거래 침체 어떻게 해결할 수 있나

공부하기_아기곰님 글 필사_작성일 2022.04.15.

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지난 칼럼에서 새 정부에서 우선적으로 해야 할 일은 규제 완화라고 했는데, 그러면 어떤 일을 시급히 해야 할까?

현재 주택 시장의 가장 큰 문제는 거래 침체라 하겠다.

 

위 표에서 볼 수 있듯이 최근 몇 달 간의 거래 침체는 심각한 수준이다. 현 정부가 출범한 2017년 5월부터 가장 최신 데이터가 발표된 올해 2월까지 58개월 월평균 아파트 거래량은 5만 5327건이다. 그런데 올해 1월에는 2만 4465건, 2월에는 2만 6232건으로 거래량이 반토막 났다. 현 정부 출범 후 거래량이 가장 적은 수준이라 하겠다.

 

거래가 활발했던 작년이나 재작년과 비교하면 더 처참하다. 2021년 대비 거래량은 59%나 줄었고, 2020년 대비 거래량은 69%나 줄었다. 불과 2년 만에 거래량이 1/3 수준도 되지 않을 만큼 줄어든 것이다.

 

주택시장의 바로미커라 할 수 있는 수도권 시장은 더 심각하다. 현 정부 들어서 월평균 아파트 거래량이 2만 6227건인데, 올해 2월은 가장 적은 6881건에 불과하여, 평균치의 4분의 1 토막이 난 것이고, 가장 거래가 많았던 2020년 6월에 비교하면 거래량이 8분의 1 토막 난 것이다.

 

이렇게 거래량이 줄어들면 여러 부작용이 나타난다. 첫째는 관련 업계의 불황이다. 공인중개사들의 수입이 급감하는 것은 누구나 쉽게 생각할 수 있지만, 인테리어 업체나 이사 업체, 더 나아가 가구 업체나 가전 업체까지 그 영향이 미친다. 이사를 가지 않은 상태에서 집을 수리하는 사람은 없기 때문에 거래량이 줄면 당연히 인테리어 업체의 일감은 줄어들 수밖에 없다. 또한 소파, 식탁 등의 가구나 TV, 냉장고와 같은 가전제품도 이사하는 시점에 맞춰서 (새 집의 규모에 따라) 새것으로 장만하려는 사람이 많기 때문에 주택 거래량이 줄면 이들 업체도 악영향을 받을 수밖에 없다.

 

그런데 이들의 일감이 줄어들게 되면 그 업체의 사장도 물론 수입이 줄겠지만, 거기서 일하는 직원이나 인부들의 수입도 줄어들게 된다. 쉽게 말해 인테리어 수요가 줄어들면 도배하는 사람이나 미장하는 사람의 수입도 줄어들고, 이삿짐 나르는 인부들의 수입도 줄어드는 것이다. 한마디로 서민의 일감이 줄어든다는 뜻이다.

 

정부의 입장에서도 세수 감소라는 실질적인 피해를 입는다. 지난 몇 년간 원래 계획했던 것보다 세금이 훨씬 많이 걷혀서 논란이 되었다. 그런데 정부의 예측 능력이 갑자기 떨어져서 그런 것이 앙니라, 주택 거래량이 예년에 비해 갑자기 늘어났기 때문이다. 세금을 징수하는 정부 기관의 입장에서는 주택 거래가 얼마나 될지 예상하기가 쉽지 않기 때문에 원래 계획보다 세금이 훨씬 많이 걷히게 된 것이다.

 

문제는 작년 4사분기부터 거래가 평년 이하로 줄어들면서 올해 세수 감소가 예상된다는 점이다. 주택을 취득할 때 부과하는 취득세는 물론, 양도소득세도 거래가 발생해야 부과되기 때문이다. 지난 몇 년간 발생했던 현상과 정반대의 현상이 벌어지고 있는 것이다.

 

이렇듯 주택 거래량 감소는 여러 분야에 영향을 주게 되는데, 주택 시장 내부에도 심각한 문제를 야기하고 있다.

예를 들어 일시적 1가구 2 주택자의 경우, 나중에 취득한 주택의 취득일로부터 일정 기간 안에 기존 주택을 팔아야 양도세를 비과세 받을 수 있다. 문제는 거래량이 크게 줄면서, 이 처분 기간 내에 기존 주택을 팔지 못하는 경우가 속출하고 있다. 본인의 의사와 상관없이, 2 주택자가 되면서 기존의 양도세 비과세 혜택이 사라지는 것은 물론 양도세 중과세까지 부담해야 하는 상황이 된 것이다.

 

주택 시장에 대해 이해가 부족한 사람들은 "싸게 팔면 되지 않냐"고 쉽게 말한다. 평소에 거래량이 많은 주식 시장과 거래량이 적은 주택 시장의 특성을 구분하지 못하기 때문이다. 극단적으로 비유하자면, 주식 시장의 경우도 적은 지분 단위로 거래가 되는 것이 아니라 회사를 통째로 거래해야 한다는 거래는 거의 일어나지 않는다. 즉, 주식 시장에서 거래가 많은 이유는 거래 단위가 작기 때문에, 다시 말해 적은 금액으로 주식을 살 수 있기 때문이다. 이론적으로는 몇만 원만 있어도 투자할 수 있는 주식 시장과 최소한 몇 천만 원에서 몇 억 원이 있어야 투자할 수 있는 주택 시장은 거래량이 다를 수밖에 없다.

