주택보급률의 이해

공부하기_아기곰님 글 필사_작성일 2024.12.13
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아기곰의 부동산 산책 : 네이버 블로그

 

최근 들어 수도권과 지방 집값 차이가 점점 벌어지고 있다. 이렇게 수도권과 지방 집값 사이에 양극화가 벌어진 데에는 수요 측면과 공급 측면의 원인이 있다.

 

수요 측면에서 보면 2016년 이후 지방의 인구가 감소함에 따라 주택 실수요가 줄어들고 있다는 것과 이를 만회할 만한 투자 수요가 다주택자 압박 정책에 따라 생기지 못하기 때문이다.

 

공급측면에서 보더라도 지방 주택 시장은 불리하다. 단순히 공급 상황을 보면 수도권에 비해 지방이 더 많이 공급되고 있지는 않다. 현재 시장에 직접적인 영향을 주고 있는 2019~21년까지 3년간 착공 실적을 보아도 수도권이 월평균 2만 3844채가 공급된 반면, 지방은 2만 295채에 불과하다. 아파트 기준으로 착공부터 입주까지 3년 정도 걸리는 것을 감안하면 2022~24년까지 3년간 입주 물량은 2019~21년까지 3년간 착공 실적에 비례한다고 할 수 있다.

 

그러면 수도권보다 지방의 공급이 적은데도 불구하고 왜 주택시장이 공급측면에서도 불리하다고 한 것일까? 예를 들어보자. A라는 마을에 100 가구가 살고 있는데, 집은 90채 밖에 없다. 이런 경우 집값이 오르든 내리든 A마을 주민의 10%는 남의 집에서 방 한 칸을 빌려서 살 수밖에 없다. 집 전체를 임대하기는 불가능하고, 방 한 칸만 임대로 얻을 수 있는 것이다. 이 A마을에 집을 5채 더 짓는다고 해도 여전히 5채가 부족할 것이다.

 

이번에는 100 가구가 살고 있는데, 집이 110채나 되는 B마을을 살펴보자. 이 마을은 가구 수에 비해서 집이 열 채나 남아돈다. 전체 주택 중 10%나 빈집이라는 뜻이다. 그런데 B마을에 집을 3채나 더 짓는다고 하면 어찌 될까? 새로 공급되는 집은 새 집이니, 누군가 들어와서 살게 되겠지만 그 동네에서 가장 상태가 좋지 않은 3채는 아무도 살지 않는 빈집이 될 것이다.

 

가구 수에 비해 주택이 부족한 A마을의 경우는 집의 상태가 좋지 않더라도 팔려 나가지만, 가구 수에 비해 주택이 남아도는 B마을의 경우는 상태가 좋지 않은 집을 팔지도 못하는 상태가 되는 것이다. 이런 이유로 A마을의 경우는 5채가 공급되어도 집값에 악영향을 주지 않지만, B마을의 경우는 A마을보다 더 적은 3채밖에 공급되지 않았어도 집값에는 심각한 악영향을 끼치는 것이다.

 

이처럼 단순히 어떤 지역에 추가 공급이 많은 지 적은 지만 중요한 것이 아니다. 같은 수의 주택이 추가 공급되더라도 그 지역에 이미 주택 보급이 충분하다면 그 지역 집값에 끼치는 타격은 더 심각한 것이다.

 

이런 개념을 정량화한 것이 바로 주택보급률이다. 다시 말해 주택보급률이란 그 지역의 주택 수를 그 지역의 가구 수로 나눈 비율이라 하겠다. 그런데 개념 자체는 상당히 간단하기 때문에 주택보급률을 계산하기도 쉬울 것 같지만 세부적으로 들어가면 문제가 복잡해진다.

 

위 표에서 볼 수 있듯이 통계청에는 세 가지의 보급률이 있다.

 

파란색으로 표시된 것이 예전 기준으로 작성된 주택보급률이다. 이 기준으로 보면 2002년에 이미 우리나라 주택보급률이 100%가 넘었다고 한다. 하지만 이 지표는 문제가 많다.

 

첫 번째 문제는 주택 수를 산정할 때, 다가구 주택을 1채를 계산한 것이다. 다가구 주택은 소유측면에서 보면 집 한 채가 맞지만, 현실적으로 여러 가구가 거주하고 있기 때문에 왜곡 현상이 나타난다. 다가구 주택을 1채로 산정하면 다가구 주택이 많은 지역은 주택보급율이 상당히 낮게 나오는 문제가 있다.

