임대차 보호법 시행 2년, 전세 시장은 어디로 가나

공부하기_아기곰님 글 필사_작성일 2022.06.20.

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전세가 인상의 시한폭탄이 카운트 다운에 들어갔다. 2년 전인 2020년 7월 말에 전월세 상한제와 계약갱신청구권이 전격 실시된 이후 2년의 계약 기간 말료가 다가오기 때문이다. 물론 모든 전세 계약이 동시에 만료되지는 않는다. 2020년 8월에 계약갱신청구권을 쓴 임차인도 있지만 2020년 6월에 정상 거래 후 올해 6월에 처음으로 계약갱신청구권을 쓰는 세입자도 있기 때문이다. 전자의 경우는 올해 8월에 전세금 인상 폭탄을 맞게 되지만 후자의 경우는 이번에는 5%만 올리고, 2024년 6월까지 시간이 남았다고 할 수 있다. 이렇게 전세가 상승은 2년에 걸쳐 나누어서 일어나기 때문에 임대차 보호법이 주택 시장에 끼치는 영향이 폭발력은 없다고 생각하는 사람도 있다.

 

하지만 세입자 입장에서는 그렇지 않다. 세입자가 느끼는 체감지수는 제3자가 만드는 통계 이상의 것이기 때문이다. 실제 데이터를 살펴보자. kb국민은행 통계에 따르면 2022년 5월 말 기준으로 전국 아파트 평균 전세가는 3억 4144만 원이다. 그런데 2020년 7월 말 평균 전세가가 2억 5554만 원이었던 것을 감안하면 1년 10개월 사이에 8590만 원이나 오른 것이다. 앞으로 두 달간 더 오를 것을 감안하면 적어도 8800만 원 이상의 자금을 더 준비해야 한다는 뜻이다. 서울의 경우는 더 심각하다. 2020년 7월 말에 비해서 1년 10개월 만에 아파트 평균 전세가가 1억 7787만 원이나 올랐기 때문이다. 두 달 상승분까지 감안하면 1억 8천만 원 이상 준비해야 한다는 뜻이다.

 

이것이 얼마나 심각한 수준인지를 알려면 과거와 비교해 보면 된다. 전월세상한제와 계약갱신청구권이 없었던 시절, 예를 들어 2018년 7월에 계약하고, 2020년 7월에 정상적인 계약 연장한 세입자의 입장에서는 전국 평균 아파트의 경우는 1308만 원, 서울 아파트의 경우 4,876만 원만 올려주면 되었다. 그러던 것이 지금은 전국 평균 아파트는 8800만 원, 서울 평균 아파트는 1억 8천만 원을 준비해야 하는 것이다.

 

우리나라 가계의 평균 소득에 비해서 터무니없이 많은 자금을 준비해야 하는 것이다. 물론 전세 대출 제도를 활용하면 되지만 대출 금리가 점점 오르는 상황을 감안하면 세입자의 고통은 가중될 것이다.

 

특히 지난 2년간 전세가가 급등한 수도권과 세종시, 울산, 대전 지역의 경우, 기존 전세금에 비해 최소 20% 이상의 인상이 예상된다.

 

물론 이처럼 역대급으로 전세가가 오른 원인이 100% 임대차보호법에 있는 것은 아니다. 2020년 하반기부터 전 세계적으로 불어닥친 돈 가치 하락의 영향이 더 크다고 볼 수도 있다. 하지만 명확한 것은 이렇게 어려운 상황하에서도 임대차 보호법이 세입자를 보호해주는 방패가 아니라는 점이다. 임대차 보호법의 한계 때문이다.

 

임대차보호법은 임대로 상승을 영구히 낮추는 대책이 아니라 2년의 기간만 5% 이내로 임대료 인상을 제한하는 정책이다. 4년 후에는 그동안 인상되지 못한 임대료가 한꺼번에 오를 수밖에 없는 구조라는 뜻이다. 결국 세입자의 입장에서는 2년 간만 한시적으로 혜택을 누릴 수 있고 4년 후에는 법 개정 이전과 아무런 차이가 없는 임시방편에 불과한 것이다.

 

문제는 임대차보호법의 시행 과정상에서 많은 무리가 있었다는 것이다. 집주인이라고 할 수 있는 임대인의 입장에서는 재산권의 심각한 침해가 있었다. 임대료를 시세대로 올리지 못한다는 것은 부차적인 문제이다. 더 큰 문제는 본인의 집을 팔고 싶어도 제때 팔 수 없게 만든 것이다.

