책 : 불안한 금리 부동산 수익률이 답이다 (금리에 영향받지 않는 부동산 투자 노하우)
---> 저자소개_백원기_
부동산 가치투자자, 임대사업자, 투자연구가.
대학에서 의류 직물학을 전공한 후 의류회사에서 일했다. 부푼 꿈을 안고 시작한 사업의 실패로 2003년 어려움에 직면했다. 가족과 떨어져 지방에서 취직해 낮엔 일하고 밤엔 책을 읽으며 ‘절대 망하지 않고 경제적 자유를 얻겠다’는 삶의 목표를 세웠다. 2005년부터 만 2년간 200권의 책을 읽고 부동산투자를 해법으로 결정한 뒤, 온·오프라인을 통해 투자 공부에 매진했다. 2007년 초부터 부동산을 매입하기 시작해 2년간 20채를 마련한 후 목표를 이루었다. 지금까지 800권 이상의 책을 읽으며 수많은 실전 투자를 통해 부동산의 흐름과 투자의 숨은 원리를 깨우쳤다.
2007~2009년의 투자를 정리하여 출간한 『노후를 위해 집을 저축하라』는 절판된 후 10배가 넘는 가격으로도 구하기 어려워 도서관에서 분실되는 책으로 유명했다. 2016년에 출간한 『노후를 위해 집을 이용하라』는 2016년 상반기 최고의 부동산 베스트셀러가 되었다. 현재 백화점과 재테크 카페에서 부동산 강의 및 세미나와 박람회 강연, 인터뷰를 통하여 하나님을 기쁘시게 하는 ‘건강한 부자’가 되는 꿈을 전파하고 있다. 네이버 블로그 ‘건강한 부자 www.bwk7.com’를 통해 독자와 소통하고 있으며, 부동산 임대회사 ‘베스트랜드’를 운영하고 있다.
---> 내용 및 줄거리
감사의 말
프롤로그
1장 ‘무(無) 리스크’ 투자는 가능하다
전문 투자자는 아니어도 ‘좋은 투자자’는 될 수 있다
021
쌀 때 사고 비쌀 때 파는 것은 투자의 기본입니다. 그러나 인간의 본성은 쌀 때 사기 싫고 비쌀 때 사고 싶습니다. 이 본성을 누르고 쌀 때 사기 위해서는 가치 평가가 정확하게 이루어져야 합니다. 정확한 가치 평가를 할 수 있어야 물건이 싼 것인지 비싼 것인지를 알 수 있습니다.
023
전문 투자자가 아니라면 좋은 투자를 할 수 없을까요? 제가 제안하는 답은 수익률을 분석하라는 것입니다. 수익률을 알면 전문 투자자가 아니더라도 성공적인 투자를 할 수 있습니다.
목표는 로 리스크가 아닌 ‘무(無) 리스크’다
수익률을 알면 백번 투자해도 위태롭지 않다
033
사냥꾼이 아닌 농사꾼 투자법입니다. 부동산에는 월세형 부동산이 있고 주식에는 배당주가 있습니다. 월세형 부동산과 배당주가 수익률 투자입니다. 수익률은 1년간의 현금 흐름 ÷ 투자금입니다.
아주 간단한 공식입니다.
부를 이루기는 결코 쉽지 않다
자본주의는 인플레이션을 먹고 자란다
047
돈의 양이 많아지지 않으면 경제가 돌아갈 수 없는 시대가 자본주의 시대입니다. 돈을 찍어 낼 수밖에 없기 때문에 돈의 가치는 하락할 수밖에 없습니다. 인플레이션(물가 상승)이 크게 일어나는지 적게 일어나는지의 차이일 뿐 돈의 가치는 결국 하락합니다.
배우고자 하면 무엇이든 배울 수 있다
052
지금과 같은 인터넷 시대에는 내가 원하는 정보를 찾고 공부할 수 있으며 내가 알고 싶은 것을 알고 있는 사람을 찾아낼 수 있고 그 사람을 만날 수 있습니다. 어떤 분야를 공부하러 굳이 대학에 가지 않아도 됩니다. 인터넷을 뒤지면 필요한 책을 찾을 수 있고, 찾으면 결국 알아낼 수 있습니다. 저자를 만나고 그의 책을 읽으면 10년의 세월을 단축할 수 있습니다.
