문재인 정부 5년의 성적표

공부하기_아기곰님 글 필사_작성일 2022.06.10.

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아기곰의 부동산 산책 : 네이버 블로그

문재인 정부 5년이 기간이 끝났다. 이 기간 중 많은 일들이 있었으나 부동산 시장을 중심으로 문재인 정부의 성적을 매겨보자.

 

 

2017년 5월부터 2022년 5월까지의 5년의 기간 동안 전국 아파트 매매가 상승률은 38.3%로 김대중 정부의 38.5%에 이어 역대 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. 그런데 김대중 정부가 시작된 1998년 2월은 IMF 외환위기가 기승을 부렸던 시기였기 때문에 기저효과를 감안하면 실질적으로 문재인 정부 때의 상승률이 더 높은 것이라고 해석할 수 있다. 집값이 많이 내렸던 1998년과는 달리, 문제인 정부 출범 당시에는 박근혜 정권 동안 집값이 너무 많이 올랐다고 본인들도 비난을 했기 때문이다. (결과적으로 박근혜 정부에 비해 네 배 가까운 높은 매매가 상승률을 보였다.)

 

이는 같은 진보 정권이었던 노무현 정부의 매매가 상승률보다 높은 수준이다. 더 심각한 것은 전세가 상승률이 노무현 정부 때에 비해 두 배 가까이 높다는 것이다. 한마디로 지난 5년간 매매가도 많이 오르고 전세가도 많이 오르는 기현상(?)을 보인 것이다.

 

물론 이런 역대급 상승을 문재인 정부의 부동산 정책 실패로만 몰아갈 수는 없다. 그동안 집값이 크게 오른 것은 2020년 이후 코로나 사태 극복을 위해 전세계적으로 늘어난 유동성 때문이기도 하다. 그럼에도 불구하고 문재인 정부의 부동산 정책이 옳았다고 말하기는 어렵다.

 

그 이유로는 첫째, 세계적인 돈 가치 하락의 영향을 같이 받는 주식 시장의 경우, 주택 시장만큼 상승하지 않았다.

문재인 대통령이 취임하던 2017년 5월 10일 종합주가지수는 2270.12였는데, 퇴임을 하던 2022년 5월 10일의 지수는 2596.56이었다. 정확히 5년 동안 14.4% 상승한 것이다. 같은 기간 동안의 전국 아파트 매매가 상승률 38.3%에 비하면 절반도 되지 않는 상승률이다.

 

주식 시장보다 주택 시장의 상승률이 높다는 의미는 주택 시장으로 시중 자금이 더 많이 흘러 들어갔다는 것을 의미한다. 물론 주식시장의 경우, 공매도 재개나 일부 상장사의 물적 분할, 국내 투자자들의 해외 주식 시장 선호 등의 영향으로 저조한 면도 있지만, 이 또한 문재인 정부에서 허가한 것이기 때문에 그 책임에서 자유로울 수는 없다.

 

둘째, 높은 집값 상승률만 문제가 아니라 지역별, 가격대별 차별화가 더 심각한 문제였다.

 

 

서울을 포함한 수도권의 아파트 매매가 상승률은 56.9%나 되지만 기타 지방의 상승률은 11.7%에 그쳤다. 그나마 기타 지방의 통계에는 57.3% 상승이나 되는 세종시의 통계도 들어갔기 때문에 11.6%가 된 것이지, 경북(5.01%)이나 경남(5.04%)과 같은 지방은 거의 오르지 못했다고 보면 된다.

 

이는 지역적으로도 극명하게 갈린다.

 

전국에서 집값이 가장 많이 오른 50개 지역 중에서 무려 46개 지역이 수도권 소재 지역이고 지방에서는 대전 서구(24위), 세종시(32위), 유성구(40위), 해운대구(49위) 네 군데밖에 없다.

 

더구나 상승률이 70%가 넘는 지역이 일곱 군데나 있는 반면에 오히려 집값이 떨어진 지역도 네 군데나 있다. 예를 들어 경남 거제시의 경우는 문제인 정부 기간 중 집값이 8.4%나 떨어졌다. 이들 하락 지역의 공통점은 지방에 있다는 것이고, 반대로 상승률 상위 지역의 공통점은 수도권에 있다는 것이다. 지역별로 극심한 양극화가 벌어졌던 것을 알 수 있다.

