적이 덜되어 대출에 의존도가 높은 30대의 경우, 금리 인상의 타격을 더 받게 된 것이다. 이에 따라 같은 기간 동안 30대의 매수 비중은 25.4%에서 21,4%로 4.0% 포인트나 떨어졌다. 

 

같은 기간 동안 40대의 매수 비중이 0.9%포인트밖에 줄지 않았고, 50대의 매수 비중은 오히려 4.4% 포인트나 증가한 것과는 대비된다. 이는 30대는 대출 비중이 크고, (자산 축적이 많이 된) 50대의 대출 비중은 적기 때문에 이런 현상이 발생한 것이다.

 

그런데 반전이 일어났다. 2022년 10월에 4.82%까지 올랐던 주택담보 대출금리가 서서히 하락하기 시작하여 올해 6월에는 4.26%까지 하락하였다. 불과 8개월 사이에 0.56% 포인트나 인하된 것이다. 이렇게 되자 2022년 10월에 21.4%까지 떨어졌던 30대 매수 비중은 올해 6월 27.4%까지 늘어났다.

 

결국 대출 금리의 수준이 (대출을 상대적으로 많이 받을 수밖에 없는) 30대의 매수 비중에 영향을 끼친 것으로 볼 수 있다.

 

위 표에서 볼 수 있듯이 전통적으로 40대의 매수 비중이 30대의 매수 비중보다 큰 것이 일반적이다. 연령별 매수 비중을 발표하기 시작한 2019년 1월부터 54개월 동안 30대의 매수 비중이 40대 보다 높았던 적은 11개월 밖에 되지 않는데, 그중에서도 최근 5개월 연속으로 30대의 매수 비중이 더 커진 것이다. 특히 30대와 40대간의 매수 비중 격차는 역대 최고치를 기록한 올해 2월에 이어 6월이 역대 두 번째이다.

 

최근 30대 매수 비중이 늘어난 두 번째 원인은 특례 보금자리론이다. 올해 2월부터 본격적으로 시행된 특례 보금자리론은 저금리 대출 상품이자, 고정금리의 대출 상품이다. 그런데 기존 보금자리론에 비해 대출한도도 대폭 확대되었고, 소득제한도 없어졌다는 큰 장점이 있다.

 

신청 기준이 기존 보금자리론에서는 부부합산소득 7,000만 원 이하여야 했는데, 특례 보금자리론은 소득요건을 없앴다. 한마디로 집값이 9억 이하면 고소득자도 대출이 가능한 획기적인 대출상품이라 하겠다. 작년 10월을 바닥으로 11월부터 서서히 늘어나던 30대 매수 비중이 올해 2월부터 급격히 늘어난 것은 바로 2월부터 본격적으로 시작된 특례 보금자리론의 시행 시기와 맞물려 있다고 하겠다.

 

한 마디로 시중 금리 인하가 주택 시자에 불을 지폈다면, 특례 보금자리론은 기름을 퍼부은 격이라 할 수 있다.

 

30대 매수 비중이 최근 늘어난 세 번째 원인은 30대의 투자 심리 개선이다.

위 표는 한국은행에서 매월 발표하는 소비자심리지수 중에서 주택가치전망이다. 이 지수가 100이 넘으면 1년 후에 집값이 오를 것이라고 생각하는 사람이 많아진다는 뜻이다.

 

그런데 지난 10년을 살펴볼 때, 초기 4년(2014~17년)은 50대의 투자 심리가 높은 반면, 30대는 그보다 상대적으로 낮았다. 하지만 중기 4년(2018~21년)은 오히려 30대의 투자 심리가 더 높아졌다. 이런 이유로 30대들이 대거 대출을 받거나 전세를 끼고 집을 사는 현상이 확산되었다. 소위 영끌이나 갭투자가 확산되었던 시기이다.

 

그러다 최근 2년(2022~23년)동안 30대나 50대 모두 투자 심리가 싸늘히 식었다. 미국발 고금리 상황이 투자 심리를 얼어붙게 만든 것이다. 그런데 여기에 미묘한 차이가 있다. 50대의 경우 지난 19개월의 평균 지수가 81.4포인트인데 반해 30대는 93.2포인트에 달한다.

 

더구나 최근 데이터인 2023년 7월 지수의 경우, 50대는 99포인트로 아직까지는 집값이 내린다고 믿는 사람이 많은데 반해, 30대는 103포인트로 집값이 오를 것이라고 믿는 사람이 더 많아졌다.

 

집값이 오를 것이라고 생각하는 사람은 집을 살 것이고, 집값이 떨어질 것이라고 생각하는 사람은 집을 팔 것이다. 그러므로 30대는 집을 상대적으로 많이 사고, 집을 파는 50대가 많이 나타나는 것은 극히 자연스러운 현상이다.

 

결국 이런 이유들이 복합적으로 작용하면서 30대들이 주택 매매 시장으로 돌아오고 있는 것이다. 지난 몇 년간 시장에서 가장 매수 활동을 활발하게 한 연령층이 30대인 만큼, 30대의 매수 비중이 커졌다는 것은 시장에서 매수세가 살아나고 있다는 말과 같은 뜻이라 할 수 있다.

 

그런데 30대의 매수 비중이 커지고 있는 현상이 전국적이긴 하지만 지역별로 미묘한 차이가 있다. 전국 아파트에서 30대 매수 비중이 2022년 10월에서 2023년 6월까지 6.0% 포인트 증가하는 동안, 서울(10.6%p)이나 부산(8.5%p)과 같은 지역은 크게 늘어난 반면 인천(1.3%p)이나 대전(1.5%p)과 같이 적게 늘어난 곳도 있다.

 

대출 금리의 인하 추세나 특례 보금자리론의 시행은 전국적인 호재이기는 하지만 서울이나 부산 지역을 중심으로 30대의 매수가 늘어나고 있다는 뜻이다. 나머지 지역으로 온기가 퍼지기 까지는 약간의 시간이 더 필요할 것으로 보인다. 지역별로 집값 반등 시기가 다를 수밖에 없다는 의미이다.