작년에 진짜 집값이 내렸을까?

공부하기_아기곰님 글 필사_작성일 2024.05.01
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아기곰의 부동산 산책 : 네이버 블로그

 

"집값이 내린다고 하니, 진짜 내렸다고 믿네?" 어떤 정치인의 말을 패러디한 것입니다

 

작년 2023년에 집값이 내렸을까요? 여러 언론에서 집값이 내렸다고 하고, 심지어 지금도 집값이 내리고 있다고 합니다. 과연 그럴까요? 물론 이런 보도가 가짜 뉴스는 아닙니다.

 

집값 흐름에 대해 공식적인 통계를 내고 있는 한국부동산원에 따르면 2023년 12월 전국 아파트매매지수는 전년 12월 대비 4.83%나 하락했다고 합니다. 지수가 아니라 아파트 매매가 평균치로 비교해 보아도 3.97% 하락으로 나옵니다. 평균값이 아니라 중위값 기준으로 보면 7.04% 하락으로 나옵니다. 한국부동산원의 어떤 통계로 보아도 작년 2023년의 아파트 값은 2022년에 비해 떨어진 것으로 나옵니다.

 

그러면 진짜 집값이 내린 것일까? 며칠 전에 국토교통부에서 2024년 아파트 공시가를 발표했습니다.

이 발표에 따르면, 2024년 보유세 부과에 기준이 되는 공시가는 2023년 대비 1.52% 상승했다고 합니다.

이 말의 뜻은 국토교통부에서는 작년에 아파트 값이 내린 것이 아니라 오히려 1.52% 상승했으니 세금을 더 내라고 주장하는 것입니다.

 

이에 대한 반론도 있을 수 있습니다. 공시가와 시세가 1:1로 비례하는 것이 아니라는 것입니다. 맞습니다.

공시가는 시세에 비해 낮습니다. 그래서 그동안 공시가를 시세에 근접하게 맞추는 작업을 국토교통부에서 해왔고, 이를 공시가 '현실화율'이라고 합니다.

 

이런 이유로 문재인 정권 때는 집값이 오르지 않아도 공시가나 보유세가 증가하는 현상이 나타났었습니다.

'공시가 = 시세 * 현실화율'이기 때문에 예를 들어 시세가 5% 떨어졌다고 하더라도, 현실화율이 전년대비 10%포인트 오르면 공시가는 더 오르는 구조라 하겠습니다. 

 

이런 까닭에 예전에는 공시가와 집값 흐름이 일치하지 않았던 것이다. 그런데 문제는 올해입니다. 윤석열 정부에서는 현실화율을 동결했습니다. 이전 정부가 부동산 실패를 징벌적 세금 과세로 대응했기 때문에 이를 바로잡겠다고 한 것입니다.

 

이에 따라 2023년의 현실화율 69.0%에 이어 2024년에도 현실화율은 69.0%로 동결하였습니다. 문재인 정부 때 만든 원래 계획은 75.6%였는데, 이보다 6.6%포인트나 낮게 적용된 것입니다. 여기에서 중요한 것은 작년과 올해의 현실화율이 같다는 것입니다.

 

그런데 여기서 이상한 것이 있습니다. '공시가 = 시세 * 현실화율'이라는 공식에서 현실화율이 동결되었다면, 다시 말해 현실화율이 고정 변수이기 때문에 시세가 내렸으면 공시가도 내려야 합니다.

 

하지만 올해 공시가는 전년 대비 1.52%나 올랐습니다. 이는 집값 시세가 전년 대비 1.52%나 올랐다는 것을 의미합니다. 예전 같으면 "공시가와 시세는 다르다"는 말로 넘어갈 수 있겠지만, 우연히 작년과 올해는 현실화율이 정확히 같기 때문에 이런 모순이 드러나게 된 것입니다.

 

그러면 진실은 무엇일까요? 2023년의 집값은 과연 내린 것일까요, 아니면 오른 것일까? 이에 대해 몇 가지 가능성을 생각할 수 있습니다.

 

첫 번째 가능성은 조사 기관의 차이입니다. (주간 시세를 조사한) 한국부동산원은 집값이 내렸다고 조사한 반면, (공시가의 근거가 되는 집값을 조사한) 국토교통부는 올랐다고 조사할 수 있다는 것입니다.

 

그러나 한국부동산원은 국토교통부 산하 기관입니다. 국토교통부를 위해 시세를 조사하는 기관이 한국부동산원이라는 것입니다. 

 

더욱이 한국부동산원이 전신이 '한국감정원'입니다. 공시가를 조사하는 기관도 바로 한국부동산원이라는 것입니다. 혹시 이것이 올해부터 달라졌는데, 저만 모르고 있었다면 댓글로 알려주시기 바랍니다.

