상생임대인 지원제도의 의의와 한계

공부하기_아기곰님 글 필사_작성일 2022.06.24.

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정부는 지난 6월 21일 제1차 부동산 관계장관회의를 열고 상생임대인 제도를 개편한다고 밝혔다. 상생임대인 제도는 전세 시장 안정을 위해 문재인 정부 때 만들어졌으나 실질적인 혜택이 적어서 시장에서 외면받아 왔는데, 이번에 이를 현실에 맞게 개편한 것이다. 상생임대인이란 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규 또는 갱신 계약을 체결하는 임대인을 말한다.

 

그런데 KB국민은행에 따르면 올해 6월 전국 아파트 전세가 월간 상승률은 0.10%에 그쳤다. 이는 작년 6월 전세가 상승률 1.24%에 비해 10분의 1도 되지 않는 수준이다. 올해 상반기 전국 아파트 매매가 상승률은 1.24%에 그쳐 2021년 상반기 상승률 5.54%의 4분의 1도 되지 않는다. 그러면 시장에 전세 매물도 많고, 전세가 상승률도 안정적이라고 하는 데 왜 상생임대인 제도가 필요할까?

 

세입자 입장에서 전세가 인상은 최근 상승분이 아니라 2년간 누적 상승분을 의미하기 때문이다.

 

KB국민은행에 따르면 위 표에서 볼 수 있듯이, 지난 2년 동안 전국 아파트는 평균 20.6%나 상승했다. 특히 실수요자들이 많이 사는 수도권의 경우는 상승률이 25.3%나 된다. 수도권에 거주하는 세입자의 경우는 현 보증금보다 25% 이상 높은 수준으로 새 전세계약을 체결해야 한다는 뜻이다.

 

물론 다행히 계약갱신청구권을 쓸 수 있다면 25%가 아니라 5%만 올려주면 된다. 하지만 2020년 8월 이후에 체결된 계약 중에는 이미 계약갱신청구권을 사용한 세입자도 많다. 이런 세입자는 꼼짝없이 25% 이상 전세금을 올려줄 수밖에 없다. 2년 전 계약갱신청구권을 쓸 때 5% 밖에 올리지 않았으므로 나머지 차액과 지난 2년간 전세가 상승률 25%를 합한 금액 정도를 이번에 올려줘야 한다는 뜻이다.

 

이에 정부에서 나서게 된 것이다. 임대인에게 소정의 혜택을 부여하여 전세금을 시세대로가 아니라 5%만 증액하도록 유도하려는 것이다. 문제는 그 '혜택'의 수준이다. 일부에서는 혜택이 제한적이라 동참할 이유가 없다고 하고, 반대로 일부 언론에서는 그 혜택이 과도하다고 주장하기도 한다. 무엇이 문제인지 살펴보자.

 

이번 조치로 상생임대인에게 주어지는 혜택은 크게 두 가지이다. 첫째는 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 중 2년 실거주 요건을 면제해주는 것이다. 8.2 조치에 따라 조정지역에 신규취득한 주택의 경우는 2년 실거주 요건을 채워야 양도소득세를 비과세 받을 수 있다. 양도가가 12억 원이 넘는 경우도 양도세 감면 조치를 받을 수 있다. 하지만 2년 거주 요건을 채우지 못하면 1가구 1주택자라 하더라도 일반과세 대상이 된다.

 

둘째는 (양도가 12억 원이 넘는) 고가주택 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주 요건을 면제받을 수 있다. 장기보유특별공제를 받기 위해서는 2019년 이전에는 3년 이상 보유만 하면 되었고, 보유기간에 따라 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있었다. 하지만 2020년 세법개정을 통해 2년 실거주 요건을 채우지 못한 사람은 이 혜택을 받을 수 없고, (비규제 지역의 다주택자와 같이) 10년을 보유해도 20%만 감면을 받아야 했었다. 그런데 이번에 상생임대인이 되면, 2년 거주 요건을 채운 것으로 인정되기 때문에 장기보유특별공제도 최대 48%까지 받을 수 있는 길이 생긴 것이다.

 

그러면 이번 조치의 최대 수혜자는 누구일까? 여러 사정에 의해 실거주 요건을 채울 수 없는 1가구 1주택자이다. 다시 말해 본인은 사정으로 인해 다른 곳에서 임대로 살지만, 집을 다른 지역에 사둔 1가구 1주택자, 다시 말해 거주와 투자를 분리한 1주택자가 최대 수혜자라 하겠다.