2장 수익률을 연금처럼 받는 투자를 하라
부자에 대한 정의를 만들어라
059
진정한 부자는 얼마의 재산을 소유한 것이 아니라 내가 일을 하지 않아도 매달 생활비 이상의 현금 흐름이 생기는 사람입니다. 그러기 위해선 근로소득이 있는 기간에 비근로 소득을 만들고, 생활비 이상의 비근로 소득이 생기면 그때는 시간과 물질에서 자유롭게 되니 남을 위하여 나의 물질과 재능을 사용할 수 있습니다. 나만을 위한 삶에서 이웃을 위한 삶을 사는 것이 더 가치 있습니다.
노후 연금처럼 받는 투자는 어떻게 할까?
1,000만 원이 생겼다면 당장 무엇을 해야 하나?
071
투자자는 시간이 지나도 가치가 유지되는 것 그리고 거기에서 현금흐름이 발생하는 것을 삽니다. 시간이 지나면 가치가 올라갈 수 있는 것은 땅, 집, 금, 원자재, 주식, 채권 등이 있습니다. 이 중에는 현금 흐름이 나오는 것도 있습니다.
배당금, 월세, 임대료, 로열티, 인세, 저작료, 시스템화된 사업... 이런 것들의 가치를 측정하여 가격 대비 가치가 높은 것을 평가하여 매수합니다.
투자의 시작은 ‘투자 통장’ 만들기다
075
투자자는 통장을 나눕니다. 투자자는 자신의 급여를 넷으로 나눕니다. 나눔, 저축, 투자, 생활비로 나눕니다.
077
생활비를 줄이기 힘들다면 딱 한 달만 소비를 극도로 줄이는 생활을 해봅니다. 1달 후에는 소비를 정상으로 회복해도 1달간 절약한 씀씀이가 유지될 가능성이 큽니다.
향후에 월수입이 늘어도 생활비는 50%라는 지침을 고수합니다.
은퇴 후 월 고정 수입 ○○○만 원을 목표로 잡자
086
부자를 너무 어렵게 생각하지 마시기 바랍니다. 1단계 목표는 비근로 소득을 부부 합산 매월 250만 원으로 잡습니다. 국민연금과 개인적으로 보험회사에 준비한 금액을 모두 합하여 100만 원이라면 나머지 150만 원을 만드는 데 집중하면 됩니다. 현실적인 부자는 10억 원, 20억 원처럼 큰돈을 가진 사람이 아니라 비근로 소득을 매월 250만 원 이상 만들 수 있는 사람입니다.
노동 없는 부는 죄악인가, 필수인가
3장 ‘가치 투자’는 최고의 투자법이다
부동산은 수익률이 가장 높은 투자처다
095
왜 부동산이 좋은 투자처일까요?
첫째 이유는 안정성입니다. 부동산은 실물 자산이기 때문에 사라지지 않습니다. 사람은 땅을 밟고 살아야 합니다. 땅과 부동산은 꼭 필요합니다.
대부분의 사람은 가장 안전한 것이 저축이라고 생각합니다. 그러나 저축은 안전하지 않습니다. 인플레이션 때문입니다.
‘가치 투자’는 최고의 투자법이다
투기 말고 ‘투자’를 해야 한다
106
주변 환경과 교통과 일자리 성장성이 좋은 지역의 소형 주거용 부동산을 사서 깨끗하게 손을 보고 적정 가격에 임대하는 임대 사업은 좋은 투자라고 생각합니다. 수익률을 계산하면 가치 평가가 가능하니 부동산 불경기나 호경기에 상관없이 원칙에 맞는 부동산을 구매할 수 있습니다. 원칙과 근거가 있다면 투자입니다.
집값을 결정하는 것은 ‘연봉’이다
113
내가 투자한 지역이 슬럼화되는지, 좋은 산업 단지나 종합병원이 생기는지에 따라 미래의 가격이 달라집니다. 높은 월급을 많이 주는 회사가 모여 있는 곳, 그리고 확대되는 곳의 부동산은 반드시 상승합니다.