 

다시 말해 작년까지는 한국부동산원에서 공시가를 조사하고, 올해부터는 다른 민간기관에 위탁하여 공시가 작업을 하였다면 이런 차이가 발생할 수 있는데, 그렇지 않다면 차이가 발생할 이유는 없습니다.

 

두 번째 가능성은 조사 기간의 차이입니다. 2024년의 공시가도 연초 기준으로 조사를 하게 되지만 실제 조사 기간은 2024년 1월 중순이니 길게는 몇 주 사이에 집값이 크게 올랐을 수도 있기 때문입니다.

 

하지만 조사기간의 차이가 집값 흐름 자체를 바꾸지는 않았습니다. 실제로 2023년 1월부터 올해 1월까지 한국부동산원의 아파트 매매 지수 상승률은 -3.0%입니다. 지난 1년간 아파트 값이 3.0% 하락했다고 한국부동산원에서 조사한 것입니다.

 

세 번째 가능성은 정권이 바뀌었지만 아직도 정부 내에 이중잣대가 존재한다는 것입니다. 다시 말해 언론 발표용으로는 2022년 대비 2023년의 집값이 내렸다고 발표를 하고, 실제로 세금을 거둘 때는 2022년 대비 2023년의 집값이 올랐으니 세금을 더 내라는 것입니다.

 

만약 이런 이중잣대가 진짜로 정부 내에 존대한다면 상당히 심각한 문제입니다. 하지만 이것이 의도된 것이 아니라 우연히 일어난 일이라고 하면, 한국부동산원의 통계는 신뢰할 수 없다는 뜻이 됩니다. 평소에는 아무런 근거도 없이 집값이 내렸다고 하고, 정작 세금을 거둘 때는 "사실은 집값이 올랐어"라고 하는 것이기 때문입니다.

 

이에 대해 "2023년에 집값이 떨어진 것인지, 아니면 오른 것인지, 그리고 왜 그런 차이가 발생했는지"를 한국부동산원은 정확히 해명해야 할 것으로 보입니다.

 

다시 말해 진짜로 2022년에 비해 2023년의 집값이 떨어졌다면, 공시가도 내려야 하고 이에 따라 재산세나 종부세도 내려야 합니다.

 

그러면 진실은 무엇일까요? 2023년에 집값이 내린 것일까요, 아니면 오른 것일까요?

 

집을 가진 사람은 어렴풋이 알 수 있습니다 본인이 소유한 집의 시세에 대해서는 누구보다 더 관심이 있을 것이기 때문입니다. 물론 대부분의 사람이 한두 채만 소유하고 있거나 아무리 많아도 몇십 채 정도 보유하기 때문에 전국 모든 지역의 흐름을 정확히 알 수는 없습니다.  

 

하지만 2024년 공시가를 정부에서 발표한 이후에는 공시가 인상률을 통해, 본인이 소유한 집의 집값 흐름에 대한 그동안의 느낌이 맞았는지 틀렸는지를 확인할 수 있을 것입니다. 다시 말하자면 2023년에 집값이 통계에서는 내렸다고 하지만, 본인 집값은 올랐다고 느꼈던 것이 단순히 본인만의 느낌이 아니라는 것을 정부에서 확인해 주었다는 것입니다.

 

여러분들도 이를 직접 확인해 보시기 바랍니다. 포털에서 '공시가격 알리미' 또는 '부동산 공시가격 알리미'를 치시면, www.realtyprice.kr  라는 사이트로 연결이 됩니다. 거기서 좌측 하단에 있는 전자열람 바로가기를 누르면 화면이 바뀌는데, 거기에서 본인 소유의 아파트를 동과 호수까지 정확히 입력하면 2024년 공시가뿐 아니라 2023년 공시가도 찾아볼 수 있습니다.

 

보유한 집이 한 채라면, 간단합니다. 2024년 공시가 나누기 2023년 공시가를 하고 여기서 1을 빼면 2024년 공시가 상승률이 나옵니다. 집이 여러 채일 경우, 각각 보유한 아파트의 공시가를 찾아서 계산하면 됩니다.

 

그 다음 본인이 가진 모든 아파트의 공시가 평균을 내야 하는데, 이때 앞서 구한 공시가 상승률을 평균내면 절대 안 됩니다. 예를 들어 두 채를 가진 사람의 A라는 아파트는 6%, B라는 아파트는 2% 상승했다고 하면, 평균이 4%가 아닙니다.

 

이거는 단순 평균이고, 자산을 다룰 때는 가중평균을 써야 합니다. 다시 말해 A와 B 아파트의 2024년 공시가를 모두 더한 값에서 2023년 공시가를 모두 더한 값을 나누어야 가중 평균이 됩니다 모두 아는 것 같지만 의외로 실수하는 분들이 많습니다.

