거래량 감소의 원인과 영향

공부하기_아기곰님 글 필사_작성일 2021.10.27

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거래량 감소의 원인과 영향.

올해 들어 아파트 매매 거래량이 줄어들고 있고, 이를 집값 하락의 전조로 해석하는 사람들이 있다. 시장에서 실제로 매매 거래량이 줄어들고 있는지, 그리고 그 이유가 무엇인지 살펴보도록 하자.

 

현재 시장에서 거래가 줄고 있는지 아니면 늘고 있는지를 살펴보려면 그 기준부터 명확히 할 필요가 있다. 예를 들어 서울의 아파트 매매 거래량이 전원보다 줄어들고 있다는 기사가 매월 나오고 있다. 심지어 전월 대비 반토막이 되었다는 기사도 심심치 않게 찾아볼 수 있다. 이런 기사들은 '서울부동산 정보광장'의 통계를 인용했기 때문에 오류가 날 수밖에 없다. 서울부동산 정보광장의 통계는 거래 당사자의 신고 기준으로 집계가 되는데, 거래 당사자의 신고 의무는 계약일로부터 30일 이내이기 때문에 한 달 정도 후에나 정확한 정보가 집계된다. 예를 들어 9월 30일에 계약한 건에 대해서는 10월 중순에도 집계가 되지 않는 경우가 많다는 뜻이다. 이런 이유로 서울부동산 정보광장에 접속해 보면 이미 지난 9월 통계도 매일 그 수치가 달라지고 있다. 이러니 이미 집계가 끝난 달과 집계가 진행중인 달을 비교해서 거래가 줄고 있다고 주장하는 것은 논리적이지 않다.

 

이런 이유로 정부에서도 공식적으로 활용하고 있는 것은 국토교통부 통계이다. 국토교통부 통계에 따르면 올해 1월부터 8월까지 전국 아파트 월평균 거래량은 6만 1696건으로 현 정부가 출범한 2017년 5월부터 12월까지 44개월 월평균 거래량 5만 6363건에 비해서 오히려 9.5% 증가한 수치이다. 현 정부 평균 거래량보다 최근 거래량이 더 많다는 뜻이다.

장기 추세로 볼 때도 현재의 거래량은 적은 것이 아니다. 국토교통부 통계가 시작된 2006년 1월부터 2020년 12월까지 15년간 전국 아파트 월평균 거래량 5만 4043건에 비해서도 올해 거래량은 14.2%나 늘어난 것이다. 

 

그럼에도 불구하고 거래량이 예전보다 줄어들었다고 생각되는 이유는 두 가지이다. 첫째는 역대 최고로 거래량이 많았던 작년에 비해서는 20.7%나 거래가 줄어들었기 때문이다. 다시 말해 비교 대상을 장기(2006~20년)나 중기(현 정부 출범~2020년)로 잡으면 거래가 오히려 늘어난 것이지만 단기(2020년) 기준과 비교하면 줄어들었다는 것이다.

 

둘째는 투자자나 실수요자 모두에게 관심이 높은 규제지역, 그 중에서도 특히 서울의 거래량은 크게 줄었기 때문이다. 앞서 현 정부 출범 이후 거래량에 비해 올해의 거래량은 9.5%나 늘었다고 했지만 이는 전국 평균의 이야기이고, 서울만 놓고 보면 거래량이 37.8%나 줄어들었다.

 

그런데 서울을 포함한 수도권만 거래량이 줄어든 것이 아니다. 대구(-39.7%)나 대전(-23.1%)를 포함한 5대 광역시도 10.5%나 거래량이 줄어들었다. 이에 비해 강원(71.4%), 충북(67.1%)이나 충남, 제주, 경북, 경남 지역은 모두 월평균 거래량이 50% 이상 늘어났다.

 

이렇게 거래량이 크게 늘어나고 있는 지역의 공통점은 비규제 지역(비조정지역)이라는 것이고, 거래량이 줄어들고 있는 지역은 규제 지역이 많이 포함된 지역이라는 특징이 있다.

 

비규제 지역의 경우, 규제 지역에 비해 매매 거래를 하는데 매수자도 유리하고 매도자도 유리하다. 매수자의 입장에서는 취득세가 싸다. 규제 지역의 경우는 2주택부터 8%, 3주택부터 12%의 취득세를 적용 받는 것에 비해 비규제 지역의 경우는 3주택부터 8%, 4주택부터 12%의 취득세를 적용 받는다. 규제 지역에 비해 비규제 지역은 (취득세를 낮게 적용 받고) 한 채를 더 살 수 있는 여력이 있는 셈이다. 더구나 공시가 1억 원 이하의 주택의 경우 기본세율만 적용하기 때문에 저가 주택이 많이 분포한 비규제 지역에 매수 수요가 몰리는 것이다.