새로운 10년은 어떤 부동산이 주목받을까?
116
현재 가장 좋은 입지는 지하철에서 반경 500m 이내의, 걸어서 7~10분 안에 도달할 수 있는 곳입니다. 지하철과 버스, 마을버스, 택시를 함께 이용할 수 있어야 합니다.
고령화 저성장 핵가족화로 사람들의 가치관이 바뀌기 시작했습니다. 아마도 계속 변할 것입니다. 사람들의 선호도가 바뀌면 가치가 바뀝니다.
새로운 10년은 더 큰 변화가 있을 것입니다. 투자자는 변화를 미리 보고 선점하는 사람입니다.
투자의 타이밍은 언제가 좋을까?
121
전세와 월세는 사용 가치입니다. 내가 주거비로 얼마를 쓰는가입니다. 매매가는 미래 가치를 포함합니다.
122
매매가도 전세가도 직선으로 상승하지는 않습니다. 계단식 상승을 합니다. 계단식 상승을 하면 매매가와 전세가의 차이가 좁혀지기도 하고 넓어지기도 합니다.
부동산 가치는 이렇게 계산한다
4장 수익률을 알면 투자 가치가 보인다
수익률이 높으면 금리 인상을 견딜 수 있다
수익률을 알면 투자 가치가 보인다
임대 수익률은 이렇게 계산한다
수익률이 어느 정도면 투자할 만할까?
145
수익률과 은행 금리와의 차이가 2%가 된다면 예의 주시해야 하며 2% 아래로 떨어진다면 매도하여야 합니다. 금리는 계속 변합니다. 투자에서 금리만큼 중요한 것이 없습니다. 금리가 낮아지면 이자를 적게 내니 월세 수입이 늘고 부동산을 사야 할 타이밍입니다.
수익률을 기반으로 한 투자는 금리가 상승할 때 안전합니다.
대출이 있으면 수익률 계산이 달라진다
147
대출금이 없는 부동산 수익률은 기본 수익률, 대출금이 있는 수익률은 복합 수익률입니다.
상가 오피스텔을 분양하는 분들은 무조건 복합 수익률을 강조합니다.
155
우리는 투자를 해야 하고 자신의 재산도 지켜야 합니다. 그렇기 때문에 세계 경제에 관해서도 관심을 가져야 합니다. 또한 대출 금액과 대출 금리의 변화를 잘 확인하여야 합니다. 투자 전략에 따라서 금리 상승기에는 고정 금리가 유리하고 금리 하락기에는 변동 금리가 유리합니다.
부동산을 얼마에 사면 적당할까?
수익률과 매매가는 반비례한다
161
저금리 시장에서 수익형 부동산에 사람들이 몰리면 매매가는 당연히 상승합니다. 매매가가 상승하면 수익률은 하락합니다.
163
누구나 갖기를 원하는 환금성이 좋은 것은 수익률이 조금 낮고 매매가는 비싼 것이 정석입니다.
꾸준하게 매매가가 오르는 곳은 어디일까?
168
시간이 지날수록 교통이 편리해지고(역세권⇒더블 역세권⇒트리플 역세권), 일자리가 늘고 연봉이 높아지는 곳(마곡, 한전 주비 현대자동차, 판교 테크노밸리, 구로 가산디지털단지, 종합병원 인근, 영종도 국제공항, 제2롯데월드 등)이 그런 곳입니다.
앞으로 10년, 20년 후에도 가치가 높아질 부동산은 대도시 역세권 소형 주거용 부동산입니다.
남이 계산한 수익률을 믿지 마라
169
수익률은 자신이 계산하여야 합니다. 남이 계산해주어서는 안 됩니다. 남이 계산해주는 수익률에는 사실(fact)이 아닌 가정이 포함되기 때문입니다.
171
수익률은 부동산 투자에서 매우 중요한 체크 리스트입니다. 하지만 수익률이 만능이 아닙니다. 수익률 하나로 모든 부동산을 평가할 수는 없습니다. 이것이 기본 수익률인지 복합 수익률인지 확인해야 하고, 사실인지 가정인지도 꼭 확인해야 합니다. 그리고 미래의 호재와 악재까지 분석하여야 안전하고 우수한 투자가 가능합니다. 수익률만 믿어서는 안 됩니다.