 

집이 여러 채 있으신 분은 엑셀로 정리해 보면, 간단하고 편하게 계산할 수 있습니다. 보기에도 좋고, 보관하기도 좋습니다.

 

이렇게 하면, 본인의 투자 성적이 다른 사람에 비해 좋은 것인지 여부를 알 수 있습니다. 앞서 언급한 것처럼 정부의 공식 상승률은 1.52%입니다. 만약 본인 소유의 아파트 공시가가 5% 높아졌다고 하면, 다른 사람보다 본인이 소유한 아파트가 더 많이 올랐다는 뜻입니다. 반대로 본인 소유의 아파트 공시가가 1% 높아졌다고 하면, 작년에 집값이 떨어지지는 않았어도 다른 사람보다 좋은 성적은 아니라는 뜻입니다. 정확히는 작년의 투자 성적이 아니라 과거 그 어느 때 투자했던 것의 결과분이 공시가 상승률로 나타나는 것입니다.

 

결론적으로 말해, "2023년 아파트 값은 2022년 아파트 값에 비해 올랐을까, 내렸을까"에 대한 대답은 사람에 따라 다를 것입니다. 내리는 지역에 집을 가진 사람은 집값이 내렸다고 생각하는 것이고, 오르는 곳에 집을 가진 사람은 집값은 오르고 있다고 느끼는 것입니다. 하지만 전국적으로 평균치는 하락이 아니라 1.52% 상승이라 하겠습니다.

 

그렇다면 한국부동산원에서 발표하는 시세 지표와 같은 한국감정원에서 조사한 공시가가 왜 이리 다를까요?

 

첫 번째는 주간 또는 월간 시세를 조사하는 부서와 공시가를 조사하는 부서가 다를 가능성 때문입니다. 이러니 공시가를 조사하는 부서 입장에서는 (자기들은 집값이 내렸다고 말한 적이 없다고 생각하고) 집값이 올랐으니 공시가도 올라야 한다고 하는 것입니다.

 

두 번째 가능성은 조사 방법의 차이입니다. 전자는 샘플링 방식입니다. 전국에 있는 몇 개 단지만 샘플링으로 조사하는 방식인데, 그마저도 작년에는 거래가 적어서 샘플링이 부정확할 수밖에 없었습니다. 이에 반해 후자는 전수 조사입니다. 세금이나 건강보험 등 돈과 직결된 문제이기 때문에 오차가 있으면, 세수가 줄어들거나 소유자의 강한 반발에 직면할 수 있습니다.

 

이런 두 번째 가능성 때문에 같은 한국부동산원 자료이기는 하지만 공시가 자료가 더 정확한 것입니다.

 

제 책 '재테크 불변의 법칙'에도 소개한 것과 같이 저 자신도 매분기말마다 대차대조표를 작성하고 있습니다. 30년이 넘게 매 분기마다 하는 작업입니다. 이를 통해 본인의 성적도 매기고, 때로는 반성의 시간도 가지고 있습니다. 다시 말해 매분기마다 자산 재평가를 한다는 뜻입니다. (기업에서는 1년 단위로 하지만, 개인은 소유 자산 종류가 많지 않으므로 최소한 분기마다 하는 것을 추천드립니다.)

 

아무튼 매분기마다 본인 소유의 자산 가치를 비교적 정확히 평가하면, 이전 분기나 전년 동기 대비 얼마나 변동이 있었는지 알 수 있습니다. 이 기준으로 보면 제 경우는 2023년 집값이 2022년 집값에 비해 올랐습니다.

 

다만 제가 보유한 아파트의 상승률은 전국 평균치보다는 당연히 높을 것입니다. 만약 비슷하다면 그동안 헛공부를 해온 것이겠지요. 제 분석치로는 이번 공시가 상승률보다는 집값이 더 올랐다고 할 수 있습니다. 참고로 20245년 제가 소유한 아파트들의 공시가 평균 상승률은 7% 정도입니다.

 

결국 제 분석 결과로 보면 이번 정부의 공시가 인상률은 과하지 않다고 볼 수 있습니다. 문제는 주간이나 월간 단위로 한국부동산원에서 발표하는 지수에서 집값이 내렸다고 하는 것이었지요.

 

다른 분들도 공시가를 계산해서 얼마나 상승했는지, 또는 하락했는지를 댓글로 공유해 보시기 바랍니다.

블로그에 실명으로 공개되는 것도 아니고, 본인이 어디에 집을 몇 채 가지고 있는 것도 공개되는 것이 아니니 공개해도 무방할 것으로 보입니다.

 

이와 별도로 국토교통부까지는 아니더라도 한국부동산원에서는 (본인들 주장대로) 2023년이 2022년보다 집값이 내렸다고 공시가는 왜 올랐는지에 대한 책임 있는 해명이 있어야 할 것입니다.