2025년 주택 시장의 키워드 : 초양극화

공부하기_아기곰님 글 필사_작성일 2025.01.06
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아기곰의 부동산 산책 : 네이버 블로그

다산다난했던 2024년을 뒤로한 채 2025년 을사년을 맞이하고 있다. 새해에 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어질지를 살펴보자.

 

2025년 주택 시장을 한마디로 정의하자면 '양극화의 심화'라고 할 수 있다. 상급지와 하급지, 아파트 시장과 비아파트 시장, 고가 아파트와 저가 아파트, 수도권과 지방 주택 시장 간에 가격 차이가 더 벌어질 것이라는 뜻이다.

 

이런 양극화 현상은 문재인 정부 출범 이후 현재까지 계속 이어지고 있는 현상이다. 그런데 2025년에는 이런 양극화 현상이 완화되는 것이 아니라 오히려 더 심화될 가능성이 높다.

 

KB국민은행 통계에 따르면 문재인 정부 출범 이후 지난달까지 전국 아파트 매매가 상승률은 23.1%에 달한 반면 다가구 주택을 포함한 단독 주택은 13.7% 상승에 그쳤다. 매매가 상승률에서만 차이가 난 것이 아니다.

 

전체 주택에서 아파트 매매 거래의 비중은 문재인 정부 출범일인 2017년 5월에는 63%였던 것이 2024년 11월에는 74%로 늘어난 반면 단독주택은 14%에서 8%로 크게 줄어들었다. 단독주택의 경우 아파트에 비해, 가격만 덜 오른 것이 아니라 거래도 잘되지 않았던 것이다.

 

빌라로 대표되는 다세대 주택도 마찬가지이다. 전체 주택에서 다세대주택 매매 거래의 비중은 문재인 정부 출범일인 2017년 5월에는 18%였던 것이 2024년 11월에는 13%로 크게 줄어들었다. 이는 주택 시장에서 아파트 외에는 환금성이 크게 떨어지고 있으며, 아파트의 인기가 더 심화되고 있음을 의미한다.

 

이런 현상은 2025년에 더 심화될 것으로 보인다. 빌라를 중심으로 비아파트 시장은 전세 사기 문제로 실수요자도 줄어들고 있고, 이에 따라 투자자들도 외면하고 있기 때문이다. 더욱이 HUG에서 전세보증보험가입 요건을 더 강화하려는 움직임을 보이고 있기 때문에 전세가 비율이 상대적으로 높았던 비아파트 시장은 직접적인 타격을 받을 수밖에 없다.

 

같은 아파트 시장이라고 안심할 수는 없다. 문재인 정부 출범 이후 2024년 12월 말까지 상위 20%에 해당하는 고가 아파트는 5억 6078만 원에서 12억 8360만 원으로 무려 7억 원 이상인 128.9%나 올랐는데, 하위 20%에 해당하는 저가 아파트는 1억 1837만 원에서 1억 1648만 원으로 오히려 1.6%나 하락했다.

 

이에 따라 고가 아파트 가격을 저가 아파트 가격으로 나눈 5 분위 배율도 문재인 정부 출범 시에는 4.7배였는데, 최근에는 11.0까지 벌어졌다. 예전에는 고가 아파트 한 채를 팔아도 저가 아파트 다섯 채를 사지 못했는데, 지금은 고가 아파트 한 채를 팔면 저가 아파트 열 한 채를 사고도 남는 세상이 되었다는 것을 의미한다.

 

문제는 2025년에도 이런 현상이 완화도기보다는 더 심화될 것으로 보인다. 그 이유는 다주택자 규제정책이 더 강화될 가능성이 높다는 점과 투자심리 때문이다. 대표적인 다주택자 규제정책은 취득세 중과와 종부세 중과 그리고 양도소득세 중과가 있다.

 

1 주택자의 경우 주택 가격과 규모에 따라 1.1%~3.5%의 취득세만 내면 되지만, 다주택자의 경우 12.4~13.4%나 내야 하기 때문에 같은 자금을 가진 투자자의 입장에서는 저가 아파트 여러 채를 사는 것보다 똘똘한 한 채에 집중하는 것이 절세 효과가 크다.

 

보유세도 다주택자에게 절대로 불리하다. 재산세의 경우 재산의 규모에 따라 부과하기 때문에 다주택자가 불리하다고 볼 수는 없다. 하지만 종합부동산세의 경우, 전체 재산가액을 누진하여 과세하기 때문에 전세를 끼고 여러 채에 투자한 사람일수록 불리하다. 전세를 끼고 사는 사람의 경우 순자산에 비해 총자산이 훨씬 크기 때문이다.

 

예를 들어 10억 원의 순자산을 가진 사람이 본인이 거주할 주택을 한 채 산다면 종부세는 부과되지 않는다. 하지만 전세가 비율이 80%에 달하는 5억 원짜리 주택 열 채를 사게 되면 한 채당 전세 4억 원+실투자금 1억 원이 들어가기 때문에 (종부세 부과기준이 되는) 총자산은 50억 원이나 된다. 종부세가 어마어마하게 나온다는 뜻이다.

 

양도세도 다주택자에게 절대 불리하다. 2주택 이상을 보유한 자가 규제 지역에서 집을 팔면 20%의 가산세가 부과된다. 3 주택의 경우 30%나 더 내야 한다. 다만 이 규제는 현 정부 내에서는 유보되었다. 규제 지역이 강남 3구와 용산구 네 곳으로 줄어들었으며, 이들 지역도 2026년 5월 9일까지 처분한 주택에 대해서는 양도세 중과가 유예되기 때문이다.