 

두 번째 문제는 가구 수 계산할 때, 1인 가구수와 5인 이하 비혈연 가구를 제외한 것이다. 5인 이하 비혈연 가구 문제는 예를 들면 친구 서너 명이 대학교 앞에서 자취를 하는 경우도 주택 수요로 보지 않는다는 것이다.

 

이보다 더 심각한 것은 1인 가구 문제이다. 과거에는 우리나라 전체 인구에서 1인 가구 비중이 크지 않았다. 2000년만 하더라도 전체 가구수에 1인 가구의 비중이 15.5%밖에 되지 않았으나, 2023년에는 35.5%로 크게 늘었다. 과거에 비해 1인 가구가 늘어난 이유는 결혼을 하지 않고 혼자 사는 비혼 가구, 결혼했다가 이혼 후 혼자 사는 '돌싱' 가구, 고령화 사회가 진행됨에 따라 증가하는 사별 가구 등이 크게 늘었기 때문이다.

 

그런데 이들 1인 가구를 주택 수요로 보지 않는 것은 통계에 심각한 왜곡을 가져온다. 2008년 상반기에 게재된 필자의 칼럼에서도 이 문제를 지적했고, 통계청에서도 이를 인지하여 2008년부터 새로운 주택보급률을 적용했다. 1인 가구도 주택 수요도 넣고, 다가구 주택도 호수별로 주택 수로 계산한 것이다. 이렇게 집계된 것이 (신) 주택보급률로 앞 표에서 초록색으로 표시된 것이다.

 

2015년에 이 주택보급률은 다시 한번 수정되는데, 이는 집계 기준이 바뀐 것이 아니라 통계청 인구주택 총조사의 조사방식이 기존 현장조사 방식에서 등록센서스 방식으로 변경되었기 때문에 기초 데이터가 달라진 것이다. 전체적인 흐름을 파악하는 데는 문제가 없다 하겠다. 

 

새로운 방식으로 산정된 2022년 주택보급률은 102.1%이다. 흥미로운 것은 주택보급률이 2019년에 104.8%로 꼭지를 찍고 서서히 하락 중이라는 것이다. 이는 주택 수 증가보다 가구 수 증가가 더 빠르다는 것을 의미한다. 2019년부터 2022년까지 3년간 주택 수가 4.3% 늘어나는 동안 가구 수는 무려 7.0%나 늘어났다. 2016년부터 2019년 3년 동안 주택 수가 7.2% 증가, 가구 수가 5.0% 증가한 것과는 상반된 결과를 보인 것이다.

 

한마디로 우리나라 주택보급률 수준은 다른 나라에 비해 높은 수준이 아니고, 주택보급률도 더 늘어나고 있는 것이 아니라는 것이다.

 

하지만 문제는 이러한 주택보급률이 지역별로 큰 차이를 보이고 있다는 것이다. 2022년 기준으로 주택보급률이 102.1%라고 하지만 이는 전국 평균이고, 수도권은 96.6%, 지방은 107.5%이다. 쉽게 말해 수도권은 주택이 부족한 지역이고, 지방은 주택이 남아도는 지역이라는 것을 의미한다.

수도권보다 공급이 많지 않아 지방 주택 시장이 추가 공급에 수도권보다 더 영향을 받는 이유가 바로 주택보급률 때문이다.

 

물론 현재의 주택보급률에도 문제가 있다. 첫째, 외국인 가구 수는 주택 수요에 포함되지 않는다. 예전에는 외국 가구 수가 적었고, 단기 체류자가 많았기 때문에 통계에 큰 영향이 없었다. 하지만 우리나라가 점점 다문화를 수용함에 따라 장기 체류하는 외국인이 늘고 있음으로 이들도 주택 수요로 봐야 할 것으로 보인다.

 

둘째, 현재의 주택보급률은 주택 수 산정에 있어서, 주택의 질은 따지지 않고 있다. 농어촌에서는 실질적으로는 사용이 불가능한 폐가 수준의 주택이 많이 방치되고 있다. 하지만 법적으로 멸실 처리가 되지 않는 한, 이들 폐가 수준의 주택도 주택보급률을 계산할 때 주택 수에 잡힌다. 실제보다 주택보급률이 더 높게 보일 수 있다는 것이다.

 

물론 어느 정도 낡은 집까지 주택 수에서 제외할 것인지는 결정하기 어려운 문제이기도 하다. 하지만 사람이 살지 않는 빈집, 다시 말해 농어촌 지역에서 주민등록이 등재되어 있지 않은 집은 주택보급률 계산에서 제외하는 것이 현실적인 대안이라 할 수 있다.