순환매의 원인과 대응 전략

공부하기_아기곰님 글 필사_작성일 21.07.08

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순환매의 원인과 대응 전략

집값 상승세가 무서울 정도로 거침이 없다. KB국민은행에 따르면 올해 6월의 전원 대비 전국 아파트 매매가 상승률은 1.89%로, 2006년 12월 이후 최대폭의 상승세를 보이고 있다. 더 심각한 것은 6월만 이렇게 오른 것이 아니라 올해 들어서 꾸준히 집값이 올랐고, 또 지금도 오르고 있다는 것이다. 연간 상승률 기준으로 보면, 작년 2020년의 상승률은 9.65%로 2006년 이후 최대폭의 상승을 기록한 바 있었다. 그런데 올해 들어와서 상반기 6개월간의 상승률은 9.97% 작년의 12개월 상승률보다 높다. 다시 말해 현재의 상승 추세는 작년의 두 배 이상이라고 할 수 있다. 이런 추세가 지속된다면 올해의 상승률은 2006년의 13.75%를 훌쩍 넘을 가능성이 높다.

그러면 최근에 어디가 많이 오르고 있을까? 이 질문에 대답을 하기는 쉽지 않다. 이 칼럼을 쓰는 시점의 상승 지역과 독자들이 이 칼럼을 읽는 시점의 상승 지역이 달라질 가능성이 높기 때문이다.

 

실제로 올해 3월 이후 전국 아파트 주간 단위 상승률을 비교해 보면 가장 많이 오르고 있는 지역이 매주 바뀌고 있다. 월요일 기준으로 3월 첫 주에는 안산 단원구가 1등을 차지하더니, 2주 차에는 고양 덕양구로 그 자리를 넘겨주고 말았다. 그러더니 3주 차에는 수원 권선구, 4주 차에는 인천 연수구, 5주 차에는 인천 계양구가 1등 자리를 차지하였다.

 

4월 들어서도 손바뀜 현상은 계속되었다. 4월 첫 주는 동두천이 1위를 차지하다가 2주차와 3주 차에는 시흥이 1위를 차지하였다. 한 지역이 연속 2주 1위를 차지한 것은 올해 3월 이후로는 시흥이 유일하다. 4주 차에는 안산 단원구가 1위를 차지했다. 5월 들어서도 1위 자리는 동두천, 안산 단원구, 인천 부평구, 인천 동구, 인천 부평구 순으로 매주 자리 바뀜 하였고, 6월 들어서는 동두천, 평택, 안성, 동두천 순으로 1위 자리가 바뀌었다.

 

3월 초부터 18주 동안 시흥을 제외하고는 연속으로 1위를 차지한 지역이 없을만큼 자리 바뀜이 활발하였다. 한마디로 증시에서 흔하게 볼 수 있는 순환매가 주택 시장에서 나타나고 있는 것이다.

 

그러면 이들 지역의 공통점은 무엇일까? 첫 번째 공통점은 수도권 지역이라는 것이다. 올해 들어와서 지방의 집값 상승세도 가파르지만 아직도 수도권의 상승률이 지방의 두 배 정도 된다. 이런 이유로 전국에서 주간 상승률 1위 지역은 수도권에서만 나오고 있는 것이다.

 

두 번째 공통점은 저가 지역이라는 점이다. 3월 이후 1위를 차지한 지역은 수도권 평균 가격 이하 지역이라는 공통점이 있다. 특히 6월 주간 상승률 1위를 차지했던 안성, 동두천, 평택 지역은 수도권에서 집값이 가장 싼 1위(안성), 2위(동두천), 4위(평택) 지역이다.

 

그러면 저가 지역이 많이 오르는 이유가 무엇일까? 일반적으로 저가 지역에는 입지가 좋은 곳은 거의 없다. 전통적으로 입지가 좋은 곳에 주택 수요가 몰리기 때문에 가격이 이미 반영된 경우가 많다. 결국 저가 지역은 상대적으로 입지가 떨어지기 때문에 주택 수요가 적은 지역들이다.

 

그런데 입지가 떨어지는 곳은 집값이 잘 오르지 않는다는 그간의 정설에도 불구하고 이들 지역이 오르는 이유는 두 가지이다. 첫 번째는 소위 키높이 맞추기이다. 그동안 입지가 좋은 지역의 집값이 너무 많이 올랐으므로 상대적으로 싼 지역으로 수요가 몰리고 있다는 분석이다. 실제로 최근 수요가 몰리고 있는 평택이나 안성 지역은 현 정부 출범 후 수도권에서 집값이 가장 덜 오른 1위와 3위 지역이다. 특히 평택은 현 정부 들어서 수도권에서 집값이 하락한 유일한 지역이기도 하다. 한마디로 다른 지역보다 싸기 때문에 수요가 몰리고 있다고 분석할 수도 있다.