 

예를 들어보자. A라는 사람이 2020년 5월 말에 집을 사서 B라는 사람에게 전세를 주었다고 가정해 보자. A의 원래 계획은 양도세 일반과세가 되는 2년만 보유하다가 다른 곳으로 갈아타기 하려는 생각이었을 것이다. 그래서 전세 만기가 되는 2022년 5월 말로부터 6개월 전인 2021년 11월 말부터 매물로 내놓았지만 팔리지 않았다. 왜 그럴까? 실수요자는 이 집을 살 수 없기 때문이다. 실수요자가 C가 그 집을 사서 입주를 하려면 2022년 3월 말까지는 잔금을 치르고 (본인 명의로 집을 취득한 후), 세입자 B의 계약갱신청구권을 거부해야 한다. 하지만 매도자 A의 입장에서는 2022년 3월 말에는 그 집의 잔금을 받을 수 없다. 그러면 2년 미만 보유이기 때문에 양도차익의 66%의 세금을 내야 한다.

 

이 때문에 A는 본인의 의사와 상관없이 4년을 보유해야 그 집을 팔 수 있는 상태가 된다. 더 심각한 문제는 이것이 일시적 1가구 2주택인 경우이다. 일시적 1가구 2주택 상태에서 양도세 비과세 혜택을 받으려면, 규제 지역의 경우 나중 집을 취득한 후 1년 안에 기존 집을 처분해야 한다. 본인이 거주하지 않고 임대를 준 경우는 계약갱신청구권 때문에 집을 팔 수 없어 양도세 비과세는커녕 양도세 중과세 대상이 될 수도 있다.

 

이런 이유로 이 집은 전세를 끼고 집을 사려는 갭투자자에게 팔 수밖에 없는데, 다주택자의 경우 취득세가 12.4~13.4%나 되기 때문에 선뜻 집을 사기도 어려운 상황이다. 결국 다주택자는 높은 세율의 취득세 때문에 그 집을 살 수 없게 되었고, 실수요자는 실거주가 불가능하기 때문에 그 집을 살 수 없는 것이다. 세입자를 보호한다는 명분하에 만들어진 임대차 보호법이 엉뚱하게도 정상적인 주택 거래를 막는 훼방꾼이 되어 버린 것이다. 현재 시장 상황에서 거래가 줄어든 원인 중 하나가 임대차 보호법 때문이기도 하다.

 

이렇듯 임대차보호법은 세입자나 집주인 모두에게 불편함을 가중시키고 있다. 그러면 어디서부터 문제가 꼬였을까? 임대차 보호법은 집주인들이 과도하게 욕심을 부리기 때문에 이를 법으로 제한해야 한다는 전제가 잘못된 것이다.

 

임대인이 욕심을 부리지 않는다는 것이 아니다. 인간은 욕심이 많기 때문에 최대한 전세가를 높게 받고 싶어하는 것이 당연한 현상이다. 그런데 전세가가 오르는 것이 임대인의 욕심 때문만이라면 2008년에 서울 잠실에서 대대적인 역전세란이 벌어졌던 것, 가깝게는 2018년 말부터 2019년 초까지 송파구에서 전세가가 하락했던 것은 어찌 설명할 수 있을까?

 

그 당시에만 갑자기 집주인들이 이타심이 커졌을 리는 만무하다. 바로 공급이 답이다. 2008년의 잠실 엘리트(엘스,리센트,트리지움) 아파트나 2018년의 헬리오시티 아파트와 같은 대규모 공급이 이루어지면 그 단지는 물론 인근 단지까지 전세가는 하락을 면치 못하는 것이다.

 

결국 시장의 임대료를 잡는 가장 확실한 방법은 양질의 주택을 시장에 지속적으로 공급하는 것이다. 그동안 시장에 주택을 공급해도 자본이 많은 다주택자 차지가 되니까 공급이 필요 없다는 논리 때문에 전세란이 벌어지고 있다고보면 된다. 그들의 논리처럼 새로 공급되는 주택을 다주택자가 차지한다고 하더라도 그 집을 비워 놓지는 않는다. 누군가에게 임대를 주게 되고 이는 임대시장 안정에 기여하게 된다.

