기업형 장기 임대주택 제도는 실현 가능할까?

공부하기_아기곰님 글 필사_작성일 2024.05.13
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아기곰의 부동산 산책 : 네이버 블로그

 

최근 국토교통부에서는 민간 임대차 시장에 기업형 장기 임대주택 제도 도입을 검토하겠다고 밝혔다. 우리나라 주택임대시장은 60% 이상이 개인 간의 비제도권 전월세로 구성되어 있기 때문에 주거불안에 노출돼 있고, 일반 전월세는 2~4년 내 비자발적 퇴거를 해야 하는 리스크에 시달린다는 문제점이 지적되어 왔다.

 

이를 해결하고자 재무적으로 안정적인 기업을 참여시켜서 민간 주택임대 시장의 건전화를 꾀하겠다는 것이 기업형 장기 임대주택 제도의 취지이다. 기업형 장기 임대주택 제도는 과거 '뉴스테이'나 민간 장기임대주택 사업의 의무 임대 기간이 8년이었던 것에 비하여, 20년으로 늘어났다. 세입자의 입장에선 최장 20년을 한 집에서 임대로 거주할 가능성이 열린 것이다.

 

다만 기업의 참여가 문제인데, 정부에서는 기업의 참여를 유도하고자 수익성에 걸림돌로 작용했던 임대료 규제를 완화하고, 합리적 수준의 세제 금융 지원을 한다는 계획이다.

 

한마디로 그동안 전세 사기나 갭투자 문제의 원인으로 지목된 기존의 전세 제도를 기업의 힘을 빌려서 안전한 임대 제도로 바꾸어 보겠다는 의도라 하겠다. 그러면 이런 정책을 검토하게 된 배경은 무엇일까?

 

신용도 낮고 자산도 적은 집주인에게 상당한 액수의 자금을 세입자가 전세보증금이라는 형식으로 맡기는 행위 자체를 정부에서는 위험하다고 보는 것이다. 임대 만기 후인 2~4년 후에 전세 시세가 떨어지는 경우, 후속 세입자를 구하지 못하는 집주인이 전세금을 돌려주지 못하기 때문이다. 설상가상으로 집값도 하락하여 최초 전세보증금 이하로 떨어지는, 이른바 '깡통 전세' 상태가 되었다면 집주인의 의사와 상관없이 전세보증금은 돌려주지 못하는 상황에 빠진다.

 

이른바 전세 사기가 되는 것이다. 전세 사기 중에서는 처음부터 의도적으로 전세금을 떼어먹을 목적으로 사기를 치는 사람도 있지만, 본인의 의사와는 상관없이 세입자에게 피해를 주게 되는 경우도 있다. 전세제도의 맹점 때문이다.

 

예를 들어보자. 어떤 2억 원짜리 빌라를 사서, 1억 9천만 원에 전세를 준 갭투자자가 있다고 가정해 보자.

본인의 돈은 1천만 원밖에 들지 않았다. 1억 원의 자금이 있다면 무려 열 채의 빌라를 보유할 수 있는 것이다. 그러나 전세가가 하락하면서 전세 시세가 1억 9천만 원에서 1억 8천만 원으로 내리게 되면 문제가 발생하는 것이다.

 

한 명의 세입자만 이사를 간다고 하고, 다행히 후속 세입자가 들어온다고 하면 집주인은 1천만 원만 마련하면 된다. 그런데 거의 동시에 세입자들이 나간다고 하고, 그중 한두 개라도 후속 세입자를 구하지 못하면 집주인은 세입자들에게 보증금을 내주지 못하는 상황이 되는 것이다.

 

정부에서는 이런 사람도 전세사기범 취급하는 것이고, 총 피해 금액은 19억 원이라고 발표하는 것이다.

한 집당 전세보증금 1억 9천만 원 곱하기 열 채를 한 수치이다. 마치 19억 원을 집주인이 받아서 다른 곳에 빼돌린 것으로 오해할 수 있다. 하지만 집주인 입장에서는 19억 원은 커녕 단 돈 몇 만 원도 다른 곳에 빼돌린 것은 아니다. 그 집을 사는데, 초기 투자금으로 쓴 것이고, 심지어 기존에 전세가 끼어있는 집을 사는 경우 전세보증금 자체를 만져 본 적도 없는 것이다.

 

전세 사기에 연루된 갭투자자를 옹호하는 것이 아니다. 단순한 갭투자자가 전세사기범으로 몰릴 수 있는 전세 제도의 맹점에 대해 설명하는 것이다.

 

이런 문제는 국토교통부에서도 충분히 인지하고 있다. 그래서 그동안 해법을 찾으려고 골머리를 싸맸던 것이다. 그 와중에 얼마전에 나온 아이디어가 소위 '에스크로' 제도를 도입하겠다는 것이다. 세입자가 맡긴 보증금을 집주인이 관리하는 것이 아니라 별도의 금융기관에 예치했다가 세입자가 퇴거를 원하면 언제든지 찾아서 돌려주도록 하는 제도라 하겠다.

