새 정부 주택 정책의 방향성

공부하기_아기곰님 글 필사_작성일 2022.04.05.

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새 정부 주택 정책의 방향성

격렬했던 대선도 끝나고, 5월 10일이면 새 정부가 들어서게 된다. 이번 대선의 주요 핵심 쟁점이 현 정권의 부동산 정책 실패에 대한 심판론이었다는 것을 감안하면 새 정부 부동산 정책에 대한 기대감도 대선 열기에 상응할 만큼 크다고 하겠다.

 

그런데 주택 정책에 대한 민심을 정확하게 읽을 필요가 있다. 애 과거 참여정부나 현 정부가 부동산 문제로 정권을 잃었는지를 타산지석으로 삼아야 한다는 뜻이다.

 

부동산 정책은 잘못 쓰면 안 함만 못하다. 그 대표적인 것이 현 정부의 8.2 조치였다. 현 정부가 출범한 지 3달도 되지 않은 시점에서 혁명적이라고 할 수 있는 8.2 조치를 내놓았다. 이전 정부와의 차별성을 부각할 필요도 있었지만, 부동산 문제를 너무 간단하게 생각한 탓도 있었다. 하지만 대책 자체가 충분한 고려 없이 너무 급조되었고, 대책 자체가 반시장적인 특성 때문에 양극화 심화 등 많은 문제를 일으켰다. 현 정부의 20여 차례의 부동산 대책을 세세히 뜯어보면 8.2 조치의 부작용을 보완하고자 하는 땜질식 처방이라고 할 수 있다.

 

지난 수십 년 동안 많은 부동산 정책이 나왔지만 시장에 상당한 영향을 끼친 부동산 정책은 참여 정부 때의 8.31 조치와 현 정부의 8.2조치, 6.17 조치, 7.10 조치라 하겠다. 가히 혁명급이라고 부를 수 있는 조치가 현 정부에서 세 개나 나왔던 것이다. 이처럼 현 정부가 부동산 문제에 대해 손을 놓고 있었던 것은 아니다. 오히려 너무 열심히 해서 정권을 잃어버린 것이다. 방향이 처음부터 잘못되었기 때문이었다. 목적지는 동쪽인데, 너무 열심히 서쪽으로 달려간 것이다.

 

이처럼 정책 목표는 방향성을 제대로 잡는 것이 중요하다. 그러면 부동산 정책, 그 중에서도 주택 정책의 목표는 무엇으로 해야 하나? 흔히들 주택 정책의 목표를 집값을 안정화시키는 것이라고 한다. 문제는 '안정화'라는 단어의 의미를 사람마다 모두 다르게 인식하고 있다는 점이다.

 

집이 없고 현금만 많은 사람의 경우에는 현 정부 출범 이전의 집값으로 돌아가는 것을 안정화라고 생각할 것이고, 현금은 적고 자산의 대부분이 주택에 잠겨 있는 은퇴 세대의 경우는 집값이 급등하지는 않지만 하락하지도 않는 상태를 안정화라고 생각할 것이다.

 

중간의 입장을 취하여, 물가 상승률 정도의 집값 상승을 용인하는 것이 좋은 정책이라고 생각할 수도 있다. 하지만 여기에도 반발이 있을 수 있다. "그러면 지금처럼 비정상적(?)으로 올라서 너무 비싸게 오른 집값을 인정하자는 것이냐?"라는 반발이 당연히 나올 수 있다. 모두 본인의 입장에서 집값을 바라보기 때문에 '집값 안정화'에 대한 구체적 목표도 다를 수밖에 없다.

 

예를 들어보자. 어떤 동네에 A, B, C라는 사람이 있다고 하자. A는 집을 가지고 있는 사람이고, B와 C는 무주택자이다. 이 동네에는 무주택자가 더 많으므로 집값 하락을 바라는 사람이 더 많을 것이다. 집값이 떨어져야 본인이 더 싸게 살 수 있기 때문이다. 민심에 따라 그 지역의 정책을 담당하는 사람이 집값을 내리는 정책을 펼친 결과, 진짜로 집값이 떨어졌다고 하자. 이에 힘입은 B는 "이때가 기회다"라는 생각에 은행 대출도 받고, 주변 사람에게 돈도 빌리고 하는 소위 '영끌'을 하여, 내 집 마련을 했다.

