오르는 곳과 내리는 곳의 특징 및 발생 원인

공부하기_아기곰님 글 필사_작성일 2023.10.21.
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아기곰의 부동산 산책 : 네이버 블로그

주식 시장의 경우, 종합지수가 오른다고 모든 종목이 오르지는 않는다. 같은 날에도 상한가를 치는 종목이 있는가 하면, 하한가를 기록하는 종목도 나온다. 주택 시장도 마찬가지이다. 집값이 오른다는 보도가 나와도 떨어지는 지역이 있고, 전국 집값이 떨어지는 와중에도 오르는 지역이 있다.

 

오르는 지역과 떨어지는 지역의 특징과 그 발생 원인이 무엇인지 알아보도록 하자. 우리나라는 주택 시장에 정부가 개입을 상당히 많이 하는 나라이기 때문에 주택 시장에서 정책 변수를 떼어놓고 생각할 수 없다. 이런 이유로 정권별로 집값 흐름이 크게 달라지는 경향이 있는 것이다.

 

문재인 정권(2017년 5월~22년 5월)의 경우는 한마디로 극심한 상승장이 펼쳐졌던 시기라 하겠다. 이 기간 동안 전국 아파트 매매가는 무려 38.3%나 올랐다.

 

반대로 현 정권(2022년 5월~23년 9월)의 경우는 하락장이 펼쳐진 시기이다. 최근 인기 지역을 중심으로 반등이 이루어지기는 했지만, 이 시기 동안 전국 아파트 매매가는 10.5%나 떨어졌다. IMF 외환위기 이후로 이처럼 집값이 많이 떨어진 적은 없었다.

 

한마디로 5년간의 상승장 뒤에 1년 여의 하락장이 펼쳐진 것이다. 그런데 상승장 후에 하락장이 펼쳐졌다고 하면, "산이 높으면 골짜기도 깊다"라는 말을 떠올릴 것이다. 다시 말해 상승폭이 많은 곳이 하락폭이 클 것이고, 하락폭이 큰 곳은 오히려 반등을 해서 하락폭을 일부 만회했을 것으로 생각하기 쉽다.

 

하지만 현실은 그 반대이다. 상승폭이 많은 곳도 지난 1년여 기간 동안 대부분 하락했지만, 그동안 하락폭이 컸던 곳은 더 하락하는 경향을 보였던 것이다. 한마디로 하락장에서도 양극화 현상은 완화되지 못했던 것이다.

 

다음 표는 문재인 정권이 출범한 2017년 5월부터 현재(2023년 9월)까지 전국에서 아파트 값이 가장 많이 오른 10개 지역을 나타낸 표이다.

63.9%나 오른 분당을 포함하여, 9개 지역이 50% 이상의 상승률을 기록했다. 이들 상승률 상위 지역의 첫 번째 특징은 모두 수도권 소재 지역이라는 것이다. 분당만 경기도에 있고, 나머지 아홉 개 지역은 서울 소재 지역이다.

(한강 이북이 4개 지역, 한강 이남 지역이 5개 지역)

 

범위를 상위 30위까지 넓혀도, 지방 소재 지역은 한 군데도 포함되지 않는다. 범위를 상위 50위까지 넓혀야 그나마 대전 서구(31위), 강릉시(38위), 세종시(39위), 대전 중구(43위) 4개 지역이 포함될 뿐이다. 상위 50개 지역에서 수도권이 46개 지방이 4개라는 뜻이다.

 

두 번째 특징은 이들 상위 지역 모두 규제가 집중된 지역이었다는 것이다. 상위 열 개 지역 모두 문재인 정권 내내 규제지역으로 묶였던 곳이고, 현 정부 하에서도 용산구, 송파구, 강남구와 (위 표에 없는) 서초구를 포함하여 네 개 지역이나 규제지역으로 남아있다.

 

세 번째 특징은 이들 매매가 상승률 상위 지역 중에서 노원구만 제외하고는 모두 고가 지역이라는 것이다. 분당구가 전국에서 열 번째로 집값이 비싼 지역이고, 영등포구(13위), 양천구(8위), 용산구(4위), 마포구(7위), 송파구(3위), 동작구(14위), 강남구(1위), 광진구(9위)에 포진되어 있다. 우리나라에 제곱미터당 1300만 원이 넘는 고가 지역이 모두 15개밖에 없는데, 매매가 상승률 상위 지역에서 아홉 군데나 고가 지역에 포함된 것이다.

 

나머지 한군데인 노원구도 집값이 싼 동네는 아니고, 전국에서 24번째로 집값이 높은 지역이다. 지방에서 집값이 가장 비싼 부산 수영구(799만 원)를 포함해서 지방에서 노원구(986만 원)보다 집값이 높은 곳은 없다.