 

세입자의 입장에서는 환상적인 제도이다. 그런데 이렇게 좋은 제도를 시행하는 나라가 왜 이 세상에 하나도 없을까? 임대인, 즉 집주인의 입장에서는 말이 안 되는 제도이기 때문이다. 집을 전세로 주는 이유는 그 집을 살 자금이 부족하기 때문이다. 전세를 끼고 집을 사게 되면 매매가와 전세가의 차액만으로 집을 살 수 있으니 전세를 끼고 사는 것이다.

 

만약에 에스크로 기관에 전세보증금을 맡길 만큼 충분한 자금이 있는 집주인이라면, 처음부터 월세로 계약을 하지 전세로 계약하는 사람은 없다. 에스크로 기관에 전세보증금을 맡겨서 받는 이자보다 월세로 수입이 훨씬 크기 때문이다.

 

이런 이유로 전 세계에서 주택임대 시장에 에스크로 제도를 실시하는 나라는 단 한 군데도 없다. 에스크로 제도는 매매 시장에서 매수자의 자금이 매도자에게 안전하게 넘어가게 하는 장치이다.

 

에스크로 제도하에서는 매도자나 매수자가 직접 만날 이유도 없고 기회도 없다. 매수자가 집을 사려면 가격 흥정이 끝난 후에 일정 기간 내에 에스크로 계좌에 매수 전액을 입금해야 한다. 매수 자금이 입금되면 에스크로 회사에서는 그 집에 걸려있는 세금을 먼저 납주하고, 은행 대출 잔금을 모두 갚고, 부동산 중개수수료와 에스크로 수수료를 모두 공제한 후 남은 금액을 매도자의 계좌에 입금한다. 이게 에스크로 제도이고, 이 기간은 통상 60일 안에 모두 끝난다.

 

임대보증금을 금융기관에 임대 기간 동안 맡기는 것이 에스크로 제도가 아니라는 뜻이다. 선진국에서 실행하는 에스크로 제도를 우리나라에서도 도입하는 것처럼 호도한 것에 불과하다.

 

이번에 정부에서 발표하는 기업형 장기 임대주택 사업도 마찬가지이다. 선진국에서는 기업형 임대주택이 일반적이다. 미국의 경우는 전체 임대주택 중에서 65%가 기업형 임대주택으로 추정된다. 미국은 우리나라와는 달리 개인이 임대주택 사업을 등록하는 제도가 없다. 민간 임대주택 사업자에 대한 통계가 없기 때문에 전체 임대주택 사업에서 기업이 차지하는 비율을 정확히 알 수는 없다.

 

그런데 통상 아파트는 임대 주택이 대부분이고, 개인이 단독주택이나 타운홈 또는 콘도를 보유한다. 다시말해 임대용 주거지가 아파트라는 뜻이다. 아파트의 경우, 하나의 단지를 하나의 기업이 소유하고 있다.

우리나라의 경우, 삼성 래미안 아파트나, GS 자이 아파트라고 하면 삼성물산이나 GS건설에서 지은 아파트라는 뜻이 되지만, 미국에서 삼성 래미안 아파트라고 하면 삼성 래미안이라는 임대주택 사업자가 소유한 단지라는 것을 의미한다. 이런 기업형 임대주택 사업자가 전체 임대 시장의 3분의 2 정도를 차지하고 있는 것이다.

 

우리나라에서도 기업형 임대주택 사업 제도가 정착하게 되면 몇 가지 좋아지는 점이 있다고 할 수 있다.

임대인이 개인이 아니라 튼튼한 자본력을 가진 기업이기 때문에 세입자의 입장에서는 임대보증금을 떼일 염려가 적다. 더구나 기업은 갭투자에 나설 이유도 없기 때문에 정부에서는 전세 사기 문제도 잡고, (투기의 주범으로 지목되는) 갭투자는 없앨 수 있는 묘수라 할 수 있다고 생각한 것이다.

 

문제는 이것이 과연 실현 가능성이 있는지 여부이다. 손뼉도 마주쳐야 나는 것과 같이 임대주택 시장은 정부나 임차인의 의사만으로 정해지는 것이 아니다. 이 제도에 응하는 임대인이 나타나야 하는 것이다. 임대인의 입장에서는 이득이 없는 사업이기 때문이다.

 

그러면 선진국에서 흔한 기업형 임대주택 사업이 왜 우리나라에서는 성공할 수 없을까? 우리나라와 상황이 크게 다르기 때문이다.