 

예를 들어서 지방에 거주하면서 2017년 8월 3일 이후에 수도권에 집을 산 사람이 대표적인 경우이다. 또는 수도권 거주라도 자녀 교육이나 출퇴근 편의성 등의 문제로 본인의 집에서는 실거주를 못하는 경우라 하겠다. 자금이 부족하여 본인 거주하고 싶은 지역에 집을 사지 못한 사람도 여기에 해당한다. 예를 들어 서울에서는 전세를 살고, 대신 경기도에 전세를 끼고 집을 사둔 경우라 하겠다.

 

이때 보유 주택의 소재지가 규제지역 즉, 조정대상지역이면 효과가 더 크다. 양도세 비과세 2년 거주 요건과 장기보유특별공제 2년 거주요건을 모두 면제받을 수 있기 때문이다. 이에 반해 비규제 지역의 경우는 그 혜택이 크지 않다. 비규제 지역은 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건 자체가 없기 때문이다. 다만 장기보유특별공제에 대한 혜택은 받을 수 있지만 비규제 지역에서 12억 원이 넘는 주택이 흔한 것이 아니기 때문에 실질적 수혜자는 드물다 하겠다.

 

그러면 다주택자도 수혜자가 될 수 있을까? 정부의 발표에 따르면 다주택자도 이번 조치의 대상자가 될 수 있다고 한다. 다만 다주택자가 보유한 모든 주택을 혜택 받을 수는 없고, 보유 주택을 다 처분하고 마지막 한 채만 남았을 경우만 혜택을 받을 수 있다.

 

그런데 현실적으로 따져보면, 다주택자 중에서 혜택을 보는 사람은 극히 드물 수밖에 없다. 예를 들어 보자. 어떤 다주택자가 자신이 거주하는 주택 A와 임대를 주는 주택 B와 C를 보유하고 있는데, B는 양도차익이 크고 C는 작다고 가정해 보자. 그러면 이 사람은 양도세 감면 혜택이 작은 C보다 B를 상생임대주택으로 지정할 가능성 높다.

 

문제는 다주택자가 상생임대인의 혜택을 누리려면 주택 A와 주택 C를 먼저 팔아야 한다는 것이다. 이는 그동안 계속 살아와서 거주 요건도 채웠을 주택 A의 혜택을 포기해야 한다는 뜻이다. 결국 다주택자가 상생임대인제도에 동참해서 이익을 보려면 주택 B의 양도세 감면 혜택이 (기존에 거주하던) '주택 A의 양도세 감면 혜택 + 주택 B의 전세금 인상 이익'보다 커야 하는데, 이럴 경우가 흔치 않다. 통상 집을 여러 채 가기고 있는 사람의 경우, 본인이 거주하는 집이 가장 시세 차익이 많을 가능성이 높다. 그 집에서 오래 살았을 가능성이 높기 때문이다. 더구나 12억 원이 넘는 고가 주택의 경우, 장기보유특별공제를 최대로 받기 위해서는 (상생임대인제도에서 허용하는 것과 같이) 2년 거주 요건만 채워서는 부족하고, 최장 10년간 거주해야 한다.

 

더 심각한 것은 다주택자의 경우, 상생임대인 혜택을 받으려면 모든 주택을 팔아야 한다는 것이다. 다주택자에 대한 압박이 심했던 문재인 정권 때에도 집을 팔지 않았던 사람들이 보유한 주택 중에서 겨우 한 채에 대한 실거주 요건 면제를 위해 모든 주택을 처분할 것이라고 기대하는 것은 비현실적인 기대라 하겠다.

 

그럼에도 불구하고, 새 정부 들어서 나온 이번 첫 번째 조치의 의의는 그동안의 부동산 정책이 '바람 정책'에서 '햇빛 정책'으로 전환했다는 것이다. 하지만 냉정하게 평가해보면 이번 조치는 선언적 의미 이상은 아니다. 당장 8월부터 상당액의 임대보증금을 올려줘야 하는 세입자 입장에서 보면, 임대인이 우연히 다른 지역에 거주하는 1주택자이기를 바라는 수밖에 없다.

 

임대인의 절대 다수를 차지하는 다주택자를 끌어들일 당근이 없다면 상생임대인 제도는 성공할 수 없다. 이는 이번 조치의 한계로 인해 가을 이후 추가 조치가 나올 가능성이 높다는 이야기이고, 후속 조치가 나오기 전까지 전세 만기가 도래하여 막대한 금액을 올려줘야 하는 세입자는 정책의 사각지대에 놓일 수밖에 없다는 뜻이다.