종부세 완화의 의미와 영향

공부하기_아기곰님 글 필사_작성일 2022.08.09.

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아기곰의 부동산 산책 : 네이버 블로그

지난 7월 21일 정부에서는 2022년 세법 개정안을 발표하였다. 법인세 인하 등 굵직한 내용도 많지만 부동산 시장과 가장 관련이 깊은 내용은 바로 종부세 완화이다.

 

종합부동산세는 보유세인 재산세와 약간 결이 다른 세금이다. 형식은 보유세로 구분이 되지만, 부동산 시장 안정을 위한 조정 기능을 하고 있기 때문이다. 다시 말해 부동산 시장, 특히 주택 시장이 과열되면 종부세율을 높여서 주택 소유에 대한 의지를 꺾어왔던 것이다.

 

종합부동산세가 처음으로 시행된 것은 참여정부 때이다. 종부세가 처음 부과되었던 2005년 당시로는 재산세에 비해 상당히 높은 세율이었던 1~3%로 정해졌지만 시장의 반발이 그다지 크지 않았다. 공시가 9억 원 이상 소유자에게만 인별 과세했기 때문이다. 그 당시에는 강남에 아파트 한 채를 가지고 있어도 종부세 부과 대상은 되지 않았다. 그 당시는 지금보다 집값이 쌌던 이유도 있지만 시세 대비 공시가의 비율이 지금보다 훨씬 낮았기 때문이다.

 

하지만 2006년 8.31 대책을 통해 종부세는 상당히 강화되었다. 인별로 과세되었던 것이 세대별로 합산 과세되었고, 부과 기준도 공시가 6억 원 이상으로 대폭 강화되었다. 강남권에 30평형대 아파트 한 채만 가지고 있어도 종부세 부과 대상이 되었던 것이었다. 이에 따라 당연히 종부세 부과 대상자들이 늘어나면서 조세 저항이 시작되었다. 

 

그러다 이명박 정부가 들어선 2008년 11월에 종부세 세대별 합산이 위헌 판결 나면서 인별 과세로 되돌아가게 되었다. 부과 기준은 참여 정부 때와 같이 공시가 6억 원 이상이었지만, 부과기준이 세대별에서 인별 기준으로 바뀌었기 때문에 부부공동명의의 경우, 공시가 12억 원까지는 종부세 비과세 혜택을 받을 수 있게 되었다. 단독명의의 경우는 3억 원의 추가 공제를 적용하여 공시가 9억 원 이상부터 종부세가 부과되었다. 세율도 참여정부 때보다 훨씬 완화된 0.5~2.0%가 적용되었다.

 

이런 종부세 부과 기준은 문재인 정부 초기까지 이어지다가 2018년 9.13 대책과 2020년의 7.10 대책에 따라 종부세가 대폭 강화되었다. 예전과는 달리 주택수에 따라 세율을 차등 적용하게 된 것이다. 이에 따라 조정대상지역의 2주택 이상 소유자(비조정지역 3주택 이상 소유자)는 최하 1.2에서 최대 6.0%의 종부세를 매년 납부하게 되었다. 반면1주택 소유자(비조정지역의 2주택 소유자)는 최하 0.6%에서 최대 3.0%의 종부세가 적용되었다. 1주택자의 경우, 참여 정부 수준의 세율이지만 다주택자는 그 보다 두 배 이상의 세율을 적용한 것이다.

 

살 때 한 번만 내게 되는 취득세나 남은 이익에 대해 부과되는 양도소득세와는 달리, 종부세는 보유했다는 사실만으로 (이익이 없어도) 매년 기계적으로 부과되기 때문에 다주택자들에 대한 타격은 클 수밖에 없었다. 특히 자산은 많지만 은퇴 후 현금 흐름이 빈약한 노후 세대의 경우는 안정된 노후 설계에 빨간 불이 켜진 것이다.

 

그 당시 정부에서도 이를 노린 것이다. 종부세로 다주택자를 압박하여 시중에 매물이 쏟아지게 하여 집값을 잡으려고 한 것이다. 그런데 문제는 엉뚱한 곳에서 나타났다. 다주택자들이 주택을 처분하기는 하는데, 지방의 저가 주택부터 처분하기 시작한 것이다. 더 심각한 것은 저가 주택 여러 채를 처분한 자금으로 고가 주택 한 채를 사는 소위 "똘똘한 한 채"에 대한 투자 붐을 일으켰던 것이다.