 

통계청 자료에 따르면 2016년부터 2021년까지 지난 6년간 우리나라 주식 시장의 경우 연 438%의 회전율을 보인다. 연간 4.4회 정도의 주식 소유주 간의 손바뀜이 일어난다는 뜻이다. 하지만 주택 거래 중에서 그나마 거래가 활발하다고 하는 아파트 시장의 경우, 연평균 회전율은 지난 6년간 6.3%에 그쳤다. 주식 거래가 아파트 거래보다 70배나 활발하게 일어나는 시장이라는 것을 의미하고, 반대로 표현하자면 주택 시장은 주식 시장에 비해 환금성이 70분의 1 밖에 되지 않는다는 것을 의미한다. 쉽게 말해서 주택 시장은 본인이 팔고 싶다고 아무 때나 팔 수 있는 시장이 아니라는 뜻이다. (주식의 경우 평균 보유 기간이 세 달이 안되지만, 아파트의 경우는 평균 보유 기간이 16년이 넘는다.)

 

더구나 거래가 없는 시장에서는 매물을 싸게 내놓는다고 하여도 (매수자가 갑자기 나타나지도 않지만) 그나마 나타난 매수자 입장에서는 호가만 더 떨어지기를 기다리게 되면서 거래를 더 위축하게 만드는 부작용이 있다.

 

그러면 주택 거래를 정상화시키기 위해서는 어떻게 해야 할까? 쉽게 말해 팔고 싶은 사람은 팔게 만들고 사고 싶은 사람은 사게 만들면 된다. 반대로 말해 지금의 시장 상황은 비정상적으로 거래를 방해하는 요소가 많다는 뜻이다. 그것이 무엇일까? 시장참여자 모두가 인지하는 것과 같이 정상적인 거래를 방해하는 가장 큰 암초는 바로 '과도한 세금'이다.

 

주택의 경우, 취득할 때 취득세, 보유할 때 보유세, 매도할 때 양도세의 세금을 부과한다. 문제는 이 모든 세금을 합하면 전세계에서 유래를 찾아보기 힘들 만큼 높은 부담이 된다는 것이다. 보유세가 높은 선진국의 경우는 거래세가 낮다. 취득세가 없는 나라도 많고, 양도소득세도 세율이 우리나라보다 낮은 편이다.

 

다행히 새 정부에서는 한시적으로 다주택자에 대해 양도세 중과를 배제하는 정책을 추진한다고 한다. 높은 보유세는 그대로 두면서 양도세 중과를 일정 기간 동안 해제하게 되면 높은 보유세가 부담이 되는 다주택자들이 매물을 쏟아낼 것으로 기대하는 것이다.

 

하지만 여기서 간과하는 것이 있다. 파는 사람이 있다면 사는 사람이 있어야 거래가 일어나는 법인데, 매물만 나온다고 거래가 활성화되는 것이 아니라는 뜻이다. 결국 거래 활성화를 이루기 위해서는 다주택자 양도세 중과 배제와 동시에 취득세 인하 조치를 취해야 한다.

 

현재는 다주택자의 경우, 취득세가 최대 13.4%까지 부과되고 있는데, 이를 7.10조치 이전으로 되돌려야 한다. 동시에 무주택자의 경우 생애최초 여부와 상관없이 한시적으로 취득세를 면제하는 조치를 취할 필요가 있다. 현재의 징벌적 세금 부과 체계에서 벗어나 햇빛 정책을 쓰자는 것이다.

 

결론적으로 말해 양도세 중과 배제 조치를 한시적으로 실행한다고 해도 실제 거래가 되지 않으면 공염불에 그칠 공산이 크다. 그렇게 되면 조치 몇 달 후에 우리는 "추가 규제를 기대하면서 매물을 내놓지 않는 다주택자들"이라는 제목의 기사를 보게 될 것이다. 규제 푸는 것을 겁내서 찔끔찔끔하다 보면 정책 효과를 내기 어렵기 때문이다.

한시적 양도세 중과 배제 조치와 취득세 한시적 인하 조치는 한 세트로 작동해야 효과가 크다.

 

상담을 하다 보면, 가격 상승이 주춤한 현 상황에서 갈아타기를 하고 싶다는 사람이 의외로 많다. 문제는 그들의 발목을 잡고 있는 것은 기존에 보유하고 있는 집이 팔리지 않기 때문이다. 그러면 그 집은 왜 안 팔릴까? 그 집을 사고 싶어 하는 또 다른 사람도 같은 이유로 살 수 없기 때문이다. 결국 새 정부에서 우선적으로 할 일은 비정상적으로 거래를 막고 있는 암초를 제거해서 시장의 기능을 되살리는 것이다. 이를 위해서는 알렉산더 대왕의 칼로 규제라는 실타래를 단숨에 끊어야 할 것이다.