 

기업형 임대주택 사업은 전세가 아니라 월세의 형태로 임대를 놓는 것이 유리하다. 기업의 경우, 전세로 놓게 되면 부채 비율만 높아지고 수익이 나지 않기 때문에 월세로 놓는 것이 유리하기 때문이다. 그런데 문제는 우리나라는 월세 수익률이 낮다는 것이다.

 

한국부동산원에 따르면 2023년 3월부터 2024년 2월까지 지난 1년간 기준으로 우리나라 평균 아파트 값은 4억 4628만 원이고, 평균 월세보증금은 6521만 원이다. 다시 말해 아파트 한 채당 평균 실투자금은 3억 8107만 원 정도가 들어간다는 것이다. 그런데 같은 기간 동안 평균 월세 사격은 82만 2500원이니까 1년치 임대료는 987만 원이다. 다시 말해 3억 8107만 원을 투자해서 연간 987만 원의 임대료를 받으니까, 투자 자금 대비 임대수익률은 2.59%에 불과하다.

 

하지만 이마저도 순수 수익이 아니다. 임대료를 받는 대신 집이 망가지면 수리 등을 해주어야 하는데, 이에 대한 비용 및 인건비 등을 제해야 순수익이 나온다. 결국 실질 임대수익률은 2.59%에 훨씬 미치지 못한다는 뜻이다.

 

그런데 기업이 은행에서 빌리는 대출금리 평균치는 5.22%이다. 다시 말해 은행에서 5.22%에 자금을 빌려서 2.59%에도 미치지 못하는 수익을 거두는 자선사업(?)이 기업형 임대주택사업이라는 것이다.

 

그러면 다른 나라에서는 기업형 임대주택 사업이 어떻게 활성화한 것일까? 임대수익률이 우리나라 보다 훨씬 높기 때문이다.

 

 미국 통계청 자료에 따르면 1994년부터 2023년까지 지난 30년간 미국의 집값은 월세의 205배 정도였다.

17년 정도의 월세를 낼 돈이면 집을 살 수 있는 것이다. 이는 집값이 싼 것이 아니라 월세가 비싸기 때문이다. 미국 월세의 중간값은 200만 원 정도이다. 이것도 집값이 싼 중부 지역을 포함한 수치이고, 집값이 비싼 서부 지역의 경우는 250만 원 정도이다. 우리나라 월세의 세 배 정도 수준이라 하겠다.

 

205개월치 월세에 해당하는 집을 사서, 12달 임대를 주면 연간 임대수익률은 5.85%가 된다. 우리나라 임대수익률 2.59%의 두 배 가량 높은 수준이다. 결국 미국의 경우는 월세 수준이 높기 때문에 임대주택 사업 자체가 하나의 수익 사업으로 자리매김하였지만, 우리나라는 월세 수준이 낮기 때문에 임대주택 사업으로 수익을 내기 어렵다.

 

결국 우리나라의 경우, 임대주택 사업은 임대 수입만으로는 도저히 수익을 낼 수 없는 구조이다. 그러므로 이름만 임대 사업이지, 수익은 시세차익으로 낼 수밖에 없는 문제가 있다.  

 

이런 이유로 박근혜 정부 때의 기업형 임대주택 사업인 뉴 스테이는 임대 기간을 비교적 짧은 8년으로 했던 것이다. 8년만 의무 보유하면, 그 후에는 분양을 하여 시세차익을 낼 수 있게 한 것이다. 또한 기업의 참여를 유도하기 위하여, LH공사에서 아파트 대지를 민간 기업에 팔 때 분양용 단지보다 훨씬 싼 가격에 임대용 단지를 팔았다. 한마디로 뉴스테이 건설 원가를 낮춰준 것이다.

 

하지만 정권이 바뀌면서 특혜 문제가 불거지자, 뉴 스테이 사업은 흐지부지되었다. 그런데 박근혜 정부 때의 뉴 스테이 정책보다 훨씬 나쁜 조건으로 현 정부에서는 기업형 장기 임대주택 사업을 제안하고 있는 것이다. 의무 보유 기간이 무려 20년이라는 것은 20년 동안 시세 차익은 물론 초기 투자금도 회수할 방법이 없다는 뜻이다.

 

의무 보유 기간이 길다는 것은 기업의 입장에서는 리스크가 그만큼 커진다는 의미이다. 임대주택 사업이 기대만큼 수익을 내지 못해도 20년의 의무 보유 기간을 채우지 못하면 패널티가 있기에 울며 겨자 먹기로 손실을 떠안아야 한다.

 

그런데 생각 외로 수익이 많이 나면 어찌될까? 정부나 정치권에서는 당연히 회수하려 들 것이다. 이번에 법을 제정하여 기업형 임대주택 사업에는 영원히 종부세나 재산세를 면제한다는 규정을 넣는다고 하여도 의미가 없다. 20년이라는 의무 임대 기간 중 성격이 다른 정권이 들어서게 되면, '부자세'가 '횡재세'와 같은 새로운 세목을 신설해서 기업의 수익을 회수할 수도 있는 것이다.