 

그러므로 정부에서 할 일은 시장에 양질의 주택이 지속적으로 공급될 수 있는 환견을 조성하는 것이라 할 수 있다. 물론 가장 좋은 방법은 싼 임대료로 입주할 수 있는 임대아파트를 정부에서 꾸준히 공급하는 것이다. 문제는 이런 임대아파트의 대량 공급을 위해서는 막대한 재원이 필요한데, 이를 위해 (부가가치세를 올리는 것과 같은) 증세를 하거나 (후손들이 대신 갚아야 하는) 국채를 발행하는 수밖에 없는데 어느 것도 만만한 것이 없다. (이런 이유로 그동안 우리나라는 OECD 평균치보다 공공임대주택을 적게 지었던 것이고, 정부가 해야 할 역할을 민간임대가 대신해 왔던 것이다.)

 

문제는 민간 아파트 공급이든 임대아파트 공급이든 상당한 시간이 필요하지만 전세 문제는 코앞에 다가왔다는 것이다. 장기적이고 근본적인 대책은 공급이지만 단기적인 대책도 필요하다는 말이다. 그러면 단기적으로 할 수 있는 방법은 무엇일까?

 

가장 무식하지만 확실한 방법은 계약갱신청구권을 1회 더 연장하는 것이다. 올해 8월부터 만기가 도래하는 임대계약에 대해 다시 한번 5% 연장 권리를 주는 것이다. 하지만 이 방법은 아편과 같은 것이다. 모르핀의 진통 효과는 확실하지만 치료에는 아무 효과가 없는 것처럼 임대시장을 더 왜곡시킬 뿐이다. 기존 계약과 신규 계약의 이중적 가격 구조를 더 심화시켜서 회복 불능의 상태로 만들 것이다. 더욱이 임대인들의 강력한 반발은 새 정부로서는 부담이 될 수밖에는 없다.

 

그러므로 대안으로 회자되고 있는 것이 '착한 임대인' 제도이다. 자발적으로 임대료 상승을 5% 이하로 묶는 임대인에게는 세제 혜택을 부여하는 제도이다. 이 제도가 정착되면 굳이 전세금을 크게 인상할 이유가 없는 일부 임대인들은 세제 혜택을 노리고 이 제도에 동창함 가능성이 높다.

 

문제는 '정치권의 변덕'이다. '착한 임대인'들에게 돌아간 당근이 작다면 이 제도에 동참할 인대인은 적을 것이고, 제도의 효과는 기대하기 어렵다. 그렇다고 매력적인 당근을 제공한다면 이 제도에 동참할 '착한 임대인'은 늘어날 것이만, 어느 날 갑자기 정치권에서 '착한 임대인'을 적폐로 몰면서 그 혜택을 줄이려 들 것이기 때문이다.

 

이런 일이 실제로 벌어진 것이 2년도 안 된 2020년 7월의 일이다. 아직 제도도 만들어지지 않은 '착한 임대인' 제도보다 더 착한 '진짜 착한 임대인' 제도도 있었다. 임대사업자제도가 바로 그것이다. '착한 임대인' 제도는 일회성으로 임대료 인상을 제한하지만, 임대사업자 제도는 임대사업을 영위하는 기간 동안, 적어도 8년 이상의 기간 동안 5% 인상 제한이 적용된다. 시장에 공급할 수 있는 저렴한 임대 물건이 임대사업자 물건이라는 뜻이다.

 

하지만 이들에게 주었던 세제 혜택이 아깝다고 생각한 당시 여당에 의해 임대사업자의 혜택은 소급박탈 당했던 것이다. 그리고 지금은 '착한 임대인' 제도 운운하고 있으니 아이러니라 하겠다.

 

임대 시장을 안정시키는 방법은 이론적으로는 아주 쉽다. 임대 수요를 줄이고, 임대 공급을 늘리면 된다. 하지만 각론으로 들어가면 결코 만만한 해법은 없다. 이 때문에 임대차보호3법과같은 규제도 생겨난 것이다. 이럴 때일수록 기본으로 돌아가서 문제의 본질을 차분히 살펴봐야 한다.

 

임대 수요를 줄이기 위해서는 내집마련을 원하는 실수요자들에게 전세 대출보다 더 쉬운 방법으로 대출을 해주어서 임대 수요의 일부를 매매 수요로 돌리는 것도 방법이다. 집을 사려는 무주택자에게는 취득세를 면제시키는 것도 도움이 될 것이다.

 

임대 공급을 늘리기 위해서는 장기적으로 주택 공급과 공공 임대 주택의 확충이 정답이지만 상당한 시간과 막대한 예산이 필요한 만큼 민간 임대에 다시 한번 그 역할을 기대할 수밖에 없다. 이를 위해 임대 사업 제도의 부활과 '착한 임대인' 제도의 시행을 검토해야 할 것이다.