수익률을 맹신하지 말고 대지 지분을 확인하라
173
수익률은 투자에서 절대 조건이 아닌 필수 조건입니다.
174
수익률만 따지면 오피스텔과 도시형 생활주택, 상가도 높습니다. 하지만 오피스텔은 임대 수익은 잘 나올 수 있지만, 가격이 잘 오르지 않습니다. 그 이유는 부동산의 근원적 가치인 대지 지분이 매우 적기 때문입니다. 오피스텔에 투자하는 현명한 방법은 투자처를 서울과 1기 신도시에만 하는 것입니다. 또한 오피스텔은 지하철역과 붙은 곳(50m 이내)에 투자하기 바랍니다.
175
서울에서 신규 분양하는 모든 주택은 재건축, 재개발입니다. 그렇기 때문에 대지 지분이 큰 부동산에 투자하는 것은 매우 안정적인 투자법입니다.
5장 불경기 투자, 이것만은 고려하라
1억 원의 가치는 10년 후 얼마일까?
187
물가 상승을 가장 잘 이용하는 곳이 보험회사와 은행, 대기업, 정부입니다. 은행이나 대기업 정부는 인플레이션을 즐깁니다. 정부의 부채가 100조라고 해도 20년 후에는 50조로 줄고, 또 20년이 흐르면 25조로 줄기 때문입니다.
단리와 복리의 차이를 알아야 한다
191
복리는 내가 투자 통장에서 꺼낸 돈으로 투자처를 발굴해서 매매차익과 월세 수입이 발생하였을 때 그것을 쓰지 않고 다 재투자를 하면 그것이 이자에 이자를 더하는 방식입니다. 내가 원하는 비근로소득이 달성될 때까지 모든 이익을 재투자하면 됩니다. 그것이 가장 쉽고 간단한 복리 투자입니다.
앞으로 부동산 정책은 어떻게 변할까?
194
정부는 경기가 너무 안 좋을 때 부동산을 부양시킵니다.
특히 양도세 면제라는 정책이 나오면 가장 큰 최후의 카드가 나왔다고 보면 됩니다.
그래서 투자자는 정부의 정책을 유심히 보아야 합니다. 정부는 정책을 낼 때 정보를 흘려서 국민들이 대처할 시간을 주며 이 정책에 대한 국민의 반응과 시장의 반응을 분석한 전문가의 견해를 살핍니다. 그 후에 수정하여 더 강하게 혹은 더 약하게 정책을 발표하여 시장을 관리합니다.
정부는 부동산이 너무 침체되는 것도, 너무 뜨겁게 달아오르는 것도 원하지 않습니다.
좋은 빚, 나쁜 빚, 보통 빚을 구분해야 한다
199
금본위제가 폐지되고 전 세계의 금융 시장이 개방된 현재 시점에서 미국이 돈을 풀면 달러 가치가 떨어지고, 달러 가치가 떨어지면 원화 가치가 올라갑니다. 원화 가치가 올라가면 수출 중심의 국가인 우리나라에서는 수출 경쟁력이 하락합니다. 그러면 우리나라는 돈을 더 풀어서 원화의 가치를 달러보다 더 낮춥니다.
202
부채는 내 이름으로 되어 있지만, 이 부채의 이자를 내는 사람은 내가 아닌 세입자입니다. 내가 아닌 남이 이자를 내는 빚은 좋은 빚입니다.
주거비를 따져보면 전세가 정말 득일까?
인구가 줄면 부동산 가격은 어떻게 바뀔까?
211
투자자는 인구에 대하여 말하려면 인터넷을 뒤져서 도시별, 구별, 동별로 분류하여서 그 지역의 인구를 조사하여야 합니다. 그리고 근거를 찾아내야 합니다. 누구나 납득할 수 있는 근거를 찾아서 그것을 토대로 투자하여야 합니다.
214
투자자는 인구의 절대 숫자보다는 인구의 이동을 보아야 합니다 .인구는 대도시로 움직입니다.
인공지능이 부동산에도 영향을 미칠까?