 

그러면 B는 앞으로 집값이 떨어질 것을 기대할까? 당연히 아니다. 집값이 떨어진다면 기존에 (빚 없이) 집을 소유했던 A보다 (많은 빚을 지고 집을 산) B가 더 타격을 받게 된다. 그러므로 여론 조사를 다시 해보면, 이 지역의 민심은 집값을 올려야 하는 것으로 나타날 것이다. 그러면 바뀐 민심에 따라 정책을 180도 전환해야 할까? B가 집을 사기 전까지는 집값을 내리는 정책을 쓰다가, B가 집을 산 취득일 이후에는 정책을 180도 바꿔서 집값을 올리는 정책을 쓰는 것이 정의인가? 그러면 집이 없는 C는 어찌 되나? 이렇듯 산술적 다수결에 따라 또는 정치적 유불리에 따라 정책을 펴는 것을 우리는 포퓰리즘이라고 부른다.

 

그러면 보다 객관적인 방법을 동원하면 어떨까? 적정 수준의 집값만 용인하는 것이다. 그러나 말은 쉽지만 정상적인 집값, 적정 집값은 과연 측정할 수 있을까? 1인당 국민소득 수준이면 적당한가? 아니면 자동차 값 정도면 적당할까? 자동차도 경차 수준이면 좋을까, 아니면 고급 스포츠카 값 정도는 되어야 할까? 어찌어찌해서 우리나라 적정 집값을 책정했다고 하자. 그러면 이 집값을 과연 현실에 적용할 수 있을까? 서울 한강변에 있는 집과 시골 산골짜기에 있는 집값을 같이 볼 수 있을까? 같은 지역이라도 새 아파트와 낡은 빌라를 같은 집값으로 평가할 수 있을까? 기존 구축이라도 수리된 집과 수리되지 않은 집의 가치는 어떻게 측정해야 할까?

 

머리가 복잡하니 현재 가격을 있는 그대로 인정하고, 이 수준에서 더 올리지 않으면 될까? 그러면 집 앞에 전철역이 생기거나 재건축이 되어 주거 환경이 급변하는 경우에도 집값은 그대로야 하는 모순이 생기게 된다.

 

"집값을 안정시키고"라는 말은 참 쉽다. 하지만 그 말을 하는 사람들은 그 말이 갖는 의미가 무엇인지 모르고 하고 있다. 특정 집의 적정가를 책정하는 것 자체가 구체적으로 들어가면 불가능하다는 것을 모르기 때문이다.

 

그러면 어찌해야 할까? 집값을 인위적으로 안정시키려는 어떤 노력도 하지 않는 것이 좋다. 집값을 올려야 한다는 것이 아니다. 그냥 집값이 오르든 내리든 시장의 자율 기능에 맡겨야 한다는 것이다. 집값이 터무니없이 비싸다고 생각하는 사람이 많으면 집값은 떨어질 것이고, 집값이 싸다고 생각하는 사람이 많으면 집값은 오를 것이다. 수요가 늘어나는 곳은 집값이 오를 것이고, 수요가 줄어드는 곳은 집값이 떨어지는 것이 자연스러운 일이 될 것이다. 모든 시장 참여자, 크게는 5천만 국민 개개인의 미묘한 이해관계가 얽히고 설켜서 표출된 것이 시장 가격이다.

 

하락론자의 주장대로 집값이 떨어질 요소도 많다. 당장 눈에 닥친 기준금리 인상도 집값에는 악영향을 주고, 작년부터 시작된 인구 감소도 장기적으로 악영향을 끼칠 것이다. 그러므로 진짜로 집값이 떨어질 것으로 보인다면 이중 삼중의 규제는 있을 필요가 없다. 인위적으로 정부에서 집값을 관리하려 하지 말고, 오르든 내리든 시장의 자율에 맡기라는 것이다.

 

이러한 시장의 자율 기능을 믿지 않고, 정부가 모든 것을 다 해결할 수 있다고 생각할 때 스텝이 꼬이기 시작하는 것이다. 그러면 정부에서는 손을 놓고 있어야 하나? 그것도 아니다. 시장에 지속적으로 양질의 주택을 공급하는 것이 장기적으로 집값을 안정시키는 가장 좋은 방법이다.

 

일부 규제주의자들은 이에 대한 반론을 제기한다. "아무리 공급을 늘려보았자 자산가들이 그것들을 차지하기 때문에 무주택 서민이 차지할 몫이 없다. 그러므로 규제를 강화하여 소유의 불균형부터 바로잡아야 한다."는 것이 그들의 주장이다. 문제는 이런 주장을 따랐기 때문에 현 정부의 부동산 정책이 실패한 것이며, 심지어 정권을 내주게 된 것이다.