 

물론 이런 흐름은 종부세 과세 때문만은 아니고, 그 당시 극성을 부렸던 양도세 중과 제도와 맞물려서 위력을 더했던 것이다. 이런 이유로 문재인 정부에서 역대급 양극화가 벌어진 것이다. 5분위에 해당하는 고가 주택 평균 가격을 1분위에 해당하는 저가 주택 평균 가격으로 나눈 5분위 배율이 문재인 정부 출범 때인 2017년 5월에는 4.7에 불과했지만 5년이 지난 2022년 5월에는 10.1까지 올라갔다. 예전에는 고가 주택 1채를 팔아도 저가 주택 5채를 살 수 없었지만, 지금은 10채를 사고도 남는다는 의미이다.

 

그런데 이번 세제 개편을 통하여 다주택자에 대한 종부세 중과 규정이 완전히 폐지되었다. 주택 수가 아니라 재산가액 기준으로만 종부세가 부과된 것이다. 세율도 0.5%~2.7%로 소폭 인하되었다. 이명박 정부 수준까지는 아니어도 참여 정부 수준 보다 약간 낮은 수준으로 조정된 것이다.

 

종부세율뿐만 아니라 종부세 기본공제금액도 상향 조정되었다. 기존에는 다주택자는 6억 원, 1세대 1주택자는 11억 원이었는데, 이번 세법 개정안에서는 각각 9억 원과 12억 원으로 공제 금액이 늘어났다. 서울 아파트 평균 매매가가 5억 2530만 원 정도였던 2008년 말에도 종부세 부과 기준이 9억 원이었는데, 서울 아파트 평균 매매가가 12억 8058만 원으로 두 배 이상 오른 현 시점에도 12억 원이라는 점에서는 미흡한 면이 있지만, 어느 정도 현실화되는 방향으로 가고 있다는 점에서 의의가 있다.

 

또한 이번 세제 개편에서 바람직한 개편이 몇 개가 추가되었다. 이사의 목적으로 일시적 1세대 2주택이 된 자의 경우는 양도소득세나 취득세의 경우 1주택자로 취급하여 세 부담이 적었으나 그동안 종부세만은 2주택으로 취급하여 세금 부담이 컸었다. 하지만 이번 개편을 통해 (취득세 기준과 같이) 신규 주택 취득 후 2년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우는 1주택자로 취급하게 되었다.

 

이런 혜택은 상속주택에도 적용된다. 상속주택의 경우는 본인의 의사와 상관없이 2주택자가 된 경우이기 때문에 상속개시일로부터 5년 이내에 처분하면 특례를 적용받을 수 있다.

 

공시가격이 3억 원 이하인 지방 저가주택도 혜택을 받을 수 있다. 예를 들어 수도권에 거주하면서 지방에 계신 부모님을 봉양하기 위해 저가 주택을 소유하고 있어도 종전에는 다주택자의 불이익을 받았으나, 앞으로는 1주택자의 지방 소재 저가 주택은 종부세 부과 대상에서 제외된다.

 

이상으로 살펴본 봐와 같이 이번 세제 개편안은 1주택자에 대한 완화도 있지만 다주택자에 대한 규제 완화 효과가 더 크다고 하겠다. 특히 부득이하게 다주택자가 된 실수요자들의 피해를 구제해 주었다는 점에서 바람직한 방향의 개편이다.

 

물론 다주택자에 대한 세제 완화가 부자 감세가 아니냐는 일부의 비판이 있을 수 있다. 하지만 참여 정부가 문재인 정부의 예에서 볼 수 있듯이 다주택자에 대한 압박은 시장에서 '양극화의 심화'라는 결과를 초래한다. 이번 종부세 세제 개편은 양극화에 대한 압력을 완화한다는 점에서 긍정적인 것이다.

 

역설적으로 이번 세제 개편안의 진정한 수혜자는 (부자들이 많이 가지고 있는) 고가주택이 아니라 저가주택, (부자들이 많이 살고 있는) 수도권 소재 주택이 아니라 지방 소재 주택이라 하겠다.