 

지난 정부에서 임대주택 사업자에 대해 제도권 안에서 임대 사업을 하라고 유도를 하고 나서, 나중에는 소급 입법을 통해 혜택을 취소한 전력이 있다. 심지어 그 당시 법무부 장관은 "부진정 소급 입법이라 문제가 없다"는 궤변을 내세우기도 했다. 정권에서 원하면 언제든 소급 입법이 가능하다는 전례를 남긴 것이다.

정권이 바뀐 지 2년 가까이 되지만, 이를 바로 잡는 조치는 이루어지지 않고 있다. 이는 기업형 장기 임대 주택 사업에서도 이익이 나면 '부진정 소급 입법'을 통해 이익을 환수할 수 있다는 뜻이다.

 

기업의 입장에서는 불확실성을 가장 싫어한다. 이익보다는 손해가 날 가능성이 높은 사업 분야에 투자할 기업은 없다. 리스크를 안고 투자해서 수익을 내더라도 나중에 그 수익이 환수될 가능성이 있다면 더더욱 투자를 꺼릴 것이다. 이런 이유로 이번 정부에서 제시한 조건으로 임대주택 사업에 뛰어들 기업은 없을 것으로 예상된다.

 

이번에도 임대 수요자, 즉 세입자의 입장에서 생각해 보자. 앞서 언급한 대로 기업형 임대주택 사업은 전세가 아니라 월세의 형태로 임대 계약이 진행될 가능성이 높다. 전세라는 제도는 임대인의 입장에서는 집값이 상승한다는 전제로 만들어진 제도이다. 그런데 집값이 올라도 그 이익을 20년간 회수할 수 없고, 계속 유지 비용만 들어가는 사업에 투자할 기업은 없기 때문에 기업의 입장에서는 전세 계약을 피하게 된다.

 

하지만 월세를 원하는 세입자도 있지만 전세를 원하는 세입자도 상당히 많다. 전세는 추가적인 임대료를 내지 않고도 보증금만으로 임대기간 중 거주할 수 있는 커다란 장점이 있기 때문이다. 이 때문에 자산 형성은 되어 있지만, 수입이 적거나 거의 없는 은퇴 세대의 경우는 월세보다는 전세를 압도적으로 선호하는 것이다. 결국 기업형 장기 임대주택 사업제도는 전세로 살고자 하는 수요자에게는 의미가 없는 제도인 것이다.

 

거기에 기업의 수익을 보장해 주기 위하여 임대료 증액의 제한을 없앤다고 한다. 2년간 5% 증액 한도에 묶여 있는 임대차보호법에 구속되지 않는 제도를 만들겠다는 것이다. 그런데 이 말은 세입자의 입장에서는 임대료 상승률이 높아진다는 것이다.

 

정부에서는 이 제도가 도입되면, 세입자에게는 좋은 품질의 주택에서 수준 높은 주거 서비스를 받으며 적정한 수준의 임대료로 안정적인 거주를 할 수 있을 것이라고 말한다. 하지만 임대인에게는 임대료 증액 규제가 없는 안정적인 수익을 보장한다고 한다. 임차인을 위한 '적정한 수준의 임대료'와 임대인을 위한 '안정적인 수익 보장'이라는 상반된 두 가지 목표가 과연 양립할 수 있는 것인지 의심스럽다.

 

다시 원론으로 돌아가 보자. 전세 사기나 갭투자 문제가 발생한 것은 기업형 장기 임대주택 제도가 없어서가 아니라 우리나라 주택 임대 제도가 전세 위주이기 때문이다. 이 문제를 근본적으로 해결하려면 전세 제도가 퇴출되고 모든 임대를 월세로 체결하도록 유도하면 된다.

 

문제는 전세를 원하는 임대 수요도 있지만, 임대 공급자라 할 수 있는 개인 임대주택 사업자들은 기존 전세를 월세로 전환할 자금이 부족하므로 현실성이 떨어진다는 것이다. 이에 개인사업자보다 자금력이 뛰어난 기업을 끌어들여 주택 임대 시장을 월세 위주로 전환시키려는 것이 바로 정부의 의도라 하겠다. 하지만 이것은 정부의 희망 사항이고, 앞서 지적한 대로 빈약한 수익 구조라 20년이라는 불확실성으로 인해 장기 임대주택 사업에 뛰어들 기업은 거의 없을 것으로 보인다.

 

그러므로 정부에서 이 제도가 성공할 수 있다고 진짜로 확신한다면, 민간 기업에 의지하기보다는 LH공사 등 공기업이나 국민연금관리공단에서 직접 임대주택 사업을 해보는 것이 더 현실적이라 하겠다.