교통이 좋아지면 부동산 가격은 반드시 오른다
218
교통이 좋아지면 부동산 가격은 반드시 오릅니다. 여기서 교통이란 지하철역이 들어서거나 핵심 지역 도달 시간이 빨라지는 경우입니다.
부동산 가격은 1차로 발표 때 상승하고, 2차로 착공 후에 상승하고, 3차로 완공된 후에 상승합니다.
220
일부 공사는 매우 늦어질 수도 있으니 착공과 동시에 투자하면 2년 후 많은 상승을 예상할 수 있습니다.
뉴스에서 개발 호재 소식을 찾아라
222
어디에 아파트를 짓는다는 내용의 기사는 공급의 의미이므로 오히려 투자를 피해야 할 지역이 될 수 있습니다. 반면에 좋은 일자리가 생긴다는 기사는 부동산 투자에 매우 좋습니다.
225
앞으로는 더욱 취업이 어려워지므로 일자리는 매우 중요한 주거의 요소가 됩니다. 어느 지역에 좋은 일자리가 생기면 반경 2~3km까지는 반드시 영향을 받습니다.
투자자는 변화를 읽고 분석하고 예측하는 사람입니다. 투자자는 현상(트렌드)을 보고 본질(돈의 이동)을 읽어야 합니다.
인플레이션(물가)을 이겨야 한다
투자처를 찾는 8가지 방법
1단계 - 신규, 확대 일자리 찾기
2단계 - 지하철 찾기
3단계 - 전세가율 확인
4단계 - 임대 수익률 확인
5단계 - 대출 수익률 확인
6단계 - 대지 지분 확인
7단계 - 생활 편의 시설 확인
8단계 - 기타 환경 확인
부록 부동산 투자처 분석 사례
에필로그
271
20년, 30년의 큰 흐름을 보지 않고 단기적인 성과에 우쭐한다면 그 사람에게 위가 올 수도 있습니다.
내가 이번에 부동산 투자로 많은 이익을 남겼다고 해도 그것이 모두 나의 실력은 아닙니다. 그 시대에 그곳에 있었기 때문이고, 외부적인 환경과 시류가 유리하게 작용한 부분이 분명히 있습니다. 그래서 항상 겸손해야 합니다.
항상 겸손한 마음과 남을 돕는 마음을 가진다면 보이지 않는 손이 당신을 도울 것입니다. 원칙에 맞는 투자를 하고 단기 이익만을 추구하다가는 큰 위험을 직면 할 수도 있습니다.
272
내가 너에게 준 특별한 시간과 재능, 물질, 젊음, 건강, 능력을 어디에 사용했냐고, 너만을 위하여 사용했느냐고
---> 이 책에서 느낀 점
작가님에 첫 번째 책도 참 인상 깊었고 좋은 내용 이었습니다.
두 번째 책인 『불안한 금리 부동산 수익률이 답이다』에서는 투자자라면 무엇을 보면서 계산기를 두들겨야 하고 이럴 때 이건 꼭 알아두어야 한다고 가르쳐주시는 선생님처럼 꼼꼼하게 수익률을 계산하고 가격을 결정해서 어느 지역에 투자하면 좋을지 알려주시는 내용이었습니다.
투자할 수 있는 모든 것들에 수익률만 계산할 수 있어도 이곳에 투자해서 나에게 손해인지 이익인지를 알 수 있다는 것이 신기했습니다.
'왜'라는 의문점들이 많이 풀려서 기뻤고 '아하~' 이렇게 하는 거였어 하며 웃음 지을 수 있었던 내용이었습니다.
돈을 절약해야 하는 이유도 절약해서 가치가 하락하는 소비가 아닌 가치가 반드시 오르는 곳에 소비를 해야 한다는 사실도 알았습니다.
작가님 좋은책 나눠주셔서 감사합니다.
이 책에서 벤치마킹하고 싶은 점은
몇천 번 계산기를 두들겨보며 수익률 계산법을 익히고 만들어서 머릿속에 저장하도록 해야겠습니다.
그리고 올해는 투자통장을 만들기 위해 비상저축금과 극도로 절약하는 습관부터 기르도록 하겠습니다.
