재건축과 초고층 아파트

공부하기_아기곰님 글 필사_작성일 2023.12.03.
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서울을 중심으로 주요 단지들이 재건축 사업에 시동을 걸면서 초고층 아파트에 대한 관심이 높아져 가고 있다. 어느 지역에서 재건축이 되면 최대 OO층까지 허용될 수 있다는 보도도 잇따르고 서울시를 비롯한 정부에서도 이를 재건축 사업의 당근책으로 활용하고 있다.

 

그러면 과연 재건축 사업에서 초고층 아파트 건축이 유리하기만 한 것일까? 우선 초고층 아파트의 장점을 살펴보도록 하자.

 

재건축과 초고층 아파트의 상관관계를 이해하기 위해서는 용적률의 개념부터 이해해야 한다. 재건축 사업에서 가장 중요한 요소인 용적률은 '대지 면적에 대한 연면적의'을 말한다. 다시 말해 일정한 대지 면적 위에 얼마나 건물을 많이 지을 수 있는지를 나타내는 지표라 하겠다.

 

예를 들어 A라는 단지가1만평의 대지에 건평 2만 평의 건물을 짓는다면 용적률은 200%가 된다. 그런데 이 단지가 용적률을 300%로 허가받았다고 하면 건평을 3만 평까지 지을 수 있기 때문에 재건축 사업성은 크게 높아진다.

대지 면적은 일정하지만 허용 용적률이 높아지면 그만큼 아파트를 많이 지을 수 있고, 이에 따라 일반 분양분도 늘어나기 때문이다.

 

그런데 여기서 이상한 것이 있다. 대지면적은 1만평 밖에 안되는데, 3만 평의 건물을 지을 수 있을까? 당연히 1층으로 지어서는 불가능하다. 더구나 아파트는 동 간 거리 등을 확보해야 하는 관계로 커다란 체육관처럼 지을 수는 없다. 이래서 일정 면적의 대지에 많은 아파트를 지으려면 고층으로 지어야 하는 것이다.

 

재건축에서 또 하나의 중요한 개념이 건폐율이다. 건폐율은 '대지 면적 가운데 건물이 들어설 수 있는 면적의 비율'을 말한다. 대지 면적의 1만평인 A단지에 1층 면적을 1천 평만 쓴다면, 이 단지의 건폐율은 10%이다. 그런데 앞서 A단지의 허용 용적률이 300%라고 했으니, 이 단지는 30층까지 건축해야 허용 용적률만큼 최대로 아파트를 지을 수 있다.

 

그런데 아쉽게도 (이 단지 근처에 공항이 있어서) 고도제한에 걸려 있고 최대로 지을수 있는 높이가 15층이라고 가정해 보자. 그러면 용적률 300%를 채우기 위해서는 건폐율을 20%로 늘려야 한다. 한마디로 단지 내에 건물을 다닥다닥 붙여서 지어야 한다는 뜻이다.

 

이렇게 되면, 녹지 공간이 부족하게 되고 공기의 통로가 확보되지 않아 도시열섬 현상이 발생하거나 동간 거리가 너무 짧아 프라이버시가 침해되는 등 쾌적한 주거 공간을 만들기 어렵다.

 

이런 이유로 대부분의 단지에서는 가능한 높은 층수로 짓기를 원하는 것이다. 층수를 높게 지을수록 건폐율이 낮아지기 때문이다.

 

초고층 아파트를 선호하는 두 번째 이유는 전망 때문이다. 높은 산에 올라가면 더 멀리 보이는 것처럼 초고층일수록 전망이 틔어 있을 가능성이 높다.

 

결국 초고층 아파트는 낮은 건폐율과 전망 확보에 유리하기 때문에 저층 아파트보다 괘적할 것으로 생각하는 경향이 있다.

 

하지만 초고층 아파트로 재건축하려면 지불해야 할 대가가 있다. 첫 번째 것은 높은 공사비이다.

 

예를 들어 위의 그림처럼 10층짜리 A동을 건설한다고 가정해 보자. 10층의 기둥은 10층의 천장이자 옥상이 무너지지 않을 정도의 강도로 지으면 될 것이다. 이때 10층의 기둥의 강도를 10이라고 가정해 보자.