 

비규제 지역의 경우, 매도자도 유리하다. 다주택자의 경우라도 양도세 중과가 적용되지 않기 때문이다. 규제 지역의 경우 3주택 이상을 소유한 자가 매도를 할 경우 일반 세율에 과표의 30%, 2주택을 소유한 자가 매도를 할 경우 일반 세율에 과표의 20%에 해당하는 중과세를 추가 부담한다. 예를 들어 3주택인 자가 과표가 1억 원인 매물을 팔았다고 하면 규제 지역에 파는 경우 5,010만 원의 양도소득세와 501만 원의 지방소득세를 합하여 5,511만 원의 세금을 내야 한다. 하지만 비규제 지역의 경우는 지방소득세를 합해도 2,211만원의 세금만 내면 된다. 똑같이 1억 원의 차익이 생겼지만 세금에서 3,300만 원이나 차이나는 것이다.

 

이러니 비규제 지역에서는 매수세도 많고 매도세도 많아서 거래가 활발한 편이다. 하지만 규제 지역에서는 매도세도 줄고 매수세도 줄어서 거래가 줄어들고 있는 상황이다. 정리하자면 전국 전체로 보면 거래는 과거에 비해 늘어나고 있는 편이지만, 규제 지역으로 국한해 보면 거래가 줄어드는 것은 사실이라 하겠다. 결국 규제 지역에서 거래가 줄어드는 가장 큰 이유는 정부의 각종 규제가 작용하고 있기 때문이다.

 

그러면 규제 지역에서의 이러한 거래 침체가 집값 하락으로 이어질까? 그렇지는 않다. 현 정부 출범 이후 작년 12월까지의 월평균 거래량 대비 올해 8월 말까지의 거래량을 보면, 위 표와 같이 수도권이 3.2%나 줄었지만 아파트 매매가는 오히려 18.01%나 올랐다. 지방소재 5대광역시의 경우도 거래량이 크게 줄었지만 매매가는 오히려 10.47%나 올랐다. 이에 반해 거래가 활발히 되고 있는 기타 지방의 매매가 상승률은 7.62%에 그치고 있어서 수도권 상승률의 절반도 되지 않는다.

 

하락론자들은 거래량 감소가 집값 하락의 전조쯤으로 생각하는 경향이 있는데, 시장은 정반대로 움직이고 있는 것이다. 왜 이런 현상이 발생할까? 거래량이 줄어드는 이유는 매수세가 줄어드는 것도 있지만 매도세가 줄어들기 때문이기도 하다. 다시 말해 사는 사람이 줄어들어서 거래량이 줄어들면 매매가가 하락하게 되지만, 반대로 파는 사람이 줄어들어서 거래량이 줄어드는 경우 매매가가 오를 가능성이 높다.

 

현재 서울에서 나타나고 있는 현상이 바로 이 때문이다. 쉽게 말해 예전에는 집을 팔려는 사람이 열 명이고, 사려는 사람이 열 명이었다면, 지금은 집을 사려는 사람이 다섯 명으로 줄었는데 집을 팔려는 사람은 한 명으로 줄어 들었다고 비유할 수 있다. 이 경우 과거에는 집을 사려는 경쟁률이 1:1이었다면 지금은 5:1로 경쟁률이 오히려 높아진 것이다. 이런 이유로 서울 등 규제 지역에서 거래가 줄어들수록 집값이 더 오르는 기현상이 지속되고 있는 것이다.

 

양도소득세를 강화하면 강화할수록 개인의 수익이 줄어들기 때문에 집값이 더 올라서 세금 손실분을 만회할 수준에 오를 때까지 매물은 나오지 않는다. 물론 당장 양도세율을 낮춘다고 매물이 갑자기 시장에 쏟아져 나오지는 않는다. 하지만 현행 규제를 지속하는 한 매물은 점점 사라지고, 과거의 시각에서는 말도 안 되는 호가를 부르는 매물만 시장에 남게 되는 것이다. 집값을 떨어트리려면 시장에 매물이 쏟아져 나오게 해야 한다는 것은 누구나 안다. 간단한 상식 안에 해답이 있는 것이다