 

이에 반해 같은 기간동안 집값이 가장 많이 떨어진 10개 지역은 모두 지방 소재 지역이다.

문재인 정권 출범 후 지금까지 50% 이상 오른 지역이 9개나 되는 반면, 경남 거제시를 포함한 16개 지역의 집값은 오히려 하락을 기록했다. 특히 거제시의 경우는 같은 기간 동안 무려 16.1%나 하락했다.

 

이들 16개 하락 지역의 분포는 영남지역이 12군데, 충청지역이 3군데, 그리고 호남지역이 한 군데이다. 모두 지방소재 지역이라는 공통점이 있다. 그리고 또 하나의 공통점은 모두 집값이 싼 지역이라는 것이다.

 

정리하자면 상승 지역의 특징은 수도권 지역, 고가 지역, 규제가 집중된 지역이라는 특징을 가지고 있는 반면, 하락지역의 특징은 지방, 저가 지역, 규제가 적용되지 않았던 지역이라는 특징이 있다. 그러면 왜 이런 양극화 현상이 발생했을까?

 

상식적으로 생각하면 규제가 집중된 지역의 집값은 오르기 어렵다. 반대로 표현하면 집값이 오르지 못하도록 규제를 걸었다는 뜻이다. 그런데 현실 세계에서 정반대의 결과가 나타났다는 것은 그동안 수없이 행해왔던 규제들이 제대로 작동하지 못하거나 오히려 역효과를 냈다는 것을 말해 준다.

 

가장 큰 원인이 다주택자에 대한 압박이다. 같은 자산으로 고가 주택 한 채를 살 것인지, 저가주택 여러 채를 살 것인지에 대한 고민은 아주 오래된 이슈이다. 통상 경기가 좋을 때는 고가 주택에 대한 수요가 늘고, 경기가 좋지 않을 때는 저가 주택에 대한 수요가 늘기 때문에 어느 투자가 더 좋다고 단정 지어 말하기 어렵다.

 

그러나 정부에서 개입하게 되면 이야기는 달라진다. 원래 다주택자보다 1 주택자가 세제상 유리한데, 다주택자에게 세금을 중과하게 되면 (주택수가 적은 것이 유리하므로) 저가 주택 여러 채를 가진 사람은 불리하게 된다.

 

그러면 이들 다주택자들은 정부의 바람대로 주택을 처분하게 된다. 여기까지는 정부의 의도대로 되는 것인데, 문제는 그다음이다. 이들이 주택을 소유한 이유는 노후 대비 등 안정적인 자산을 운용하기 위해서이다. 그러므로 이들이 자산을 처분하고 그 대금을 모두 소비하지는 않는다. 결국 다른 부동산을 사게 되는데, (정부에서 주택수를 줄이라고 유도하는 것에 맞추어) 똘똘한 한 채, 다시 말해 고가 주택에 투자하게 되는 것이다.

 

결국 다주택자에 대한 압박이 심해질수록 저가주택 약세, 고가주택 강세라는 현상이 나타나게 된다. 양도세 중과를 했던 2006~7년의 참여정부에도 극심한 양극화 현상이 나타났었고, 문재인 정부 내내 양극화에 시달렸던 것이다.

 

문제는 정권이 바뀐 현재도 그 연장선상에 있다는 것이다. 다만 양도세 중과는 현재 큰 문제는 되지 않고 있다. 규제지역이 대폭 해제되면서 강남 3구와 용산구에서만 양도세 중과 이슈가 남아 있고, 그나마 내년 5월까지는 양도세 중과 조치도 유예되어 있다.

 

하지만 취득세가 문제이다. 지방 저가 지역이라도 두 채를 가진 사람이 다른 주택을 취득하게 되면 취득세는 8.4%~9.05로 중과된다. 더 나아가 세 채를 가진 사람이 다른 주틱을 취득하게 되면 취득세는 12.4%~13.4%로 중과된다.

 

지방 저가 지역의 경우 다섯 채를 팔아도 수도권 주택 한 채를 사기 어렵다. 심지어 수도권 고가 지역의 주택을 한 채 팔면 지방 저가 지역에 열 채를 살 수 있는 수준이다. 하지만 여러 채를 사게 되면 취득세에서 중과되기 때문에 당연히 저가 주택 시장의 수요가 늘어나지 않고 있는 것이다.

 

"집이 한 채조차도 없는 사람도 많은데, 집을 여러 채 가지고 있는 죄약"이라는 정치적 프레임을 다주택자에게 씌우기는 쉽다. 심지어 도덕적으로 정의롭게까지 들린다. 하지만 그 순간 주택 시장에서 양극화는 진행되는 것이다. 그것이 시장의 무서운 현실이다.