 

그런데 9층의 기둥은 옥상의 하중고 10층의 하중을 모두 견뎌야 하므로 20의 강도가 필요하다. 8층은 9층과 10층, 그리고 옥상의 하중을 견뎌야 하므로 30의 강도가 필요하다. 이런 식으로 계산하면 1층 기둥은 100의 강도를 지녀야 한다. 결국 10층짜리 A동은 (단위가 어떻든) 총 550의 강도가 필요하다. 예를 들어서 철근 550톤이 들어간다고 가정할 수 있다.

 

같은 방법으로 B동을 지어도 같은 양의 자재가 들어가니, 10층짜리 두 동을 지으면 철근으로 110톤이 들어간다고 생각할 수 있다.

 

그런데 20층짜리 C동을 지을 때는 자재가 훨씬 많이 들어간다. 위 표에서 나오는 것과 같이 총 2100의 강도를 견뎌야 하므로 그만큼 더 많은 자재가 들어간다. 일반적으로 층수가 두 배 늘어나면 공사비는 최소 50% 이상 늘어나는 것으로 알려져 있다.

 

다시 말해 저층 아파트 두 동을 짓는 것보다 초고층 아파트 한 동을 짓는 것이 공사비가 50% 이상 더 들어간다는 것이기 때문에 조합원 입장에서는 그만큼 추가 부담금이 늘어나는 것이다.

 

더욱이 초고층 아파트로 거라를 내주는 대신 더 많은 기부채납을 요구받는 경우도 있을 수 있다. 서울시 등 정부의 입장에서는 초고층 아파트를 허가해 주는 것 자체를 특혜로 인식하는 경향이 있기 때문에 층수를 높여주는 대신 기부채납 비율을 높이려 하는 것이다. 이 또한 조합원의 부담으로 다가온다.

 

이런 이유로 재건축이 진행 중인 반포 주공1단지의 경우, 49층으로 설계를 바꾸는 대신 기존 계획대로 35층으로 재건축을 진행하기로 했다고 한다. 추가 공사비 2천억 원도 조합원 부담으로 늘어나는 것이고, 공사 기간이 지체되기 때문이다.

 

재건축의 경우는 아니지만 삼성역 인근에 건설되고 있는 GBC (현대 자동차 사옥)의 경우 당초 계획 안인 115층 대신 같은 연면적으로 50여 층짜리 두 동으로 나누어 짓는 것을 건축주가 강남구에 요청하기도 했다. 공사비 절감 때문이라고 하겠다.

 

결국 같은 공사비가 들어간다고 하면 건폐율이 낮아지는 초고층 아파트로 재건축하는 것이 당연히 유리하겠지만, 막대한 공사비가 더 들어간다는 점을 고려해 보면 본인의 단지가 초고층 아파트에 적합한 단지인지를 따져봐야 한다.

 

예를 들어 바다나 (한강과 같이) 큰 강 또는 (소양호 같이) 큰 호수의 전망이 나오는 입지라면 비용이 들더라도 초고층 아파트 건축도 매력적인 대안이다. 하지만 양재천이나 청계천, 탄천과 같이 좁은 하천 주변이라면 굳이 초고층 아파트로 지을 필요는 없다. 전망이라는 것이 거실 등에서 앉아서 자연스럽게 보여야지, 굳이 베란에 나가 목을 빼고 아래를 쳐다보는 것을 전망이라고 하지는 않는다. 이런 정도 규모의 하천 주변이라면 초고층부보다는 중층 부분이 로열층으로 자리매김할 가능성이 높다.

 

더구나 근처에 이런 하천 등 자연 풍관도 없이 건물만 덩그러니 있는 단지의 경우는 비싼 추가 부담금을 내면서 얻어지는 전망이 무엇인지 잘 따져봐야 한다. 한마디로 초고층이 어울리는 단지가 있는가 하면 그렇지 않은 단지도 있는 만큼 무조건 초고층을 지향하는 재건축 방법은 비효율적이라는 뜻이다.

 

더구나 초고층 아파트라고 해도 49층이 한계라고 생각하면 된다. 50층이 넘어가면 소방법상 별도의 규제가 적용되기도 하고, 철골조와 같이 구조공학적으로도 더 안전하지만 훨씬 비싼 방식으로 공사를 해야 하기 때문이다. 엘리베이터도 고속 엘리베이터를 설치해야 하는 등 공사 비용이 기하급수적으로 늘어나는 것이다.

 

유행처럼 번지고 있는 초고층 아파트 열풍 속에서도 비용과 그 효과를 따져서 본인의 단지에 맞는 층수로 재건축하는 것이 현명한 방법이다.