 

하지만 탄핵 결과에 따라 새 정부가 출범한다고 하면 내년 이후에는 유예 조치는 없어질 가능성이 높다.

더 나아가 그동안 집값이 오른 수도권의 상당 지역이 규제 지역으로 재지정될 가능성이 높다.

 

결국 취득 단계, 보유 단계 그리고 양도 단계까지 다주택자에게 절대적으로 불리한 정책이 지속되고 있고, 앞으로 더 강화될 가능성마저 있기 때문에 2025년에는 다수의 저가 주택에 투자하는 것보다는 똘똘한 한 채에 집중하는 것이 대세로 자리 잡을 것이다.

 

그런데 이런 말을 하면, "이렇게 많이 오른 고가 주택이 더 오른다고?" 하며 반문하는 사람이 있다. 이는 투자심리를 이해하지 못하기 때문이다.

 

투자자인 다주택자에 비해 실수요자인 무주택자는 투자심리에 휘둘리지 않을 것으로 생각하기 쉽다 하지만 현실은 다르다. 무주택자의 경우는 평생 모은 재산과 더 나아가 상당한 대출을 받아 내 집마련을 하는 것이기 때문에 본인의 산 집값이 떨어지는 것을 원하지 않는다. 만약 집값이 내릴 것 같으면 전세로 그 집에서 사는(live)것이 낫지 굳이 더 돈을 들여서 그 집을 살(buy) 이유가 없는 것이다.

 

무주택자의 입장에서는 집값이 내리면 매수여력이 커지기 때문에 집을 살 거 같지만, 현실 세계에서는 집을 사려는 사람이 더 줄어든다. 집값이 더 내릴까 봐 두렵기 때문이다. 이 때문에 실수요자라고 할 수 있는 무주택자나 1 주택자도 (집값이 내릴 가능성이 높은) 저가 주택보다는 (집값이 오를 가능성이 있는) 고가 주택을 선호하는 것이다.

 

같은 아파트라도 지역적으로 차별화되고 있다. 문재인 정부 출범 이후 현재까지 서울 소재 아파트는 50.6%나 올랐지만 기타 지방(강원, 충정, 호남, 영남, 제주) 소재 아파트는 4.5% 상승에 불과했다.

 

이런 현상이 나타나는 이유는 무엇일까? 서울에는 고가 주택이 많고, 지방에는 저가 주택이 많이 있다는 것도 한 원인일 것이다. 하지만 그것으로는 현재 나타나고 있는 지역별 차별화 현상을 명확하게 설명하기 어렵다. 서울 아파트에서 하위 20%에 해당하는 저가 아파트의 경우, 2017년 5월에는 2억 8436만 원이었던 것이 2024년 11월에는 4억 9089만 원으로 72.6%나 올랐다. 지방 소재 5개 광역시 소재 고가 아파트의 상승률 64.4%나 기타 지방 소재 고가 아파트의 상승률 46.7%보다 훨씬 높다. (지방 고가 아파트 보다 싸더라도) 서울에 있으면 저가 아파트라도 많이 올랐다는 것이다.

 

지방 아파트 약세 현상은 실수요의 감소와 직접적인 연관성이 있다. 2016년 12월을 정점으로 지방의 인구는 점점 줄고 있다. 2024년 12월까지 지방 인구는 3.6%인 94만 명이 줄어들었다. 하지만 수도권의 경우는 같은 기간 동안 오히려 1.8%인 46만 명이 늘어났다.

 

지방은 인구가 줄어들고 수도권은 인구가 늘어나는 이유는 양질의 일자리를 찾아 지방에서 수도권으로 취업적령기 인구가 이동했기 때문이다. 같은 기간 동안 지방의 25~34세 인구는 5.9%나 줄어든 반면 수도권은 6.4%나 늘어났다. 지방의 인구가 줄고, 수도권의 인구가 늘어난 가장 큰 이유가 이들 25~34세 인구의 이동에 기인함을 알 수 있다.

 

그런데 이들 연령층이 내 집마련을 처음으로 하는 계층인 만큼 이들의 이동은 지방의 실수요가 줄어들고 수도권의 실수요가 늘어나고 있다는 것을 의미한다.

 

이런 이유로 지방 집값이 약세를 보이고 있는데, (집값이 싸졌음에도 불구하고) 과거와 달리 투자 수요가 늘어나지 않는 것은 앞서 언급한 대로 다주택자 규제가 지속되고 있기 때문이다.

 

지난 몇 년간 지방 주택 시장에 공급이 크게 늘지는 않았다. 그럼에도 불구하고 미분양 재고도 많고 집값도 약세를 보이는 이유는 바로 수요 부진 때문이라 하겠다. 다시 말해 지방 실수요가 줄고 있는데, 이를 보완할 투자 수요의 진입을 현 제도가 막고 있으니 지방 집값은 약세를 보일 수밖에 없는 것이다. 문제는 2025년에도 이런 현상을 타개할 조짐이 보이지 않는 것이다.

 

지금까지 나타난 양극화의 원인 중 상당 부분이 문재인 정부 때부터 심화된 것인데, 이를 완화할 동력을 현 정부에서는 정치적인 사태로 인해 상실하고 있다는 것이 문제이다. 더 나아가 탄핵 사태 이후 현재의 야당이 집권한다면 현 정부의 주택 정책을 부정하고, 이전 정부의 정책으로 회귀할 가능성이 상당히 높기 때문에 양극화의 심화는 피할 수 없는 수순이 될 것으로 보인다.