 

가격대별 차별화는 더 심각하다. 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 기준으로 저가 아파트(하위 20%)의 평균 매매가는 1억 1837만 원이었고, 고가 아파트(상위 20%)의 평균 매매가는 5억 6078만 원이었다. 고가 아파트 한 채를 팔아도 저가 아파트 5채를 사지 못했다. 그런데 지금은 고가 아파트(12억 4892만 원)를 팔면 저가 아파트(1억 2320만 원) 10채를 사고도 남는다. 지난 5년간 저가 아파트가 4.1% 오르는 동안 고가 아파트는 122.7%나 올랐기 때문이다.

 

이렇듯 역대급 유동성 증가로 인한 돈 가치 하락이 고가 아파트에만 영향을 끼치는 것이 아닌데, 이렇게 양극화가 벌어진 이유는 바로 부동산 정책의 실패라 하겠다. 정권 초기부터 다주택자를 적폐 세력으로 몰아붙이며 세금 부과를 강화하자, 주택을 여러 채 가지고 있는 사람은 당연히 (정부가 의도하는 대로) 주택 수를 줄이는 방향을 선택하게 되었다.

 

문제는 여러 채를 가지고 있는 사람에게 주택 수를 줄이라고 하면 당연히 입지가 좋은 주택보다는 입지가 떨어지는 주택을 처분한다는 것이다. 이는 저가 주택의 매물 출회가 고가 주택보다 많기 때문에 저가 주택 집값의 약세 현상을 초래한다. 더 나아가 여러 채의 집을 처분한 사람 입장에서는 그 돈을 모두 소비하지 않는다. 그 돈은 노후대비 등을 위해 모아둔 돈일 가능성이 크기 때문이다.

 

그러므로 이 돈이 주식 시장 등 다른 자산 시장으로 흘러가도록 유도를 했어야 했는데, 문재인 정부에서는 이에 대한 노력이 부족했다. 집을 팔게 하는 것이 목표였지, 그 다음을 고민하지 않았던 것이다. 그러니 저가 주택의 매매 대금은 다시 고가 주택 매수 자금으로 들어가게 되었다. 소위 똘똘한 한 채 열풍이 불면서 고가 주택이 122.4%나 올랐던 것이다. 고가 주택이 상대적으로 많은 수도권 집값이 저가 주택이 많은 지방 집값보다 더 많이 오른 이유가 바로 이것이다. 

 

이렇게 집값이 많이 올랐지만 집을 가진 사람들의 불만도 역대급으로 치솟았다. 집값 상승률 이상으로 세금이 증가했기 때문이다. 집을 살 때 내는 취득세, 집을 보유할 때 내는 보유세, 집을 팔 때 내는 양도세가 모두 역대 최고의 세율로 인상 된 것이다. 정책 실패의 책임이 있는 정부가 고통을 받는 것이 아니라 역대 최대 세수 증대라는 보너스를 받는 아이러니가 벌어진 것이다. 이런 이유로 문재인 정부는 무주택자와 유주택자에게 모두 외면당하는 결과를 가져오게 되었다.

 

주택시장의 활황이 부정적인 영향만을 끼친 것은 아니다. 미분양 물량 해소를 통해 건설업계의 자금난에 숨통을 트여주었다. 문재인 정부 출범 직전인 2017년 4월 말 전국 아파트 미분양 물량은 6만 313채나 되었는데, 5년이 지난 2022년 4월 말에는 2만 7180채로 줄었다. 5년 가까운 기간 동안 절반 이상인 3만 3133채나 줄어든 것이다.

 

더구나 악성미분양이라고 불리는 준공 후 미분양 물량도 같은 기간 동안 9587채에서 6978채로 27%나 줄어들었다. 시장이 활황을 보이자 경쟁력이 상대적으로 떨어져서 분양되지 못했던 물량도 팔려 나간 것이다.

 

결과적으로 경제를 이념의 잣대로 재단할 때, 어떤 성적표를 받게 되는지 문재인 정부가 여실히 보여주었다.

새 정부는 이른 타산지석으로 삼아야 할 것이다.