 

생각해보라. 실수요자 입장에서는 한 가구당 집 한 채면 충분하다. 그럼에도 불구하고 집을 여러 채 보유하려는 사람이 나오는 것은 집값이 오를 것이라는 믿음 때문이다. 그런데 그런 믿음이 왜 생겼을까? 라면에 투자하는 사람은 없다. 거의 무제한으로 공급이 가능하기 때문이다. 주택 시장은 이것이 반대로 작동된다. 공급이 쉽지 않기 때문에 라면 값처럼 통제하기가 어렵다. 더구나 아이러니하게도 규제가 강화될수록 공급이 줄어들 것이 예상되기 때문에 집값은 더 오르는 악순환을 보이는 것이다.

 

위 표는 우리나라가 민주화된 후 집권한 여섯 정권 하에서의 아파트 값 상승률이다. (상대적으로 규제를 완화한) 보수계 정권 하에서는 평균 9.7% 상승으로 비교적 집값이 안정되었는데, (규제를 강화한) 진보계 정권 하에서는 집값 상승률이 그보다 훨씬 높은 36.7%을 기록하고 있다. 네 배 가까운 차이를 보이는 것이다.

 

특히 진보계 정권의 경우 1~2년차에는 아파트 매매가 평균 상승률이 연 1.4%에 그쳤지만 4~5년 차에는 무려 연 13.8%에 달한다. 규제 정책이 처음에는 시장에서 먹히는 것 같지만 나중에는 오히려 부메랑이 되어 돌아오게 된 것이다. 반면 규제가 상대적으로 적었던 보수계 정권의 경우는 1~2년 차에는 연 0.8%, 4~5년 차에는 연 3.8%에 그쳐서 편차가 상대적으로 적다. 결국 규제를 가지고는 집값을 절대 잡을 수 없다는 실험을 지난 수십 년간 해왔던 것이다.

 

작년 연말에 어떤 언론사에서 연락이 온 적이 있다. 대선 결과별로 집값 전망을 해달라는 것이다. 민주당 후보가 승리한다면 올해나 내년 집값은 안정되겠지만 그 이후는 급등할 것이고, 야당 후보가 승리한다면 올해나 내년 집값은 상승하겠지만 장기적으로 안정 가능성이 있다고 답변한 기억이 있다. 역대 데이터를 기반으로 한 예측이지만, 야권 후보가 승리하면 규제 완화로 인해 장기적인 장기적인 공급이 늘어날 것을 전제로 한 전망이었다.

 

참여정부의 8.26 조치나 현 정부의 8.2 조치의 예에서 잘 알 수 있듯이 정말 강력한 규제 조치가 나오면 시장은 잠시 주춤한다. 하지만 1년도 되지 않는 일정 기간만 지나면 그 이전보다 훨씬 높은 반등세를 보이고는 했다. 하지만 이와 반대로 규제 완화를 하게 되면 당분간 어느 정도 집값은 오를 수 있다. 하지만 장기적으로는 집값이 안정될 것이다.

 

결국 새 정부의 할 일은 '규제 강화를 통해 집값 잡기'가 아니라 '규제 완화를 통한 양질의 주택을 시장에 공급하는 것'이어야 한다.

 

새 정부 출범 전후로 아전인수하는 식으로 여기저기서 집값 문제에 대한 해법을 들고 나올 것이다. 각계의 의견은 경청하되, 새 정부의 정책 방향은 확실하게 중심을 잡을 필요가 있다. 집값 안정과 규제 완화, 이 두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있는 방법은 없다. 두 마리 토끼를 동시에 잡으려는 욕심을 부리게 되면 두 마리 토끼를 모두 놓치게 된다. 그러므로 일의 선후를 결정하는 것이 중요하다.

 

규제 완화를 해야 시장에 공급이 늘어나면서 장기적으로 집값이 잡히기 때문에 규제 완화가 우선이라 하겠다. 물론 이 과정 중에서 일부 집값이 들썩이게 될 수밖에 없고, 이를 일부 언론에서는 과장하여 보도할 것이다. 이것이 무서워서 규제 강화로 돌아서면, 지난 몇 년간과 같은 부작용을 다시 겪게 되는 것이다.

 

규제로는 집값을 잡을 수 없다는 것을 지난 30년간의 결과가 증명하고 있다. 같은 방법을 반복하면서 다른 결과를 바라는 것은 미친 짓이라는 아인슈타인의 말을 되새길 필요가 있다.

 

다른 선진국 대통령의 취임사를 살펴보라. 집값 안정이라는 문구는 단 한 줄도 찾아볼 수 없다. 선진국 정부일수록 시장이 할 일과 정부가 할 일을 잘 구분하고 있다는 것도 되지만, 헛된 약속을 남발하게 되면 몇 년 후 대선 때 민심이라는 바다는 배를 다시 뒤집을 수 있다는 것을 그들은 잘 알고 있기 때문이다. 집값은 정부가 정하는 것이 아니라 시장이 정하는 것이다.