 

하지만 이보다 설득력 있는 분석은 바로 현 정부의 부동산 세제, 특히 취득세제가 직접적인 원인이라는 분석이다. 수도권 대부분을 차지하는 규제 지역에서 2 주택을 소유한 사람이 주택 한 채를 더 사는 경우 주택 규모에 따라 12.4~13.4%의 취득세를 내야 한다. 그런데 기준시가(공시가)가 1억 원 이하짜리 주택을 취득하게 되면 기존의 주택 수와 상관없이 1.1%의 취득세(국민주택 규모 이하)만 내면 된다. 예를 들어 같은 2억 원이라도 공시가가 1억 원인 주택을 취득한다고 하면 취득세 110만 원 만 내면 된다.

 

하지만 공시기가 1억원에서 10원이라도 넘는다면 취득세는 2480만 원이 된다. 취득 원가에서 상당한 차이가 나는 것이다. 공시가 1억 원 이하짜리 주택을 산다면 2370만 원 정도 절세 효과가 있으며, 그만큼 집을 싸게 사는 효과가 있는 셈이다. 이러니 다주택자들이 공시가 1억 원 이하짜리 매물을 찾아 나서는 것이고, 이런 매물은 집값이 가장 싼 지역에 많이 있기에 이들 지역의 상승률이 높은 것이다. 한마디로 현 정부의 부동산 세제가 시장에서 쏠림 현상을 일으키고 있다고 하겠다.

 

그러면 지금이라도 이들 지역에 달려가서 집을 사야 할까? 그렇지는 않다. 이들 저가 지역에 수요가 몰리는 까닭은 집값이 싸기 때문이다. 그런데 수요가 몰리면서 집값이 올라가면 그 지역의 유일한 장점인 "싸다"는 장점이 사라지게 된다. 그러면 수요가 거짓말처럼 줄어들기 때문에 그 집을 사줄 사람이 거의 없게 된다. 이런 이유로 어떤 지역에 저가 매물이 없어지면 투자 수요는 메뚜기 떼처럼 다른 지역으로 이동하는 것이다. 이런 이유로 최근 상승 지역이 바뀌는 것이다.

 

주택 투자가 주식 투자와 다른 점은 투자 기간이 길다는 점이다. 주식은 세금을 포함한 거래 비용이 적기 때문에 아침에 사서 오후에 팔아도 된다. 하지만 주택의 경우는 사는 순간 취득세와 등기 비용이 들어가고, 사고팔 때 각각 중개 수수료가 발생한다. 더구나 1년 미만 보유할 때는 양도차익의 77% 세금을 내야 하고, 1년 이상 보유하더라도 2년 미만 보유할 때는 66%의 세금을 내야 한다. 이런 이유로 주택 투자는 2년 이상의 보유를 전제로 투자해야 한다. 다시 말해 2년 후의 시장 상황이 중요하다는 것이다.

 

결국 투자라는 것은 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 게임이라는 점은 같지만, 주택의 경우는 그 사이에 상당한 세금이 부과되기 때문에 취득, 보유, 양도 및 세금 납부까지의 긴 사이클을 하나의 단위로 생각해서 판단해야 한다. 쉽게 이야기해서 지금 싸다고 덜컥 사놓아도 2년 후에 그 집을 높은 가격에 팔 수 없다면 그 투자는 성공한 투자라 할 수 없다.

 

그러면 어떻게 투자해야 할까? 저가 지역이라도 옥석을 가려야 한다. 싸다는 이유 하나만으로 집을 사게 되면 나중에(싸게 팔지 않으면) 팔리지 않을 가능성이 높다. 그러므로 저가 지역이라도 과거에 없던 호재가 생긴 지역, 다시 말해 실수요자가 늘어나고 있는 지역 위주로 선별해서 투자해야 한다.

 

실수요자가 늘어나는 지역은 전세가가 다른 지역보다 많이 오르는 지역이라고 보면 된다. 이런 지역은 2년 후 그 집을 파는 경우, 실수요자가 그 집을 사줄 가능성이 높다고 하겠다. 하지만 전세가가 오르지 않고, 뚜렷한 호재도 없는 지역이라면 싸다는 이유 하나만으로 투자에 나서는 것은 지양하는 것이 바람직하다. 투자금이 장기간 묶일 수 있기 때문이다.

 

아기곰('재테크 불변의 법칙' 저자)